- نُشرت في 18 سبتمبر 2022
بعد الكشف عن حجم حيازات الأراضي وهياكل الملكية لكلٍّ من أكبر عشر شركات عقارية مدرجة في البورصة المصرية في الجزء الأول، يتعمق الجزء الثاني في توضيح بيانات ملكية الشركات بطريقة مقارنة، ويجمع بيانات المساهمة والملكية للشركات العشر لتقديم نظرة عامة شاملة عن قطاع العقارات مُبينًا كبار مُلاك الأراضي وفئاتهم، أفرادًا أو حكومات أو صناديق استثمارية، بالإضافة إلى جنسياتهم.
ملخص تنفيذي
حيازات الأراضي بحسب فئات المستثمرين
ثبَت أن ملكية ما يقرب من ثلثي الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة، والبالغة 41 ألف فدان، تعود إلى أربع مجموعات يمكن تحديدها من المستثمرين: الأفراد/العائلات، والدول، والشركات الخاصة، وصناديق الاستثمار المدرجة بالبورصة. أما نسبة الـ35% المتبقية من الأراضي فيمتلكها آلاف المجهولين من أصحاب الحيازات الصغيرة في البورصة عن طريق التداول الحر.
تصَدَّر المستثمرون المعروفون من الأفراد، أو بالأحرى العائلات، مُلاك الأراضي، حيث امتلك 93 منهم 36% من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة. ومن المذهل أن 85% من حيازات هذه المجموعة مملوكة لسبعة مستثمرين فقط بملكيتهم لحصص مسيطرة في خمسٍ من الشركات العقارية العشر المدرجة والتي شملتها الدراسة.
ثاني أكبر مالك لأراضي القاهرة كانت الدول، حيث تمتلك المؤسسات المملوكة للدولة المصرية والدول الأجنبية 25% من الأراضي التي شملتها الدراسة. تم توزيع هذه الحيازات بشكل غير متساوٍ بين أربع دول، حيث تبين أن الحكومة المصرية تسيطر على شركتين من الشركات العشر التي شملتها الدراسة، بينما تسيطر حكومة الإمارات العربية المتحدة على شركتين أخريين، وتمتلك حكومتا النرويج والكويت حصصًا أقل في عددٍ من الشركات.
في المرتبة الثالثة، أتت شركتان خاصتان لم تتمكن الدراسة من تحديد مالكيها، الذين يمتلكون 4% من الأراضي التي شملتها الدراسة، هما مجموعة فنجار، المعروفة عالميًّا، والتي تمتلك حيازات صغيرة في سبعٍ من الشركات العشر التي شملتها الدراسة، وبيج إنفيستمنت جروب المحدودةBIG Investment Group Ltd ، وهي صندوق استثماري خاص يمتلك حصة مسيطرة في إحدى الشركات التي شملتها الدراسة. في ظروف مثالية حيث تتوفر المزيد من الشفافية حول معلومات الملكية، ستكون ممتلكات هذه المجموعة صفرًا، لأنها ستتبع مجموعة الأفراد/العائلات، أو الحكومات.
في المرتبة الرابعة والأخيرة، أتت شركات كبرى متعددة الجنسيات مدرجة في البورصات تمتلك 1% من الأراضي التي شملتها الدراسة. تتصدرهم شركة بلاك روكBlack Rock Inc ، أكبر مدير للأصول في العالم، والتي تمتلك حيازات صغيرة من الأسهم في خمس شركات من العشر محل الدراسة، تليها HSBC Holdings العديد من الشركات الأخرى التي تمتلك حيازات صغيرة. كان ممكنًا تحديد المالكين المسيطرين المباشرين لهذه الفئة، ولكن نظرًا إلى ملكية هذه الشركات الصغيرة نسبيًا الصغيرة، عدم تحديده المُلاك خلف هذه الشركات خدم الدراسة بشكل أفضل كون الشركات معروفة عالميًا ومعروف من يتحكم فيهم..
حيازات الأراضي بحسب جنسيات المستثمرين
باستخدام أسلوب تحديد الموطن الضريبي لآخر مالك مؤسسي أجنبي (أي شركة)، كان المستثمرون المقيمون في مصر هم أكبر المستثمرين بحسب الجنسية، حيث يمتلكون حوالي نصف الأراضي التي شملتها الدراسة. في المرتبة الثانية، أتى المستثمرون المقيمون في الإمارات العربية المتحدة بملكية ما يقرب من 16% من الأراضي. ثالث أكبر مجموعة مستثمرين كانت من جنسيات غير معروفة، وهم مستثمرون أجانب من أصحاب الحيازات الصغيرة، الأغلبية منهم في البورصة المصرية، تمتلك 15% من الأراضي التي شملتها الدراسة. في المرتبة الرابعة، أتى المستثمرون السعوديون (6.7%)، يليهم مستثمرون من جزر كايمان (4.7%)، والولايات المتحدة (3%)، والنرويج في المرتبة السابعة بملكية 2% من الأراضي. تمتلك الكويت وجزر العذراء البريطانية ما يقرب من 1.5% لكل منهما، بينما يمتلك مستثمرون آخرون، معظمهم من أوروبا، النسبة المتبقية البالغة 1% من أراضي القاهرة التي شملتها هذه الدراسة.
بموجب أسلوب المالك المستفيد الفعلي، أوUBO ، امتلك مستثمرون من ثمانية بلدان فقط الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة.
فزادت الملكية المصرية بنسبة 4% لتبلغ 53%، بانتقال بعض الحيازات المدرجة في شركات مؤسسة خارج مصر يمكن إضافتها إلى هذه الفئة. في المرتبة الثانية أتت مجموعة جنسيات غير معروفة بملكيتها خُمس حيازات الأراضي. ومن بين هؤلاء صغار ملاك الأسهم عن طريق التداول الحر في البورصة، بالإضافة إلى المجهولين من كبار المستثمرين من خلال الصناديق والشركات التي تظل هياكل ملكيتها سرية. يحتل المستثمرون الإماراتيون والسعوديون المرتبة الثالثة، بامتلاك كل منهما 11.5% من أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة. في المرتبة الرابعة، تمتلك النرويج 2% من الأراضي المدرجة في البورصة، تليها الكويت باعتبارها خامس أكبر مالك للأراضي. بشكل عام، فإن المُلاك الأجانب البارزين المالكين لأراضي القاهرة المدرجة في البورصة ينتمون إلى سبع دول فقط.
المُلاك الفعليون لأراضي القاهرة
يمتلك ستة مستثمرين فقط نصف الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة. أما الستة التالوِن لهم فيمتلكون 10% من الأراضي، في حين امتلك 82 مستثمرًا يمكن التعرف عليهم 5% فقط من الأراضي. 35% من الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة بين أيدي مجهولين، معظمهم من أصحاب الحيازات الصغيرة في البورصة بالتداول الحر.
تعد الحكومة المصرية أكبر مالك منفرد لأراضي القاهرة المدرجة في البورصة، حيث تمتلك 6400 فدان أو 16% من مساحة الأراضي التي شملتها الدراسة، وهذا أمر مثير للدهشة بعد مرور ربع قرن على بدء تنفيذ أول حزمة رئيسية من إجراءات الخصخصة.
في المرتبة الثانية تأتي عائلة طلعت مصطفى المصرية، والتي تمتلك 5600 فدان في القاهرة، أو 14% من الأراضي التي شملتها. في المرتبة الثالثة ظهرت عائلة بن لادن السعودية التي تمتلك 2800 فدان في القاهرة أو 7% من الأراضي التي شملتها الدراسة.
في المرتبة الرابعة تأتي حكومة دولة الإمارات العربية المتحدة، التي تمتلك 2500 فدان في القاهرة، أو 6% من الأراضي التي شملتها الدراسة. بملكية 1900 فدان، أو 4.6% من الأراضي، تعد عائلة منصور المصرية خامس أكبر مالك للأراضي في القاهرة. في المرتبة السادسة، تأتي عائلة الراشد السعودية، إذ تمتلك حوالي 1400 فدان، 3.3% من أراضي القاهرة. سابع أكبر مالك للأراضي هي عائلة المغربي المصرية السعودية، وتمتلك 1000 فدان في القاهرة، وتمثل 2.5% من الأراضي التي شملتها الدراسة. حكومة النرويج هي ثامن أكبر مالك للأراضي في القاهرة، حيث تمتلك 800 فدان أو 2% من الأراضي التي شملتها الدراسة من خلال حصص صغيرة متعددة يملكها صندوق الثروة السيادي، بنك النرويج.
تاسع أكبر مالك للأراضي في القاهرة، هي شركة إدارة الأصول العالمية، فانجارد، وتمتلك 700 فدان أو 1.7% من الأراضي التي شملتها الدراسة، وفي المركز العاشر تأتي حكومة الكويت، بملكية 600 فدان أو 1.5% من الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة. تحتل عائلة ساويرس المرتبة الحادية عشرة بين أكبر ملاك الأراضي في القاهرة، حيث تمتلك 500 فدان أو 1.3% من الأراضي التي شملتها الدراسة.
ما هي فئات المستثمرين الذين يملكون القاهرة؟
تتبعت هذه الدراسة حوالي مئة مستثمر من ذوي الملكيات البارزة في الشركات العشر المدرجة في البورصة المصرية التي شملتها. عادة ما تُصنِّف أسواق الأسهم المستثمرين على أنهم مستثمرون تجاريون (أفراد ذوي حيازات صغيرة)، أو مؤسسات (من يطلق عليهم الأفراد ذوو الثروات العالية، بالإضافة إلى الشركات والصناديق الاستثمارية).
ولكن جميع الشركات والصناديق الاستثمارية تقريبًا مملوكة في النهاية من قبل أفراد أو دول. لذلك، استخدمنا تصنيفًا مُرَكبًّا للمستثمرين مُعاد هيكلته لتمييز فئات المستثمرين بنسبتهم إلى قطاع خاص أو دول أولًا، ثم تصنيف أدواتهم الاستثمارية على أساس مزيد من أنماط الملكية الممكن تحديدها للملكيات التي تزيد على 0.01% من الأسهم للمؤسسات، و3% للأفراد، ووفقًا للبيانات المتاحة عمومًا. بالنسبة إلى المستثمرين من القطاع الخاص، حددنا: الأفراد/العائلات، والشركات الخاصة (غير المدرجة في البورصة) التي لم نتمكن من تحديد مالكيها، أو التي قررنا تركها كما هي، والشركات المدرجة في البورصة وصناديقها الاستثمارية، تلك التي اخترنا عدم تحديد أصحابها (لمعرفة المزيد عن فئات المستثمرين، انظر المنهجية). بالنسبة إلى الدول، حددنا ممتلكاتها النهائية كمؤسسات مملوكة للدولة state owned enterprises (SOE)، حتى لو كانت شركات أو بنوكًا أو صناديق استثمارية هي التي تملك الملكيات المباشرة، فأيٌّ منهم يتبع في النهاية مؤسسة حكومية مثل الوزارات. ضمت الفئة الخامسة الأسهم حرة التداول بالبورصة، والتي تشمل جميع فئات المستثمرين من ذوي الحيازات الصغيرة المجهولة (أقل من 0.01% للمؤسسات، وأقل من 3% للأفراد ما لم تثبُت علاقة تنفيذية بالشركة أو أحد كبار المساهمين)، والتي لا يمكن تضمينها في إحدى الفئات الأربع الأخرى (انظر ورقة خلفية رقم 1 | الإفصاحات). ورغم أن حصة هؤلاء المستثمرين قد تكون كبيرة في شركة ما، فإنهم لا يحظون بأي سيطرة عليها، إذ لا يتم تمثيلهم في مجلس الإدارة، وفي مصر على الأقل، لا يشاركون عادة في التصويت الجماعي.
فئات المستثمرين بحسب أسلوب الموطن الضريبي
باستخدام أسلوب الموطن الضريبي لتصنيف المستثمرين (بتحديد الموطن الضريبي للشركة مالكة الأسهم. انظر المنهجية)، نجد أن أصحاب الحيازات الصغيرة من الأسهم من خلال التداول الحر والذين يصعب تحديدهم هم أكبر فئة مستثمرين، حيث يملكون 34% من الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة (الشكل 1). ومع ذلك، فإن هذه المجموعة ليس لها أية سيطرة على ملكيتها لأنها غير مُمَثَلة في مجالس الإدارة. ثاني أكبر فئة مستثمرين، وأكبر مجموعة يمكن تحديدها، هي الأفراد/العائلات والتي تملك 27% من أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة. تأتي المؤسسات المملوكة للدولة في المركز الثالث بنسبة قريبة، إذ تمتلك ربع الأراضي التي شملتها هذه الدراسة. رابع أكبر فئة من المستثمرين بحسب أسلوب الموطن الضريبي هي الشركات الخاصة التي تمتلك 13% من أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة، ومعظمها مسجل في دول أخرى غير مواطن أصحابها الأصلية، مثل: جزر كايمان وجزر العذراء البريطانية (BVI) وأيضًا الإمارات العربية المتحدة، والمملكة العربية السعودية والولايات المتحدة الأمريكية. الشركات المُدرجة وصناديق الاستثمار هي أصغر فئة مستثمرين بملكية 1.1% فقط من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة.
الشكل 1: تصنيف ملكية الأراضي بحسب فئات المستثمرين بأسلوبي المستفيد الحقيقي والموطن الضريبي
فئات المستثمرين بحسب أسلوب المستفيد الحقيقي
يوضح أسلوب المستفيد الحقيقي صورة حقيقية للملكية بتتبع المالكين الفعليين وراء الشركات (انظر ملف المنهجية). يحتفظ أصحاب الحيازات الصغيرة في سوق الأسهم للتداول الحر بنفس نسبتهم من ملكية الأسهم، 35%، رغم انتقالهم هنا إلى المركز الثاني وبدون أي سيطرة على إدارة ممتلكاتهم. ارتفعت مجموعة المستثمر من الأفراد/العائلات إلى المركز الأول بملكية 36% من الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة (الشكل 1). يرجع ذلك في الغالب إلى تحول الحيازات من فئة الشركات الخاصة، إلى هذه الفئة، والتي تعكس كيف يستثمر جزء مهم من هذه الفئة في سوق الأوراق المالية من خلال شركات خاصة منشأة في بلد آخر غير بلد إقامته. عادةً ما تكون هذه الفئة من المستثمرين عائلات أكثر منها أفرادًا، حيث يتصرف رؤوس العائلات كرؤساء مجلس إدارة أو مديرين تنفيذيين (جميعهم تقريبًا من الرجال)، مع إخوة وأبناء وأحيانًا بنات وزوجات ويشكلون كتلة المستثمر الرئيسي والعديد من أفراد العائلة أعضاء في مجالس الإدارة، وبنسبة أقل، في الإدارة التنفيذية. كل هذا نمط معروف فيما يسمى بالأسواق الناشئة، حيث تقدر الدراسات أن ما بين60 إلى 70% من الشركات مملوكة لعائلات، مقابل أقل من ثلث الشركات الكبيرة في الأسواق المتقدمة مثل بورصة نيويورك.[1]
بتحليل بيانات المستثمرين العشرة الأوائل بحسب حيازاتهم من الأراضي، نجد ثلاثة أنماط استثمارية رئيسية. يسيطر سبعة مستثمرين أو أسرهم على حصص في خمس شركات من العشر شركات التي شملتها الدراسة: عائلات طلعت مصطفى وبن لادن في مجموعة طلعت مصطفى القابضة، ومنصور والمغربي في شركة بالم هيلز للتعمير، عائلة ساويرس في أوراسكوم للتنمية مصر، عائلة زكي في شركة بايونير زبرو برتيز للتنمية العمرانية، وعبد السلام عبد الكريم في مجموعة بورتو القابضة (الشكل 2). علاوة على ذلك، يمتلك أحد المستثمرين، عائلة ساويرس، حصة بسيطة في مدينة نصر للإسكان والتعمير، بالإضافة إلى حصتهم المسيطرة في أوراسكوم للتنمية مصر، كما يمتلك ثلاثة مستثمرين من المملكة العربية السعودية حصصًا صغيرة مؤثرة في أكثر من شركة، وهم عبد المنعم الراشد (مجموعة طلعت مصطفى، ومدينة نصر، وبنك التعمير والإسكان)، وعائلة عُليان (سوديك ومدينة نصر)، وعلي دايخ (مدينة نصر، وبنك التعمير والإسكان).
الشكل 2: حصص أكبر عشرة مُلاك أفراد/أسر بملكية الأراصي في الشركات التي شملتها الدراسة (%)
تبين أن الدول تمتلك 25% من أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة بموجب أسلوب المستفيد الحقيقي، بحصص ملكية في تسع شركات من أصل عشر شركات شملتها الدراسة (الشكل 3)، وبالتالي كانت ثاني أعلى فئة مستثمرين معروفة. تتصدر الحكومة المصرية حصة المؤسسات المملوكة للدول، حيث تسيطر على 16% من الأراضي التي شملتها الدراسة من خلال حصص في نصف الشركات العشر: شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير وبنك التعمير والإسكان ومدينة نصر للإسكان والتعمير وبالم هيلز للتعمير ومجموعة طلعت مصطفى القابضة (لمزيد من المعلومات، انظر ورقة خلفية رقم 2 | استثمارات الحكومة المصرية). يترك هذا خُمسي استثمارات هذه الفئة في يد مؤسسات مملوكة لدول أجنبية، تتصدرها حكومة دولة الإمارات العربية المتحدة، إذ تمتلك 6% من الأراضي التي شملتها الدراسة، بحصص مسيطرة في شركة إعمار مصر للتنمية وسوديك. يعتبر صندوق الثروة السيادي النرويجي، بنك النرويج، ثالث أكبر شركة مملوكة للدولة من حيث حيازات الأراضي، بملكيته لحصص صغيرة، تتراوح بين 0.3% و3.3%، في سبع شركات من العشر محل الدراسة، يتبعه صندوق الثروة السيادي لحكومة الكويت الذي يمتلك حصة أقلية مؤثرة في شركة بالم هيلز للتعمير من خلال البنك العربي الإفريقي الدولي ومقره مصر، وحصص صغيرة بشكل مباشر في سوديك وبالم هيلز للتعمير. تعود ملكية أصغر حصة من هذه الفئة إلى الاتحاد الأوروبي، من خلال ملكية حصة صغيرة بطريق غير مباشرة من خلال بنك الاستثمار الأوروبي في مدينة نصر للإسكان والتعمير.
الشكل 3: حصص المؤسسات المملوكة للدول من ملكية الشركات التي شملتها الدراسة (%)
إن ظهور الشركات المملوكة للدول بهذه القوة في قطاع العقارات هو محل تساؤل. على الصعيد العالمي، تتركز استثمارات الشركات المملوكة للدول في قطاعات اقتصادية أساسية، كالتعدين والطاقة والنقل. وفقًا لصندوق النقد الدولي، هذه الشركات مسؤولة عن أكثر من نصف استثمارات البنية التحتية في البلدان النامية، وما بين 20% إلى 60% من النظام المصرفي في بعض دول مجموعة العشرين (G20)[2]. ومع ذلك، فإن العقارات ليست قطاعًا حيويًّا فيما يتعلق بتوفير السلع الأساسية، أو السيطرة الإستراتيجية، ما لم يكن ذلك من أجل توفير مساكن ميسورة التكلفة، والتي لا توفرها أيٌّ من الشركات المذكورة أعلاه.
رابع أكبر مجموعة مستثمرين، بحسب منهجية المستفيد الحقيقي، تتكون من شركات خاصة غير مدرجة في البورصة بامتلاكها 3.9% من الأراضي محل الدراسة. يمثل هذا انخفاضًا كبيرًا عن نسبة ملكيتهم بحسب أسلوب الموطن الضريبي، والتي بلغت 13%. في ظل الظروف المثالية، حيث يتوفر المزيد من الشفافية بخصوص المستفيدين الفعليين، ستكون هذه النسبة صفرًا. بحسب هذه المنهجية، تمثل هذه المجموعة حيازات لشركتين رئيسيتين لم نتمكن من تحديد هياكل ملكيتهما. الأولى هي مجموعة فانجارد، وهي أحد أكبر ثلاثة صناديق لإدارة الأصول في العالم،[3] وتمتلك حيازات صغيرة في سبع شركات من أصل عشر شركات شملتهم هذه الدراسة (الشكل 4). تزعم الشركة أنها مملوكة من قبل المستثمرين والصناديق الاستثمارية التي تستثمر فيها،[4] ولم تكشف عن هويتهم لأنها شركة خاصة مسجلة عن طريق وكيل في ولاية ديلاوير الأمريكية.[5] والشركة الثانية هي BIG Investment Group Ltd، وهي صندوق استثماري خاص أنشئ في جزر العذراء البريطانية لشراء حصة مسيطرة في مدينة نصر (انظر صحيفة بيانات الشركة). تدير الصندوق شركة مصرية تضم مجموعة مستثمرين وعائلات مصرية وسعودية، ولكن يظل المشتركون في الصندوق مجهولين لأن الشركة المديرة لم تفصح عنهم.[6]
في المرتبة الخامسة والأخيرة، أتت شركات كبرى متعددة الجنسيات مدرجة في البورصات بملكيتها 1% من الأراضي التي شملتها الدراسة. من بين هذه الشركات شركة بلاك روك BLK.N، أكبر مدير للأصول في العالم، والتي تمتلك نسبًا صغيرة من الأسهم في خمسٍ من الشركات العشر محل الدراسة، يليها بنك إتش إس بي سيHSBA.L ، بنسبة 0.5% في مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وغيرهما من ذوي الملكيات الأصغر بكثير (الشكل 4). رغم إمكانية تحديد المالكين المسيطرين المباشرين لهذه الشركات، بالنظر إلى حيازاتهم الصغيرة لأراضي الدراسة والتي أدت إلى تقليص نسب ملكية المالكين الفعليين بحيث لا يمكن رؤيتهم،[7] لذلك كان من الأفضل للدراسة إظهار هذه الشركات كما هي لاهتمامها بالعقارات العالمية، لأنها كلها معروفة.
الشكل 4: نسب ملكية أكبر خمس صناديق استثمار خاصة ومدرجة في الشركات التي شملتها الدراسة (%)
ما هي جنسيات المُلاك؟ 1: أسلوب الموطن الضريبي
وفقًا لأسلوب الموطن الضريبي، يمتلك مستثمرون مقيمون في مصر بالكاد نصف الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة، بينما يمتلك المستثمرون الأجانب النصف الآخر (الشكل 5). يعد هذا اكتشافًا جديدًا، إذ لا توجد دراسات مهمة حول الملكية بحسب الجنسية في البورصة المصرية (انظر ورقة الخلفية رقم 3 | الملكيات الأجنبية). ظهرت الإمارات العربية المتحدة كثاني أكبر مالك، حيث امتلك المستثمرون المقيمون هناك حوالي 16% من الأراضي محل الدراسة. ثالث أكبر مجموعة تشكلت من مستثمرين ذوي جنسيات غير معروفة، ومستثمرين غير مصريين من أصحاب الحيازات الصغيرة في البورصة المصرية، بالإضافة إلى أسواق الأسهم الإماراتية وشكلت ملكيتهم 15% من الأراضي محل الدراسة. جاء المستثمرون من المملكة العربية السعودية في المرتبة الرابعة، بنسبة ملكية (6.7%)، تليها جزر كايمان (4.7%)، والولايات المتحدة (3%)، والنرويج في المرتبة السابعة بنسبة 2% من الأراضي محل الدراسة. تمتلك الكويت وجزر العذراء البريطانية ما يقرب من 1.5% لكل منهما، بينما يمتلك مستثمرون آخرون، معظمهم من أوروبا، النسبة المتبقية البالغة 1% من أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة.
الشكل 5: ملكية الأراضي التي شملتها الدراسة بحسب الجنسية – أسلوب الموطن الضريبي
ما هي جنسيات الملاك؟ 2: أسلوب المستفيد الحقيقي
بالانتقال من أسلوب الموطن الضريبي (حيث صُنِفَت جنسيات المُلاك بحسب أماكن دفع الضرائب والهياكل القانونية)، إلى تصنيف الجنسيات وفق أسلوب المستفيد الحقيقي، والذي يمنحنا فكرة عن الأماكن التي ينتمي إليها مُلاك الأراضي في مصر ثقافيًّا، أو سياسيًّا، نظرًا إلى أن العديد من الأشخاص الطبيعيين الذين تم تعريفهم بجنسية معينة لا تمثل بالضرورة موطنهم الضريبي، أو يحملون جنسيتين أو أكثر، لذا تم تدوين الجنسية المعروفين بها في حال لم تظهر جنسيتهم في أيٍّ من المستندات الرسمية المتاحة (راجع المنهجية). في حال المؤسسات المملوكة للدول، فموطنهم الضريبي هو بلدهم الأصلي، على الأقل فيما يخص المؤسسات التي رصدتها الدراسة. أدرجت الشركات الخاصة أو المدرجة في البورصة التي لم يتم التعرف على مالكيها ضمن فئة أصحاب الجنسيات غير المعروفة، حيث أن معظم الشركات المدرجة في البورصة تدير أموال استثمارات مئات، إن لم يكن آلاف الأشخاص، بالإضافة إلى الشركات الأخرى. نجد هنا بعض التغييرات البارزة في حجم حصص الجنسيات وترتيبها عمَّا رأيناه سابقًا بحسب أسلوب الموطن الضريبي.
الشكل 6: ملكية الأراضي التي شملتها الدراسة بحسب الجنسية – أسلوب المستفيد الحقيقي
زادت الملكية المصرية للأراضي التي شملتها الدراسة بنسبة 4% لتصل إلى 53% (الشكل 6). قد يعني هذا صِغر حجم استثمارات المصريين من خلال الشركات المنشأة خارج الحدود، أو “الأوف شور” offshore بشكل عام، لكن بمزيد من التحليل يتبين أن هذا مجرد انعكاس لصِغر حجم حيازات الأراضي نسبيًّا التي يمتلكها هؤلاء المستثمرون في القاهرة، في حين يظل مستثمرو إحدى أهم الشركات الأجنبية في هذه الدراسة، BIG Investment Group، مجهولي الهوية، وبالتالي فإن نسبتها من أراضي الدراسة (حوالي 11%)، تم إدراجها ضمن فئة “غير معروفة” رغم إمكانية ضمها مستثمرين مصريين. بشكل عام، تؤثر هذه الممارسة بشكل واضح في حصص كبرى ورئيسية تتراوح بين 13% و50% في أربع شركات من بين العشر محل الدراسة: أوراسكوم للتنمية مصر، مدينة نصر، بالم هيلز، وبايونيرز برو برتيز (انظر صحائف بيانات الشركات)، حيث تمثل هذه الحصص 8% من رأس مال الشركات العشر في الدراسة (الشكل 7).
الشكل 7: الشركات ذات حصص الأسهم المؤثرة المملوكة لأجانب من الشركات التي شملتها الدراسة
ثاني أكبر مجموعة مستثمرين بحسب الجنسية هي مجموعة مجهولي الجنسيات التي تمتلك خُمس حيازات الأراضي. تضم هذه المجموعة مستثمرين مجهولين من أصحاب الثروات الكبرى الذين استثمروا من خلال صناديق الاستثمار، وعلى رأسها صناديق فانجارد وبلاك روكوBIG Investment Group، بالإضافة إلى آلاف المستثمرين غير المصريين ممن لديهم ممتلكات متناهية الصغر من الأسهم في البورصة بالتداول الحر.
جاء المستثمرون الإماراتيون والسعوديون في المرتبة الثالثة، حيث يمتلك كل منهما 11.5% من الأراضي التي شملتها الدراسة في القاهرة. ويمثل هذا تغييرًا مهمًّا عن نسب ممتلكاتهم وفقًا لأسلوب الموطن الضريبي، حيث تم تحويل جنسيات عدد من المستثمرين غير الإماراتيين الذين يستخدمون شركات مقرها هناك إلى جنسياتهم الأصلية، ما أدى إلى انخفاض الملكية الإماراتية للأراضي من حوالي 16% بحسب الموطن الضريبي، بينما تضاعفت حيازة الملكية السعودية للأراضي تقريبًا إذ كانت 6.7%. في المرتبة الرابعة، أتت النرويج بملكية 2% من أراضي القاهرة المدرجة في البورصة، وكلها مملوكة لصندوق الثروة السيادي. يُعد الكويتيون خامس أكبر مالك للأراضي في القاهرة، حيث يمتلكون 1.5% من أراضيها التي شملتها الدراسة، بينما يمتلك المستثمرون من المملكة المتحدة وليبيا وسويسرا النسبة المتبقية البالغة 1% من الأراضي محل الدراسة. بشكل عام، فإن المُلاك الأجانب البارزين لأراضي القاهرة المدرجة في البورصة ينتمون إلى سبع دول فقط.
من هم المُلاك المستفيدون الحقيقيون لأراضي القاهرة؟
بحسب أسلوب المستفيد الحقيقي (راجع المنهجية)، وبعد استبعاد صغار مُلاك الأسهم عن طريق التداول الحر في البورصة، وجدنا أن نصف أراضي القاهرة التي شملتها هذه الدراسة مملوكة لستة مستثمرين فقط (الشكل 8). يمتلك الستة التالون لهم 10% فقط من الأراضي، بينما يمتلك 82 مستثمرًا تمكنا من التعرف عليهم 40% من الأراضي التي شملتها الدراسة.
بشكل عام، تعتبر الحكومة المصرية أكبر مالك منفرد للأراضي المدرجة بحصة تبلغ 6400 فدان و16% من أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة.[8] ربما يُعد هذا مفاجئًا، بعد مرور أكثر من ربع قرن على بدء تنفيذ الجولة الأولى للخصخصة، عندما كان أكبر مطوري العقارات لا يزال مملوكًا للدولة. الجزء الأكبر من هذه الحيازات يمثل أغلبية أو حصصًا كبيرة في شركات كانت مملوكة بالكامل للدولة وهي شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، وبنك التعمير والإسكان، ومدينة نصر، كما تشمل حصصًا في شركات خاصة في الأصل وهي أقلية بارزة في شركة بالم هيلز للتعمير، وحيازة صغيرة في مجموعة طلعت مصطفى القابضة (لمزيد من التفاصيل، انظر ورقة خلفية رقم 2 | استثمارات الحكومة المصرية).
ثاني أكبر مالك لأراضي القاهرة هي عائلة طلعت مصطفى المصرية، وتمتلك 5600 فدان في القاهرة التي تشكل 14% من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة. هذا ليس مفاجئًا، فالعائلة هي أكبر مساهم في مجموعة طلعت مصطفى، والتي تمتلك أكثر من خُمسي أراضي القاهرة التي شملتها الدراسة. في المرتبة الثالثة تأتي عائلة بن لادن السعودية بامتلاكها 2800 فدان في القاهرة، أو 7% من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة، من خلال حصتها الكبيرة في مجموعة طلعت مصطفى أيضًا.
الشكل 8: أكبر 14 مالكًا لأراضي القاهرة بحسب أسلوب المستفيد الحقيقي
في المرتبة الرابعة تأتي الدولة الثانية من حيث السيطرة على الأراضي التي شملتها الدراسة، دولة الإمارات العربية المتحدة، والتي تمتلك حكومتها 2500 فدان في القاهرة. حصتها البالغة 6% من الأراضي موزعة بين شركتين تسيطر عليهما: شركة إعمار مصر للتنمية التي أسستها شركة إعمار العقارية الإماراتية، وشركة سوديك، وهي شركة تأسست في مصر في تسعينيات القرن الماضي واستحوذت الحكومة الإماراتية على حصة الأغلبية فيها في نهاية عام 2021.
بملكية 1900 فدان، أو 4.6% من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة، تعد عائلة منصور المصرية خامس أكبر مالك للأراضي في القاهرة، من خلال حصتها الأكبر في شركة بالم هيلز للتعمير. في المرتبة السادسة، تأتي عائلة الراشد، وهي عائلة سعودية أخرى تمتلك ما يقرب من 1400 فدان، أي 3.3% من أراضي القاهرة الخاضعة للدراسة، من خلال حصص أقلية بارزة في بنك التعمير والإسكان ومجموعة طلعت مصطفى القابضة، وحصة صغيرة غير مباشرة في مدينة نصر للإسكان والتعمير.
سابع أكبر مالك للأراضي في القاهرة هي عائلة المغربي المصرية السعودية، التي تمتلك 1000 فدان في القاهرة من خلال حيازاتها الرئيسية في شركة بالم هيلز للتعمير، والتي تمثل 2.5% من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة. حكومة النرويج هي ثامن أكبر مالك للأراضي في القاهرة، إذ تمتلك 800 فدان أو 2% من الأراضي التي شملتها الدراسة من خلال حصص صغيرة متعددة يملكها صندوق الثروة السيادي، بنك النرويج (الشكل 3). في المركز التاسع، يأتي مدير الأصول العالمي، فانجارد، بملكية 700 فدان أو 1.7% من الأراضي التي شملتها هذه الدراسة من خلال حيازات صغيرة في سبعٍ من الشركات العشر (الشكل 4). تحتل حكومة الكويت المرتبة العاشرة، بملكيتها 600 فدان أو 1.5% من أراضي القاهرة التي شملتها هذه الدراسة، من خلال حيازات صغيرة في سوديك، بالم هيلز، وبايونيرز برو برتيز. كما أن لديها حيازات كبيرة من الأراضي التي لم تشملها هذه الدراسة من خلال الشركة المصرية الكويتية للتطوير العقاري، ومن خلال مطورها الوطني، الشركة الوطنية العقارية. تأتي عائلة ساويرس في المرتبة الحادية عشرة من بين أكبر مُلاك الأراضي في القاهرة، بملكية 500 فدان أو 1.3% من الأراضي التي شملتها دراسة الحالة من خلال حصة الأغلبية في أوراسكوم للتنمية مصر، وحصة صغيرة غير مباشرة في مدينة نصر للإسكان والتعمير. ومن الجدير بالذكر أنه خارج هذه الدراسة والتي إختصت فقط بالشركات المدرجة في البورصة، يعتبر سميح ساويرس مستثمرًا رئيسيًّا في شركة الإسماعيلية التي تعمل على تطوير أكثر من 20 مبنى في وسط القاهرة، في حين أن أخاه نجيب ساويرس هو المساهم الرئيسي في شركة أورا للتطوير العقاري، وهي شركة تطوير عقاري دولية غير مدرجة في البورصة المصرية تمتلك عددًا من مشاريع تطوير العقارات في القاهرة.
خاتمة
تسمح لنا المعلومات المُقدمة في هذا القسم بملاحظة بعض الأنماط التي تثير المزيد من الأسئلة التي يتعين الإجابة عليها أكثر مما كانت عليه في بداية الدراسة. بالنظر إلى فئات المستثمرين، يظهر نمط واحد بشكل واضح، وهو استحواذ المؤسسات المملوكة للدول على حصة كبيرة من أعمال التطوير العقاري في القاهرة. يثير هذا تساؤلات حول المنافسة العادلة، وحول الدور الاجتماعي لمؤسسات الدولة أيضًا، حيث أن أغلبية المشاريع التي رصدتها الدراسة موجهة إلى أصحاب الدخول فوق المتوسطة والمرتفعة.
بالنظر إلى جنسيات المستثمرين، تم تدويل ما يقرب من نصف الأراضي التي شملتها هذه الدراسة، ما يعني تدويل السوق ضمنًا، أي أن المستثمرين الأجانب لهم رأي مؤثر في السياسات العمرانية والإسكانية المحلية. كما أن هذه الوتيرة المرتفعة من تسليع السكن لها تأثير سلبي على قدرة السكان على تحمل تكاليفه. هذا ما يضع في الأنظار جهود الحكومة الأخيرة لبيع حصص جديدة في شركات مملوكة لها، وبعضها يعمل في القطاع العقاري. إذا لم تضع آليات لحماية محدودي ومتوسطي الدخل من تأثير توسع تدويل سوق العقارات عليهم، فسيؤدي ذلك إلى المزيد من التأثير السلبي علي قدرتهم على تحمل تكاليف الإيجار أو الشراء.
فيما يتعلق بمسألة تركز الملكيات، فنحو 95% من أراضي الدراسة تخضع إلى سيطرة ثلاث مجموعات من المستثمرين فقط. فتملك شركة طلعت مصطفى 40% من أراضي الدراسة بالقاهرة، ما يعكس ملكياتها الأعلى من المعتاد بين الشركات، والذي تمكنت منها عن طريق شراكتها مع الحكومة في عملية البيع عن طريق التسديد من خلال حصة من الوحدات المبنية. تسيطر الحكومة المصرية على 18% من أراضي الدراسة من خلال حصص مسيطرة بشركتي مصر الجديدة وبنك التعمير. ولكنها تملك حصص مؤثرة بشركتي مدينة نصر وبالم هيلز، مما يرفع نسبة تأثيرها على أراضي الدراسة إلى 40%. المساحة المتبقية من أراضي الدراسة تسيطر عليها حكومة الإمارات من خلال حصص الأغلبية بشركتي إعمار مصر وسوديك وتمثل 15%. بالإضافة إلى الثلاث مجموعات، يوجد عدد من المستثمرين الذين لهم حصص أقلية بأكثر من شركة، أو تمثيل على مجالس إداراتها، ولكنها ليست ذات تأثير ملحوظ داخل الدراسة.
نعمل على المزيد من التحليل مع عدد من المقترحات، والتي سوف نقوم بنشرها في أقسام مستقبلية لدراسة من يملك القاهرة.
المراجع والملاحظات
[1]Åsa Björnberg و Vivek Pandit, “The family-business factor in emerging markets | McKinsey”, McKinsey Quarterly, 1 ديسمبر، 2014, https://www.mckinsey.com/featured-insights/winning-in-emerging-markets/the-family-business-factor-in-emerging-markets
[2]“Fiscal Monitor – April 2020” (International Monetary Fund, إبريل، 2020), 48,
https://www.imf.org/en/Publications/FM/Issues/2020/04/06/fiscal-monitor-april-2020
[3]Scott Hirst و Lucian Bebchuk, “The Specter of the Giant Three”, Boston University Law Review 99, عدد 3 (1 مايو، 2019): 721, https://scholarship.law.bu.edu/faculty_scholarship/602
[4]“What Sets Us Apart”, The Vanguard Group, Inc., n.d., https://corporate.vanguard.com/content/corporatesite/us/en/corp/who-we-are/sets-us-apart/index.html
[5] تسمح قوانين ولاية دلاوير للمستثمرين باستخدام وكيلًا، عادة شركة محاسبة أو محاماة، بالظهور كمسؤول عن الشركة بالإنابة عن الملاك الفعليين، كما أن الولاية تفرض ضرائب ضئيلة على الدخل. على سبيل المثال: “تقارير: هاري وميغان أسسا 11 شركة في “ملاذ ضريبي أميركي”, الشرق الأوسط, 20 يناير، 2022.
[6] رفضت شركة بي بي إي بارتنرز طلبنا الذي تقدمنا به لمعرفة هيكل المساهمة في صندوق BIG Investment Group الذي تديره بسبب سرية بيانات المستثمرين.
[7] على سبيل المثال، امتلك كلٌّ من صندوق النرويج السيادي ومجموعة فانجارد حصصًا تقدر بـ 0.86% و8.05% على التوالي في آخر ديسمبر 2021، ما يرفع حصصهما من أراضي الدراسة بـ0.01 % و0.1% على التوالي، وهو ما لا يزيد تأثيرهما في الدراسة بشكل ملحوظ.
[8] يجب أن نشير هنا إلى تفرقة بين هذه الأراضي التابعة لشركات مدرجة في البورصة، وسنسميها “أراضي تطوير”، والتي تم تخصيصها أو بيعها لشركات بعد تخطيط الأراضي وتقسيمها، وبين الأراضي الصحراوية التي سنسميها “الخام”، وهي الأراضي المملوكة للدولة المصرية، والتي يتم تخصيصها للمطور العقاري الرئيسي للحكومة، وهي هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتي تبيع قطعًا منها بعد ذلك للمطورين العقاريين. بالإضافة إلى الأراضي الخام، تملك الحكومة المصرية مساحات كبيرة من أراضي التطوير ولكن من خلال شركات غير مدرجة في البورصة، ولذا لم تشملها الدراسة.