- نُشرت في 04 سبتمبر 2022
نظرة عامة
إسم الشركة: شركة بالم هيلز للتعمير ش.م.م. (كود البورصة PHDC.CA)
تاريخ التأسيس: 2005
تاريخ طرح أسهم الشركة في البورصة المصرية: 2008
طرحت في بورصات أخرى: مدرجة في بورصة لندن 2010 – 2020
نشاط الشركة:[1] يتمثل نشاط الشركة وشركاتها التابعة في الاستثمار العقاري بالمدن والمجتمعات العمرانية الجديدة واستصلاح واستزراع الأراضي.
لمحة إحصائية:
| المؤشر | القيمة | المرتبة |
| الأرباح السنوية (متوسط 2010-2021) | 533 مليون جنيه مصري | 3/10 |
| القيمة السوقية (12/2021) | 6.1 مليار جنيه مصري | 5/10 |
| ملكية أرض القاهرة – أسلوب الملكية القانونية (12/2021) | 6251 فدان | 3/10 |
| ملكية أرض القاهرة – أسلوب السيطرة (12/2021) | 6357فدان | 2/10 |
| 15% من أراضي الدراسة |
ما هي مساحة الأرض التي تمتلكها بالم هيلز في القاهرة؟
تمتلك شركة بالم هيلز للتعمير 6251 فدان في القاهرة وفقاً لأسلوب الملكية القانونية (انظر المنهجية)، وتحتل المرتبة الثالثة بين شركات دراسة الحالة (انظر ملحق أ). مشاريعها الثمانية عشر مملوكة من خلال مجموعة من الشركات التابعة. ومع ذلك، في ظل أسلوب السيطرة (انظر المنهجية)، ارتفعت حيازات شركة بالم هيلز للأراضي إلى 6357 فدان مما يجعلها في المرتبة الثانية على مسافة بعيدة بين الشركات العشر التي شملتها هذه الدراسة. يرجع ذلك في الغالب إلى مشروعي تطوير تنفذهما الشركة بموجب اتفاقيات التطوير بالمشاركة. كانت معظم الأراضي التي امتلكتها الشركة هي 6885 فدان، إلا أنها تنازلت مؤخراً عن جزء من قطعة أرض كانت مخصصة لمشروع بإسم بوتانيكا، لتغيير استخدام الأراضي من زراعي إلى عمراني. اشترت الشركة نصف رصيدها الحالي من الأرضي خلال السنوات الخمس الأولى من تأسيسها، وهو ما يمثل 14 من أصل 18 مشروع تطوير (شكل 1). تم شراء هذا النصف أيضاً قبل ثورة 2011، قبل أن ينخفض بنسبة 10٪ تقريباً بسبب نزاعات على الأراضي وقضايا مع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حيث تم إلغاء أربع تخصيصات.[2] بعد التسويات، بين عامي 2014 و2018، أعادت شركة بالم هيلز الاستحواذ على الأرض بموجب اتفاقيات جديدة، في حين أن غالبية حيازات الأراضي منذ ذلك الحين كانت قطعة أرض واحدة تبلغ مساحتها 3000 فدان لمشروع بادية اشترتها من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في عام 2018 بموجب اتفاقية التطوير بالمشاركة، وتمثل ثاني أكبر قطعة أرض بيعت لمطور في القاهرة خلال العشر سنوات الماضية.
شكل1: تحليل حيازة شركة بالم هيلز للأراضي في القاهرة – أسلوب السيطرة بين سنة 2002-2021(فدان). المصادر: انظر الملحق أ
من يملك شركة بالم هيلز للتعمير؟
تمتلك أربع مجموعات من المستثمرين حصص كبيرة في شركة بالم هيلز. تأتي عائلة منصور المصرية في المرتبة الأولى بملكية 30٪ من أسهم الشركة (شكل 2)، سواء بشكل مباشر، أو بشكل غير مباشر من خلال شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية، المساهم الرئيسي في شركة بالم هيلز للتعمير، والتي تمتلك عائلة منصور 60٪ منها. ياسين منصور هو رئيس مجلس الإدارة والمدير التنفيذي لبالم هيلز، وشقيقه محمد لطفي منصور هو رئيس مجلس إدارة مجموعة منصور ووزير النقل الأسبق (2005 – 2009)[3].
ثاني أكبر مساهم في بالم هيلز هي عائلة المغربي، بنسبة 16٪، إذ تمتلك مجموعتها المؤسَسَة في السعودية 40٪ من شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية. اشتهرت الأسرة بسبب أحمد المغربي الذي شغل منصب وزير الإسكان بين عامي 2006 – 2011، والذي أثار الجدل ثم لاحقته دعاوى قضائية، بسبب تخصيص قطع أراضي لشركة بالم هيلز للتعمير، التي كان مساهماً غير مباشر فيها خلال فترة توليه منصبه.[4] على إثر ذلك اضطُرَ بالم هيلز للتعمير إلى إعادة بعض قطع الأراضي إلى الدولة سنة 2011.[5]
تأتي الحكومة المصرية في المرتبة الثالثة من مُلاك بالم هيلز، إذ تمتلك ما يقرب من 10٪ من أسهم الشركة من خلال بنكين مملوكين للدولة: حصة 3.37٪ من خلال بنك مصر، وحصة 6.2٪ من خلال البنك العربي الأفريقي الدولي، الذي تمتلك نصفه الحكومة المصرية. أما الحصة المتبقية للبنك الأفريقي الدولي البالغة 6.2٪ فهي مملوكة لحكومة الكويت، مما يجعلها رابع أكبر مساهم في شركة بالم هيلز.
يمتلك عدد من صناديق الاستثمار حوالي 7% من شركة بالم هيلز – بقيادة مجموعة فانجارد وصندوق البنك المركزي النرويجي وبلاك روك. كما تمثل ملكية موظفي بالم هيلز والمديرين التنفيذيين وأعضاء مجلس الإدارة وكذلك علاء مبارك، نجل الرئيس السابق حسني مبارك 3% من أسهم الشركة. تؤول ملكية النسبة المتبقية البالغة 30٪ من شركة بالم هيلز لأصحاب الحيازات الصغيرة المجهولين عن طريق التداول الحر بالبورصة المصرية.
شكل2:هيكل مساهمي بالم هيلز للتعمير وفقاً لأسلوب المستفيد الحقيقي اعتباراً من الربع النهائي لعام 2021 (انظر ملحق ب والمنهجية)
جنسيات المستثمرين:
بحسب أسلوب الموطن الضريبي (انظر المنهجية)، شركة بالم هيلز للتعمير مملوكة لمستثمرين من مصر بنسبة 58٪ (شكل 3). حوالي 15٪ من المساهمين من جنسيات غير معروفة، ومعظمهم من أصحاب الحيازات الصغيرة عن طريق التداول الحر من غير المصريين. يملك مستثمرون من المملكة العربية السعودية 16٪ من الشركة، مما يجعلهم في المرتبة الثالثة، وتأتي الكويت في المرتبة الرابعة بنسبة 6.2٪ من الحيازات.
ووفقًا لأسلوب المستفيد الحقيقي (انظر المنهجية)، بقيت نسبة الحيازات المصرية على حالها (58%)، بينما ارتفعت نسبة الجنسيات غير المعروفة إلى 18٪ بسبب إضافة جنسيات المستثمرين في الصناديق الاستثمارية في الولايات المتحدة والدول الأخرى إليها. تأتي السعودية في المرتبة الثالثة والكويت في المرتبة الرابعة والنرويج في المرتبة الخامسة.
شكل3: مساهمة بالم هيلز بالجنسية بموجب أسلوب الموطن الضريبي وأسلوب المستفيد الحقيقي
فئات المستثمرين:
وفقاً لأسلوب المستفيد الحقيقي، فإن ما يقرب من نصف شركة بالم هيلز مملوك للأفراد والعائلات نظراً لما تملكه أسرتي منصور والمغربي من نسبة أسهم مؤثرة (شكل 4). في حين أن 31٪ من أسهم الشركة مملوكة لمئات من أصحاب الحيازات الصغيرة عن طريق التداول الحر بالبورصة. ثالث أكبر مجموعة مستثمرين هم المؤسسات المملوكة للدولة، والتي تمتلك 17٪ من أسهم الشركة. تمتلك الشركات الخاصة 4٪ من شركة بالم هيلز، بينما تمتلك الشركات الأخرى المدرجة بالبورصة النسبة المتبقية البالغة 1٪.
شكل4: مساهمة بالم هيلز للتعمير حسب نوع المستثمر – أسلوب المستفيد الحقيقي
إضغط هنا للعودة إلى الصفحة الرئيسية للشركات
الملحق أ: تفاصيل ملكية الأرض
| الموقع | المشروع (تاريخ تخصيص قطعة الأرض) | شركة تابعة / تطوير بالمشاركة | مساحة الأرض (فدان) | المصادر | ||
| الأرض الأصلية | أسلوب الملكية القانونية المملوكة في عام 2021 | أسلوب السيطرة في عام 2021 | ||||
| مدينة 6 أكتوبر | بالم هيلز أكتوبر: رويال بالم، سوليتير بالم، برنسيس بالم، جولدن بالم(2005) | شركة الاتحادية للعقارات سابقاً (1997) | 263.0 | 263.0 | 263.0 | شركة بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمرين 09.2015 |
| بالم هيلز جولف: جولف فيو، جولف اكستنشن، ودفيل، جولف سنترال (2005)
|
الحي الرابع، قطعة 6أ – 6ج، وقطعة 12-13-14 (2005-2007) | 123.9 | 591.7 | 591.7 | قرار وزير الإسكان 437/2015 | |
| الحي الرابع، قطعة 5 (2008) | 309.7 | 309.7 | 309.7 | |||
| بامبو + امتداد (2003) | شركة جودة للخدمات التجارية ش.م.م. | 53.6 | 53.6 | 53.6 | شركة بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمرين 09.2015 | |
| ذا كراون (2008) | 190.7 | 190.7 | 190.7 | قراري وزير الإسكان 419/2010 | ||
| بالم باركس (2008) | ركين إيجيبت للإستثمارالعقارى ش.م.م (99.95٪)
|
113.0 | 112.9 | 113.0 | قرار وزير الإسكان 563/2019 | |
| بالم فالي (1997) | الشركة السعودية للتطوير العمراني (ش.م.م. (51٪، طلعت لامي 49٪) | 56.3 | 28.7 | 56.3 | قرار وزير الإسكان 432/2015 | |
| مدينة الشيخ زايد | الـ205 (2018) | شركة اركان بالم للتطوير العقاري ش.م.م. (40٪)، شركة بدر الدين للتطوير العقاري (60٪) | 205.0 | 82.0 | 0.0 | قرار وزير الإسكان 852/2020 |
| كازا (2007) | شركة رويال جاردنز للاستثمار العقاري ش.م.م. (51٪، سوديك 20٪، 29٪ آخرين) | 70.0 | 35.7 | 70.0 | بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمر 09.2015 | |
| حدائق أكتوبر | بادية (2018) | شركة بالم للاستثمار والتنمية العقارية ش.م.م. (99.40٪) | 3000.0 | 3000.0 | 3000.0 | قرار وزير الإسكان 1067/2018 |
| مدينة سفينكس الجديدة | بوتانيكا (2008، قطعة أرض) | تم التنازل عن نصف قطعة الأرض لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة في عام 2021 مقابل تغيير نشاط من زراعي إلى عمراني | 1283.0 | 641.5 | 641.5 | بالم هيلز للتعمير محضر اجتماع الجمعية العامة العادية وغير العادية (غير موثق) 01.04.2021 |
| القاهرة الجديدة | بالم هيلز القطامية (2006) | 221.1 | 221.1 | 221.1 | قرار وزير الإسكان 862/2017 | |
| امتداد بالم هيلز قطامية (2009) | شركة شرق القاهرة الجديدة للتنمية العقارية ش.م.م. (89٪ مباشر، 10.998٪ غير مباشر) | 109.7 | 109.7 | 109.7 | قرار وزير الإسكان 68/2017 | |
| كابيتال جاردنز (2015) | تطوير بالمشاركة مع شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير (64٪ من الأرباح) من خلال شركة بالم للاستثمار والتنمية العقارية (99.40٪) | 0.0 | 0.0 | 103.3 | شركة بالم هيلز للتعمير، بيان صحفي 05.07.2015 | |
| بالم هيلز القاهرة الجديدة (2015) | شركة بالم للاستثمار والتنمية العقارية (99.40٪) | 501.1 | 498.1 | 501.1 | قرار وزير الإسكان 517/2018 | |
| ذا فيلدج (2005) | شركة القاهرة الجديدة للاستثمارات العقارية ش.م.م. (100٪) | 25.0 | 25.0 | 25.0 | بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمر 09.2015 | |
| ذا فيلدج افنيو (2007) | الشركة السعودية للتطوير العمراني (ش.م.م. (51٪، طلعت لامي 49٪) | 8.3 | 4.2 | 8.3 | بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمر 09.2015 | |
| ذا فيلدج جيت (2007) | الشركة السعودية للتطوير العمراني (ش.م.م. (51٪، طلعت لامي 49٪) | 31.2 | 15.9 | 31.2 | بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمر 09.2015 | |
| فيلدج جاردن القطامية (2009) | شركة شرق القاهرة الجديدة للتنمية العقارية ش.م.م. (89٪ مباشر، 10.998٪ غير مباشر) | 67.8 | 67.8 | 67.8 | بالم هيلز للتعمير، عرض المستثمر 09.2015 | |
| إجمالي بالم هيلز للتعمير | 6632.3 | 6251.3 | 6356.9 | |||
تستند جميع نسب الملكية التابعة إلى القوائم المالية المجمعة لعام 2021
الملحق ب: تفاصيل المساهمة
المساهمين المباشرين:
| المساهم | الحصة | المصادر |
| شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية* | 39.65٪ | “شركة بالم هيلز للتعمير، نموذج تقرير إفصاح عن مجلس الإدارة وهيكل المساهمين تنفيذاً للمادة 30 من قواعد القيد الربع الرابع لسنة 2021.” ص1
بالم هيلز للتعمير محضر اجتماع الجمعية العامة العادية وغير العادية (غير موثق) 1إبريل 2021
“صندوق التقاعد الحكومي العالمي للأسهم في 31 ديسمبر 2021” (صندوق النرويج السيادي – بنك النرويج)
“Palm Hills Developments – Ownership” Simply WallSt. n.d. Accessed 31.03.2022
|
| العربي الافريقي لإدارة الاستثمارات (شركة تابعة مملوكة بالكامل للبنك العربي الأفريقي الدولي)** | 12.39٪ | |
| يس إبراهيم لطفي منصور* | 4.94٪ | |
| بنك مصر ش.م.م.* | 3.37٪ | |
| مجموعة فانجارد | 1.93٪ | |
| صندوق النرويج السيادي (بنك النرويج) | 1.64٪ | |
| محمد لطفي إسماعيل محمود لطفي منصور* | 0.92٪ | |
| صندوق الإثابة والتحفيز لشركة بالم هيلز للتعمير * | 1.27٪ | |
| بلاك روك | 0.85٪ | |
| حازم محمد مجدي بدران | 0.59٪ | |
| علاء محمد حسني السيد (مبارك) | 0.49٪ | |
| طارق محمد صلاح الدين طنطاوي | 0.49٪ | |
| رويال للتأمين* | 0.39٪ | |
| أزيموت مصر لإدارة الصناديق والمحافظ | 0.27٪ | |
| Van Eck Associates Corporation | 0.20٪ | |
| يوسف محمد يوسف الفار | 0.12٪ | |
| حسن محمد حسن درويش* | 0.05٪ | |
| التداول الحر بالبورصة المصرية | 30.44٪ | |
| *أطراف ذات علاقة، عائلة منصور، **أطراف ذات علاقة، حكومة مصر | ||
المساهمين غير المباشرين:
| الشركة | الجنسية | المساهمة | المصادر |
| شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية | جمهورية مصر العربية | مجموعة منصور/يس منصور (مصر) 60.00
مجموعة المغربي (السعودية) 40.00 |
“شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية.” مجموعة منصور. مؤرشف: 10 يونيو 2010
بالم هيلز للتعمير ش.م.م. “إشعار الاكتتاب العام“، 27 سبتمبر 2018 |
| مجموعة المغربي | المملكة العربية السعودية | عائلة المغربي 100
محمد عاكف أمين عبد المقصود المغربي، أحمد علاء الدين أمين عبد المقصود المغربي، وآخرين |
“شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية، مجلس الإدارة.”، موقع مصر للمقاصة والإيداع والقيد المركزي. 04 إبريل 2022
“شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية.” مجموعة منصور. مؤرشف: 19 يونيو 2010 |
| مجموعة منصور | جمهورية مصر العربية | عائلة منصور 100
يس إبراهيم لطفي منصور، محمد لطفي منصور، يوسف لطفي منصور، راوية لطفي منصور، محمود لطفي إسماعيل منصور، محمد الأمين لطفي منصور، وآخرين |
“شركة بالم هيلز للتعمير، نموذج تقرير إفصاح عن مجلس الإدارة وهيكل المساهمين تنفيذاً للمادة 30 من قواعد القيد الربع الرابع لسنة 2021.”
“من نحن”، مجموعة منصور. 30 مارس 2022 |
| البنك العربي الأفريقي الدولي | جمهورية مصر العربية | البنك المركزي المصري 50
الهيئة العامة للاستثمار بالكويت 50 |
“هيكل المساهمين في البنك العربي الأفريقي الدولي” AAIB. 30 مارس 2022 |
| البنك المركزي المصري | جمهورية مصر العربية | الحكومة المصرية 100 | “البنك المركزي المصري مجلس الإدارة” CBE. 13 يوليو 2022 |
| الهيئة العامة للاستثمار بالكويت | الكويت | الحكومة الكويتية 100 | “عن الهيئة – الهيئة العامة للاستثمار بالكويت، مجلس الإدارة“. 13 يوليو 2022 |
| بنك مصر ش.م.م. | جمهورية مصر العربية | الحكومة المصرية 100 | “بنك مصر – مجلس الإدارة.” بنك مصر. 30 مارس 2022 |
| صندوق النرويج السيادي (بنك النرويج) | النرويج | حكومة النرويج 100 | عن البنك. صندوق النرويج السيادي (البنك النرويجي).30 مارس 2022 |
| رويال للتأمين ش.م.م. | جمهورية مصر العربية | شركة منصور والمغربي للاستثمار والتنمية 49
رويال أند صن اللاينس الشرق الأوسط (الإمارات) 51 |
“ملكية رويال للتأمين.” موقع الشركة. 30 مارس 2022 |
| رويال أند صن اللاينس الشرق الأوسط
|
الإمارات العربية المتحدة | مجموعة رويال اند صن اللاينس للتأمين (المملكة المتحدة) 100 | “Intact Financial Corporation وTryg A/S استحواذ كامل على رويال أند صن اللاينس الشرق الأوسط.” RSA. 31 مارس 2022 |
| مجموعة رويال اند صن اللاينس للتأمين | المملكة المتحدة | Intact Financial Corporation 100 | “ملكية مجموعة رويال اند صن اللاينس للتأمين: تاريخ الشركة 2021.” RSA Group. 30 مارس 2022 |
| ازيموت مصر لإدارة الصناديق والمحافظ | جمهورية مصر العربية | مجموعة ازيموت العالمية | “ازيموت مصر: عن الشركة – مجموعة ازيموت.”ازيموت مصر. 13 يوليو 2022 |
| مجموعة ازيموت العالمية | لوكسمبورغ | Azimut Holding SPA | “هيكل المساهمين في مجموعة ازيموت.”Azimut. 13 يوليو 2022 |
| Azimut Holding SPA | إيطاليا | Timone FiduciariaSlr 22.10
مجموعة فانجارد 2.89 صندوق النرويج السيادي (البنك النرويجي) 2.15 البورصة الإيطالية للتداول الحر 72.9 |
Azimut Group: “Azimut Group”. 30 مارس 2022 |