من يملك القاهرة؟ | القسم الأول: شركات دراسة الحالة

يعرض هذا القسم الشركات التي تضمنتها دراسة الحالة في عشر صحائف بيانات مفصلة تشتمل على المعلومات الرئيسية المستخدمة في البحث: ملكيات الأراضي وملكية الشركة. ستجد أيضًا منهجية مختصرة أدناه تشرح أسباب اختيار هذه الشركات، وما هي المعلومات التي تم جمعها وتحليلها.

شركات دراسة الحالة

(اضغط على الرابط لإظهار الصفحة. يتم نشر الشركات تباعًا)

إعمار مصر للتنمية ش.م.م.

مجموعة طلعت مصطفى القابضة ش.م.م.

بالم هيلز للتعمير ش.م.م.

مدينة نصر للإسكان والتعمير ش.م.م.

بنك التعمير والإسكان ش.م.م.

السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار- سوديك ش.م.م.

بايونيرز بروبرتيز للتنمية العمرانية ش.م.م.

مصر الجديدة للإسكان والتعمير ش.م.م.

أوراسكوم للتنمية مصر ش.م.م.

المطورون العرب القابضة (مجموعة بورتو القابضة سابقًا) ش.م.م.

ما هي طريقة اختيار الشركات؟

ركزنا منذ البداية على الشركات المدرجة في البورصة المصرية، إذ نادرًا ما تقدم الشركات غير المدرجة في البورصة بيانات مالية، ولا تقدم بيانات ملكية في الغالب. من ناحية أخرى، يوجد كم هائل من البيانات للشركات المُدرجة، تتيحها الإفصاحات المنصوص عليها في سوق الأوراق المالية حول الشؤون المالية والملكية والأنشطة المهمة للشركات. رغم أنه، كما سنرى، حتى تلك البيانات لم تكن كافية لأغراض الدراسة.

بدأنا باختيار أفضل عشر شركات، صنفت البورصة المصرية نشاطها على أنه “عقاري” في عام 2021، بحسب ربحيتها. ونظرًا إلى الطبيعة المتقلبة للأداء المالي، حددنا أكبر عشر شركات بناءً على متوسط أرباحها خلال العقد الماضي بدءًا من عام 2010، أي العام الذي سبق الثورة والركود الكبير في السوق، حتى عام 2021، وهو العام الذي بدأت فيه الدراسة (انظر الملحق 1-1). لم يكن مفاجئًا أن معظم الشركات التي تم اختيارها كانت من أكثر الشركات استقرارًا خلال العقد الأخير على مؤشر إيجى إكس 30 (EGX 30)، الذي يتضمن أقوى ثلاثين شركة في البورصة المصرية حسب منهجية متعددة الأبعاد.

حسب هذه المنهجية، ضمت القائمة الأولية للدراسة الشركات الآتية:

• إعمار مصر للتنمية ش.م.م.
• مجموعة طلعت مصطفى القابضة ش.م.م.
• بالم هيلز للتعمير ش.م.م.
• مدينة نصر للإسكان والتعمير ش.م.م.
• السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار – سوديك ش.م.م.
• بايونير زبروبرتيز للتنمية العمرانية ش.م.م.
• مصر الجديدة للإسكان والتعمير ش.م.م.
• أوراسكوم للتنمية مصر ش.م.م.
• المطورون العرب القابضة (مجموعة بورتو القابضة سابقًا) ش.م.م.
• زهراء المعادي للاستثمار والتعمير ش.م.م.

ومع ذلك، مع التعمق في البحث، ظهر أن عددًا من الشركات المدرجة لها نشاط عقاري ملحوظ، ولكن تم تصنيفها ضمن قطاعات أخرى نظرًا إلى أن لديها أنشطة أخرى رائدة في تلك القطاعات أيضًا. ومع ذلك، فقد أدرجت البورصة المصرية تحت تصنيف “البنوك” بنك التعمير والإسكان، ولكن وجدنا نشاطًا عقاريًّا واضحًا للبنك وكان الوحيد الذي تمكنا من تحديده لأن بياناته المالية فصلت بوضوح نشاط الإسكان والعقارات عن البيانات المصرفية. بشكل عام، أدرِجت أرباحه ضمن الشركات العشر الأوائل، وتم تضمينها نظرًا إلى دخولها ضمن القائمة، وخروج زهراء المعادي للاستثمار والتعمير (الشكل1). وتجدر الإشارة إلى أن دراسة الحالة تشمل بشكل غير مباشر أربع شركات عقارية أخرى مدرجة، تعتبر شركة بايونير زبروبرتيز للتنمية العمرانية كمساهم رئيسي فيها:

• القاهرة للإسكان والتعمير EKLA
• المتحدة للإسكان والتعمير UNIT
• الصعيد العامة للمقاولات والاستثمار العقاري UEGC
• الجيزة العامة للمقاولات والاستثمار العقاري GGCC

الشكل1: أعلى عشر شركات عقارية مدرجة بالبورصة المصرية حسب متوسط الربح السنوي بين 2010-2021 (مليون جنيه).

المصدر: أنظر الملحق 1

تتبع المستوى الثاني من التحليل أعمال الشركات المدرجة وشركاتهم التابعة إن وجدت، في المنطقة المحددة التي استهدفناها بدراسة الحالة، وهي إقليم القاهرة الكبرى،^[1] وهو ما نكتفي بالإشارة إليه بالقاهرة. بعد تَكَشَّف أن جميع الشركات لديها نشاط عقاري داخل القاهرة، بالتالي لم تستبعَد أي منها. ومع ذلك، فإن حيازاتهم من الأراضي في القاهرة مقارنة ببقية رصيدهم من الأراضي تنوَّع بشكل كبير بين الشركات، ما بين تمثيل رصيد الأراضي بالقاهرة بشكل ملحوظ لديهم، إلى كون مشاريع القاهرة تعتبر مشاريع ثانوية لهم بالمقارنة بمشاريعهم بسواحل البحر سواء الأحمر أو المتوسط. وبالتالي قد يختلف ترتيب حيازتهم للأراضي بشكل واضح عن ترتيبهم حسب البيانات المالية. من ناحية أخرى، لم تُدرَج هنا العديد من الشركات المعروفة للجمهور بأنها كبيرة، أو التي قد تمتلك أراضي في القاهرة أكبر من بعض الشركات التي تضمنتها دراسة الحالة مثل دريم لاند، ومصر إيطاليا، والفطيم والمرشدي، ونيو جيزة، وتطوير مصر، وماونتن فيو. هذا ببساطة لأنهم غير مدرجين في البورصة المصرية، أو ليسوا مملوكين جزئيًّا لشركة مدرجة.

عند حساب الربحية طويلة الأجل للشركات العشر الكبرى (2010/2021)، وجدناها تشكل في المتوسط ​​88٪ من إجمالي النشاط العقاري المسجل لأكثر من ثلاثين شركة (الشكل1). يُعد هذا مؤشرًا واضحًا على أداء قطاع العقارات بشكل كبير في هذه الشركات العشر، وبالتالي فيمكن استخدامها كمؤشر على أداء قطاع العقارات ككل، ليس فقط في القاهرة، بل في مصر – نظرًا إلى أن البيانات المالية تخص أداء الشركات ككل وليس فقط أدائها داخل نطاق القاهرة.

الشكل2: صافي أرباح الشركات العقارية المدرجة بالبورصة المصرية مقارنة بالشركات العشر الأوائل 2010-2021.

المصدر: أنظر الملحق 1

ما الذي تم تحليله؟

بعد تحديد الشركات المُدرَجة في دراسة الحالة، ركز البحث على نقطتين رئيسيتين.

رصيد الأراضي

الأولى كانت تحديد رصيد أراضي كل شركة في القاهرة. أُدرِجَت لكل شركة قائمة بجميع عمليات تطوير الشركة وقطع الأراضي التي كانت تمتلكها بشكل مباشر أو غير مباشر أو لا تزال تديرها اعتبارًا من 31 ديسمبر 2021. كما تتضمن كل قائمة جدولًا زمنيًّا لامتلاك الأراضي يوضح القيم السنوية والإجمالية في إطار زمني مدته عشرون عامًا (2002-2021). الجانب الثالث من حيازات الأراضي هو كيف يتم التمييز بينها من خلال منهجيتين رئيسيتين. منهجية الملكية القانونية، ويندرج تحتها مساحات قطع الأراضي المقسمة وفقًا للملكية الفعلية. يمكن أن يكون هذا أقل من 100٪ في الحالات التي تكون فيها الأرض مملوكة من خلال شركة تابعة غير مملوكة بالكامل، أو في حالة وجود اتفاقية مع شركة أخرى لما يسمى بالتنمية بالمشاركة ولا تمتلك الشركة الرئيسية الأرض، وإنما الطرف الآخر، بالتالي تم إدراج ملكيتها القانونية لأرض هذا المشروع بصفر. منهجية أخرى مستخدمة للدراسة هي “الحيازة بالسيطرة”، والتي كانت مهمة لإظهار حيازات الأراضي بنسبة 100٪ في الحالات التي تكون للشركة الأم حصة مسيطرة بالشركة التابعة التي تملك قطعة الأرض، أو في حالات التطوير بالمشاركة، اعتبار الشركة التي تستخدم الاسم التجاري لها وتقوم بأعمال البناء والتسويق، هي الشركة المسيطرة (للمزيد انظر المنهجية).

هياكل المساهمات

المعلومات الرئيسية الأخرى التي تحللها صحائف البيانات هي هياكل المساهمة لكل شركة. إذ تتبعت المالكين المباشرين، وغير المباشرين، وفقًا لمنهجيتين. الأولى هي منهجية الموطن الضريبي، أي في حالة سلسلة من الملكيات يمتلك أحد الأفراد أسهمًا بالشركة المدرجة من خلالها، يعتبر موطن آخر شركة في السلسلة، هو الموطن الضريبي للمالك، لأنه تُخصم معظم ضرائب الأرباح وأرباح رأس المال (إن وجدت) هناك. والمنهجية الثانية هي منهجية تحديد المالكين المستفيدين الحقيقيين، والتي تهدف إلى تحديد المالكين الأفراد قدر الإمكان. بالإضافة إلى هويات المالكين، تُدرج بيانات عن جنسياتهم، بالإضافة إلى فئة المستثمر: أفراد أو عائلات ذوو ثروات كبرى، أو حكومات، أو حين لا يمكن تحديد المالكين المستفيدين الحقيقيين، تظهر شركات خاصة أو شركات وصناديق استثمار مدرجة بالبورصات (لمزيد من التفاصيل انظر المنهجية).

الملحق 1

الجدول 1: المتوسط السنوي لصافي أرباح شركات العقارات المدرجة بالبورصة المصرية بين  2010 -2021

المصادر: إعلانات الأرباح والقوائم المالية للشركات حسب الإفصاحات للبورصة المصرية والبيانات المالية لهم بموقع مباشر