- نُشرت في 23 أغسطس 2021
مع طرح 125 ألف وحدة للحجز بالإعلان الثاني لمشروع “سكن لكل المصريين” (الإسكان الاجتماعي سابقًا)، ينشر مرصد العمران تقريره عن مزايا وعيوب المشروع. فهو أول طرح يستفيد من مبادرة التمويل العقاري الجديدة لمحدودي ومتوسطي الدخل بفائدة 3%، كما يضم إعلانين، الأول يشمل محدودي ومتوسطي الدخل، ويطرح لهما شققًا جاهزة للتسليم، أما الثاني فهو يطرح شققًا قيد التشييد يتم تسليمها بعد ثلاث سنوات ومتاح فقط لمتوسطي الدخل. في هذا التحليل نتناول الجزء الخاص بمحدودي الدخل في الإعلان الأول.
للاطلاع على الإعلانات السابقة اضغط هنا
مزايا المشروع بإيجاز
1- أولويات المتقدمين
وفقًا لقانون الإسكان الاجتماعي ، في حالة عدم كفاية الوحدات المطروحة لطلبات تخصيص الوحدات، فإن أولوية التخصيص تكون للمتزوج الذي يعول (بما يشمل حالات المطلق والمطلقة والأرمل والأرملة الذين يعولون أطفالًا) بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأسر الأكثر عددًا. يلي ذلك المتزوج بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأعزب (أرمل أو أرملة، مطلق أو مطلقة ولا يعولون أطفالًا) بأولوية للأصغر سنًّا.
2- التسهيلات الائتمانية
الغرض الأساسي من المشروع هو إتاحة وحدات سكنية لمحدودي الدخل ممن لا يستطيعون المنافسة على العقارات المطروحة داخل السوق. كما أنه يوفر فرصة للحصول على شقة بمواصفات جيدة نسبيًّا من حيث التشطيبات بالتقسيط على مدة مريحة تصل إلى 30 سنة بحدٍّ أقصى، بزيادة عشر سنوات عن الإعلان الرابع عشر للإسكان الاجتماعي والذي تم طرحه منذ نحو عام.
3- توفير شقق بمساحتين مختلفتين
كما في الإعلان الرابع عشر، يقدم إعلان سكن لكل المصريين (2) بعضًا من التنوع عن طريق طرح شقق غرفتين وصالة (75م2) وثلاث غرف وصالة (90م2)، بأسعار مختلفة لتناسب قطاعًا أوسع من المتقدمين.
4- توفير شقق بأسعار متنوعة
انخفض السعر المبدئي لبيع الوحدات 75م2 بالثلث عن الإعلان السابق، كما تم تقديم بعض الوحدات 90م2 بأسعار متفاوتة تقل بنسب بين 41% و37% عن الإعلان السابق، فضلًا عن استمرار بيع البعض الآخر بنفس سعر إعلان العام السابق.
5- عدم التركيز على المدن الجديدة
بخلاف بعض من الإعلانات السابقة، خاصة الإعلان العاشر والرابع عشر، توجد تسع مدن جديدة من بين 83 منطقة مطروحة بـ 18 محافظة، ما يجعلها قريبة نسبيًّا لأماكن عمل جزء كبير من الأسر بكل محافظة.
6- التعاقد عن طريق الشراكة بين الزوج والزوجة
منذ الإعلان العاشر، يحق أن يكون التعاقد على الوحدة السكنية عن طريق الشراكة باسم الطرفين (الزوج والزوجة)، وذلك يتم عن طريق توقيع استمارة حجز الوحدة السكنية من الطرفين وتسجيل ذلك على الموقع الإلكتروني.
عيوب المشروع بإيجاز
1- اعتماد التمويل العقاري على دخل شهري ثابت
بينما تلائم دفعات التمويل العقاري الشهرية الموظفين (الحكوميين عادة، والعاملين بالقطاع الخاص الرسمي) من ذوي المرتبات الثابتة، قد يجد أصحاب الأعمال الحرة والعاملون لديهم صعوبة في ترتيب أولويات دخولهم التي تتذبذب حسب أحوال السوق، بالإضافة إلى المواسم، ما يرفع من مخاطر عدم السداد في أشهر معينة من السنة، بينما توجد وفرة في أشهر أخرى.
كما أن صعوبات استيفاء أوراق إثبات الدخل المطلوبة من ذوي الأعمال الحرة والعاملين لديهم قد يمثل عائقًا على التقديم إلى المشروع.
2- استبعاد أصحاب الأملاك ذات العوائد البسيطة
لا يعني أن كل من امتلك عقارًا أنه يكون منتفعًا به، فهناك من يملك عقارًا أو أكثر يحكمه قانون الإيجار القديم ولا ينتفع به. وهناك من يملك نصيبًا في عقار عن طريق الإرث متقاسمًا مع أكثر من شخص، ما يقلل من انتفاعه به، أو يحرمه من أي انتفاع واقعي به.
3- المقدمات من 17 إلى 140 ألف جنيه قبل استلام الوحدة
في خلال ستة أشهر إلى سنة، وهي المدة ما بين الحجز واستلام الوحدة الجاهزة، سيسدد المتقدمون ما بين 10% إلى 45% من قيمة الوحدة تحدد حسب حدود الدخل وتقييم البنك، ما بين دفعة جدية الحجز، و دفعة التعاقد و وديعة الصيانة. هذه التكاليف تمثل ما بين 17 إلى 140 ألف جنيه (الشكل رقم 2). فلموظف دخله 1200 جنيه شهريًّا، وهو الحد الأدنى للقبول، عليه تسديد ما بين 17 إلى 31 ألف جنيه (10% من قيمة الوحدة) حسب مساحة وموقع الوحدة. بينما مقدم أقل وحدة سعرًا يمثل مرة ونصفًا دخله السنوي، والمقدم الأعلى سعرًا يمثل ثلاثة أضعاف الدخل السنوي، أي قيمة مرتفعة جدًّا. أما لأحد أصحاب الأعمال الحرة والذي يقع دخله في حدود 3600 جنيه شهريًّا، عليه سداد ما بين 66 إلى 124 ألف جنيه (40% من قيمة الوحدة) قبل الاستلام، و للشقق الأعلى سعرًا. تمثل هذه المقدمات للوحدات الأعلى سعرًا عبئًا ماليًّا ترفع من مخاطر لجوء بعض المتقدمين إلى السُّلف غير الرسمية (إيصالات أمانة وكمبيالات)، ما قد يضاعف من أعباء ديونهم مع استلام الوحدة وبداية تسديد أقساط التمويل العقاري، بالإضافة إلى تسديد أقساط السلف غير الرسمية.
4- القسط يلتهم 40% من الدخل
تحديد نسبة الأقساط القصوى إلى الدخل عند 40% يعد نسبة مرتفعة تضغط على مصاريف الحياة الأخرى. فمتوسط الإنفاق على المسكن في مصر بما فيه الإيجارات والكهرباء والصيانة تمثل نحو 19% ببحث الدخل والإنفاق.
5- تداخل الحد الأدنى لمتوسطي الدخل مع الحد الأدنى لمنخفضي الدخل
اعتماد 2500 جنيه كحد أدنى لمتوسطي الدخول طبقًا للإعلان في حين أن الحد الأقصى لمنخفضي الدخول هو 6000 جنيه للأسرة يساهم في إمكانية تزاحم متوسطي الدخول على عدد الوحدات المحدودة لمنخفضي الدخول، والذي يقلل من عدد المستفيدين من أصحاب الدخول الأدنى.
إعلان سكن لكل المصريين 2: الاشتراطات العامة
بعد معرفة مزايا وعيوب المشروع، والاهتمام بالتقدم إليه، إليكم بعض الإرشادات حول آلية التقدم والتفاصيل حول الأسعار وسبل التسديد. بالنسبة إلى الاشتراطات المطلوب توفرها في المتقدمين إلى المشروع، فيمكن تلخيصها كالتالي:[1]
1- شروط عقارية
- لا يحق للمتقدم أو أسرته وأبنائه القصر التقدم إلى أكثر من وحدة واحدة فقط في الإعلان الواحد. كما سيتم رفض طلب استمارة الحجز في حال قيام المتقدم بتحديد أكثر من رغبة واحدة فقط للمدينة أو المركز المراد الحجز به.
- ألَّا يكون قد سبق له تخصيص وحدة سكنية أو قطعة أرض أو قرض تعاوني للإسكان أو قد سبق له الاستفادة من مبادرات التمويل العقاري السابقة أو دعم سكن له أو للأسرة (الزوج/ الزوجة/ الأولاد القصر) أيًّا كان نوع الوحدة السكنية سواء كانت في حوزته، أو تنازل عنها للغير أو آلت إلى المتقدم بالتنازل من الغير.
- ألَّا يكون المتقدم أو الأسرة (الزوج/ الزوجة/ الأولاد القصر) مالكًا لمسكن، أو آل إليه بالإرث الشرعي.
يعاقب بقانون الإسكان الاجتماعي (مادة 19) كل من أدلى ببيانات على خلاف الحقيقة بالحبس وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين – اضغط هنا للاطلاع على القانون!
2- شروط مكان الوحدة
يجب أن يكون المتقدم من أبناء المحافظة، أو المقيمين بها أو المرتبط بها عملًا أو بإحدى المدن الجديدة التابعة لها، أو بإحدى المحافظات المجاورة (الجدول 1، الجدول 2). والأولوية للعاملين أو المقيمين بالمحافظة.
ملحوظة: لم يحدد بكراسة الشروط المحافظات المجاورة للمحافظات المذكورة التي يمكن التقدم من خلالها، لذا راجع صندوق الإسكان الاجتماعي قبل التقدم
الجدول 1: المدن الجديدة والمراكز المتاح بها وحدات والمحافظات التابعة لها
| المحافظات | عدد المراكز/ مناطق | عدد المدن الجديدة |
| الإسكندرية | – | 1 |
| الإسماعيلية | 6 | – |
| الشرقية | 5 | – |
| المنوفية | 3 | – |
| كفر الشيخ | 3 | – |
| الغربية | 1 | – |
| البحيرة | 2 | – |
| مطروح | 2 | – |
| شمال سيناء | 3 | – |
| الفيوم | 3 | – |
| بني سويف | 6 | 1 |
| المنيا | 4 | 1 |
| أسيوط | 8 | 2 |
| سوهاج | 6 | 1 |
| قنا | 10 | 2 |
| الأقصر | 9 | 1 |
| أسوان | 2 | – |
| الوادي الجديد | 1 | – |
3- شروط الدخل والتمويل
الحد الأدنى: يجب ألَّا يقل صافي الدخل (بعد خصم الضرائب إلخ…) عن 1200 جنيه شهريًّا (14,400 ألف جنيه سنويًّا)، وهذا أقل من الإعلانات السابقة التي كانت تنص على 1300 و1500 جنيه شهريًّا.
الحد الأقصى: يجب ألا يزيد الدخل على 6000 جنيه شهريًّا (72 ألف جنيه سنويًّا) للأسرة (زوج وزوجة) أو عن 4500 جنيه (54 ألف جنيه سنويًّا) للأعزب، وهذه الحدود مماثلة للإعلان السابق.
بالنسبة إلى العاملين بالجهات الحكومية وقطاع الأعمال عليهم تقديم:
- شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري.
بالنسبة إلى العاملين بالشركات وجهات القطاع الخاص عليهم تقديم:
- شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري موضح بها رقم السجل التجاري والبطاقة الضريبية لجهة العمل.
بالنسبة إلى أصحاب المهن والأعمال الحرة والأنشطة التجارية والحرفية، عليهم تقديم:
- شهادة من محاسب قانوني معتمدة تبين صافي الدخل السنوي أو الشهري موضح بها مهنة المتقدم.
- صورة من السجل التجاري أو البطاقة الضريبية لأصحاب المهن والأنشطة التجارية والحرفية.
- شهادة التأمينات الاجتماعية (إن وجدت) موضح بها المهنة والأجر التأميني أو صورة من البطاقة النقابية أو اشتراك النقابة.
بالنسبة إلى الأرامل والمطلقات وأصحاب المعاشات، عليهم تقديم:
- طابعة معتمدة ببيانات المعاش من التأمينات بالنسبة إلى الأرملة وأصحاب المعاشات.
- صورة من مستند النفقة التي تتحصل عليها المطلقة.
يلتزم المتقدم بشراء العقار بالتقسيط حتى ثلاثين عامًا بنظام التمويل العقاري.
يجب أن يكون المتقدم قد أتم عامه الحادي والعشرين وألا يتجاوز الخمسين.
ملحوظة: مدة الخدمة بجهة العمل لا يجب أن تقل عن 6 أشهر بالنسبة إلى العاملين بالجهات الحكومية وقطاع الأعمال والشركات وجهات القطاع الخاص، ولا تقل عن 12 شهرًا بالنسبة إلى أصحاب المهن والأعمال الحرة والأنشطة التجارية والحرفية!
هناك شروط وتفاصيل إضافية وموحدة لجميع البنوك عن الدخل حسب الكتاب الدوري للبنك المركزي بتاريخ 13 يوليو2021. اضغط هنا للاطلاع عليها!
4- شروط الاستخدام
حسب كراسة الشروط، يجب على المتقدم أن يلتزم بالاستعمال السكني للوحدة المخصصة له (لا يقبل تغيير استخدامها إلى مكتب أو محل)، كما يجب أن يستمر السكن منتظمًا لمدة سبع سنوات (حددها قانون الإسكان الاجتماعي في المادة 4 بخمس سنوات).
ويحظر التصرف في الوحدة (بيع أو إيجار، إلخ…) قبل مضي سبع سنوات من استلامها (خمس سنوات بالقانون) دون الرجوع إلى صندوق الإسكان الاجتماعي.
5- شروط أخرى
بالنسبة إلى المتقدمين من ذوي الاحتياجات الخاصة فقد خصص الصندوق لهم مواقيت منفصلة من أجل التقدم للحصول على وحدات سكنية تابعة للمشروع، شريطة أن يتم تقديم ما يفيد وجود إعاقة من المجالس الطبية المتخصصة أو اللجنة الصحية العامة للمحافظة محل سكن المتقدم.
للمزيد من الشروط والتفاصيل، راجع نسخة أصلية من كراسة الشروط يتم بيعها بمكاتب البريد
الأسعار
تم طرح الوحدات بمساحتين كليهما جاهز للاستلام فور تسديد دفعات الحجز والتعاقد. هناك وحدات 75م2 (غرفتا نوم وصالة) بـ164 ألف جنيه. ووحدات 90م2 (ثلاث غرف نوم وصالة) بـ184، و197، و310 ألف جنيه حسب المنطقة الكائن بها الوحدة (الجدول 2).
الجدول 2: توزيع الوحدات المطروحة حسب المحافظة
| مساحة وسعر الوحدة | شقق 75م 164 ألف جم |
شقق 90م (أ) 184 ألف جم | شقق 90م (ب) 197 ألف جم | شقق 90م (ج) 310 ألف جم |
| المحافظات | الإسكندرية | |||
| الإسماعيلية | الإسماعيلية | |||
| الشرقية | الشرقية | |||
| المنوفية | ||||
| كفر الشيخ | ||||
| الغربية | ||||
| البحيرة | ||||
| مطروح | ||||
| شمال سيناء | ||||
| الفيوم | ||||
| بني سويف | بني سويف | |||
| المنيا | المنيا | |||
| أسيوط | أسيوط | |||
| سوهاج | سوهاج | |||
| قنا | قنا | قنا | ||
| الأقصر | ||||
| أسوان | ||||
| الوادي الجديد |
نظم السداد
تنقسم مراحل السداد إلى ثلاث مراحل (). تتوحد المرحلة الأولى بين المتقدمين، بينما تختلف تفاصيل المرحلتين الثانية والثالثة الخاصتين باستكمال مقدم الحجز والدعم وقرض التمويل العقاري حسب ما يقرره الصندوق والبنوك المقدمة للقرض حسب نتيجة الاستعلام لكل حالة على حدة آخذين في الاعتبار موقف دخل الأسرة المسموح به (يتراوح بين1200جنيه شهريًّا كحد أدنى إلى 6000 جنيه كحد أقصى)، بالإضافة إلى طبيعة العمل (موظف، أو صاحب أعمال حرة)، والتاريخ الائتماني (وجود قروض أخرى من عدمه، وانتظام السداد). لذا فما يقدمه الجدول ما هو إلا قيم استرشادية بغرض الشرح.
الجدول 2: مراحل سداد قيم الوحدات حسب مساحة الوحدة ومستوى دخل وطبيعة عمل المتقدم
المرحلة 1: عند التقديم
بعد شراء كراسة الشروط بـ125 جنيهًا وقراءتها، يتم تقديم الأوراق المطلوبة وتسديد مقدم جدية الحجز والذي يتراوح بين 10 آلاف جنيه إلى 15,5 ألف جنيه حسب مساحة الوحدة بالإضافة إلى 355 جنيهًا مصاريف إدارية لا ترد (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5).
في المرحلة اللاحقة على إنهاء إجراءات الحجز وتسديد المقدم يتم الاستعلام عن المتقدمين من قبل الصندوق:[2]
- يكون الاستعلام عن طريق مندوبي الصندوق الذين يتولون مراجعة صحة المعلومات المقدمة أثناء التقديم على أرض الواقع من خلال الزيارات الميدانية (لمكان العمل والمنزل).
- مراجعة الأوراق المطلوبة والتي سبق إرسالها أثناء تقديم استمارة الحجز على موقع الصندوق. لذا يجب على المتقدم أن يكون لديه في منزله نسخ من جميع تلك الأوراق.
- يتم الاستعلام عن المتقدم في محل سكنه المُدخل في بياناته. في حالة عدم تمكن المندوب من الاستدلال على وجود المتقدم في العنوان يحاول الاستدلال من خلال الجيران.
- إذا لم يتمكن من الاستعلام نهائيًّا يتم الرجوع إلى الصندوق ورفض الطلب.
- في حالة التحقق من البيانات المقدمة في محل السكن، يتم التوجه بعد ذلك إلى محل عمل المتقدم للوقوف على مدى قدرة المتقدم على السداد من واقع دخله.
ملحوظة: حتى هذه الخطوة حسب رغبة المتقدم يمكن سحب ما تم دفعه من مقدمات، عدا المصاريف الإدارية (355 جنيهًا)، أو، يطلب الصندوق من المتقدم سحب المقدم حال عدم قبول طلبه.
المرحلة 2: تسديد مقدم الحجز عند قبول الطلب والتعاقد
حال قبول الطلب من قبل الصندوق، ورغبة المتقدم في الاستكمال، يتم تسديد الآتي حسب ما يقرره الصندوق والبنوك المقدمة للقرض حسب نتيجة الاستعلام لكل حالة على حدة آخذين في الاعتبار موقف دخل الأسرة وطبيعة العمل والتاريخ الائتماني:
استكمال مقدم الحجز: يتم تسديد باقي المقدم دفعة واحدة لاستكمال الحجز ليغطي 10% على الأقل من قيمة الوحدة وقابلة للزيادة حتى 40% من ثمن الوحدة حسب الدخل والسن. فعلى سبيل المثال (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5):
– المتقدم أ) موظف/ـة بالحكومة أو القطاع الخاص ودخله الصافي بعد الضرائب والتأمينات 1200 جنيه (الحد الأدنى المقبول): سيطلب منه تسديد 10% من ثمن الوحدة كمقدم + 5% دفعة صيانة، أي حوالي ما بين 15 إلى 31 ألف جنيه حسب ثمن الوحدة ومساحتها. بالإضافة إلى ما تم تسديده في المرحلة السابقة كدفعة جدية حجز.
– المتقدم ب) صاحب/ـة أعمال حرة ودخل الأسرة الصافي بعد الضرائب والتأمينات (مع الزوج/ الزوجة) 3600 جنيه شهري (متوسط حدود الإعلان): سيطلب منهم تسديد 40% من ثمن الوحدة لتقليل قيمة القرض + 5% دفعة صيانة، أي حوالي ما بين 64 إلى 124 ألف جنيه حسب ثمن الوحدة ومساحتها. بالإضافة إلى ما تم تسديده في المرحلة السابقة كدفعة جدية حجز.
– المتقدم ج) موظف/ـة ودخل الأسرة الصافي بعد الضرائب والتأمينات (مع الزوج/ الزوجة) 6000 جنيه (الحد الأعلى): سيطلب منهم تسديد 25% من ثمن الوحدة + 5% دفعة صيانة، أي حوالي ما بين 39 إلى 77.5 ألف جنيه حسب ثمن الوحدة ومساحتها. بالإضافة إلى ما تم تسديده في المرحلة السابقة كدفعة جدية حجز.
الجدول 3
| المتقدم أ: الحد الأدنى 1200 جم/شهر – موظف |
|||||
| مساحة الوحدة | 75م2 | 90م2 (أ) | 90م2 (ب) | 90م2 (ج) | |
| صافي ثمن الوحدة | 164,000 | 184,000 | 197,000 | 310,000 | |
| 1 عند التقديم |
كراسة الشروط | 125 | 125 | 125 | 125 |
| مصاريف إدارية | 355 | 355 | 355 | 355 | |
| مقدم جدية الحجز | 10,000 | 12,000 | 14,000 | 15,500 | |
| إجمالي عند التقديم | 10,480 | 12,480 | 14,480 | 15,980 | |
| 2أ عند التعاقد: بديل أول بدون تقسيط وديعة الصيانة |
متبقي المقدم لاستكمال 10% – 40% حسب الاستعلام | 10% | 10% | 10% | 10% |
| 6,400 | 6,400 | 5,700 | 15,500 | ||
| وديعة الصيانة (5% من ثمن الوحدة) | 8,200 | 9,200 | 9,850 | 15,500 | |
| إجمالي التعاقد | 14,600 | 15,600 | 15,550 | 31,000 | |
| إجمالي المدفوع قبل الاستلام | 25,080 | 28,080 | 30,030 | 46,980 | |
| 15% | 15% | 15% | 15% | ||
| 3أ الدعم والتمويل العقاري |
متبقي ثمن الوحدة | 147,120 | 165,120 | 176,820 | 278,520 |
| دعم نقدي (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم) | 40,000 | 40,000 | 40,000 | 60,000 | |
| التمويل المطلوب | 107,120 | 125,120 | 136,820 | 218,520 | |
| مصاريف إدارية للبنك تضاف إلى القرض (0.5%)* | 5,356 | 6,256 | 6,841 | 10,926 | |
| الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة 7% سنويًّا)** | 480 | 480 | 480 | 480 | |
| 2ب عند التعاقد مع تقسيط وديعة الصيانة |
متبقى المقدم لإستكمال 15% – 40% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| 6,400 | 6,400 | 5,700 | 15,500 | ||
| إجمالي التعاقد | 6,400 | 6,400 | 5,700 | 15,500 | |
| إجمالي المدفوع قبل الاستلام | 16,880 | 18,880 | 20,180 | 31,480 | |
| 10% | 10% | 10% | 10% | ||
| 3ب االدعم والتمويل العقاري | متبقي ثمن الوحدة + 5% وديعة صيانة | 155,320 | 174,320 | 186,670 | 294,020 |
| دعمم (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم) | 40,000 | 40,000 | 40,000 | 60,000 | |
| التمويل المطلوب | 115,320 | 134,320 | 146,670 | 234,020 | |
| الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة 7% سنويًّا)* | 480 | 480 | 480 | 480 | |
| 4 قيم عدادات المرافق | 5,500 | 5,500 | 5,500 | 5,500 | |
| * تضاف إلى قيمة القرض النهائية وتسدد من خلال أقساط التمويل العقاري. راجع شروط البنك المركزي لمبادرة التمويل العقاري | |||||
الجدول 4
| المتقدم ب: متوسط 3600جم/شهر أعمال حرة |
|||||
| مساحة الوحدة | 75م2 | 90م2 (أ) | 90م2 (ب) | 90م2 (ج) | |
| صافي ثمن الوحدة | 164,000 | 184,000 | 197,000 | 310,000 | |
| 1 عند التقديم |
كراسة الشروط | 125 | 125 | 125 | 125 |
| مصاريف إدارية | 355 | 355 | 355 | 355 | |
| مقدم جدية الحجز | 10,000 | 12,000 | 14,000 | 15,500 | |
| إجمالي عند التقديم | 10,480 | 12,480 | 14,480 | 15,980 | |
| 2أ عند التعاقد: بديل أول بدون تقسيط وديعة الصيانة |
متبقي المقدم لاستكمال 10% – 40% حسب الاستعلام | 40% | 40% | 40% | 40% |
| 55,600 | 61,600 | 64,800 | 108,500 | ||
| وديعة الصيانة (5% من ثمن الوحدة) | 8,200 | 9,200 | 9,850 | 15,500 | |
| إجمالي التعاقد | 63,800 | 70,800 | 74,650 | 124,000 | |
| إجمالي المدفوع قبل الاستلام | 74,280 | 83,280 | 89,130 | 139,980 | |
| 45% | 45% | 45% | 45% | ||
| 3أ الدعم والتمويل العقاري |
متبقي ثمن الوحدة | 97,920 | 109,920 | 117,720 | 185,520 |
| دعم نقدي (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم) | 22,500 | 22,500 | 22,500 | 32,500 | |
| التمويل المطلوب | 75,420 | 87,420 | 95,220 | 153,020 | |
| مصاريف إدارية للبنك تضاف إلى القرض (0.5%)* | 3,771 | 4,371 | 4,761 | 7,651 | |
| الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة 7% سنويًّا)** | 1,440 | 1,440 | 1,440 | 1,440 | |
| 2ب عند التعاقد مع تقسيط وديعة الصيانة |
متبقى المقدم لاستكمال 15% – 40% | 40% | 40% | 40% | 40% |
| 55,600 | 61,600 | 64,800 | 108,500 | ||
| إجمالي التعاقد | 55,600 | 61,600 | 64,800 | 108,500 | |
| إجمالي المدفوع قبل الاستلام | 66,080 | 74,080 | 79,280 | 124,480 | |
| 40% | 40% | 40% | 40% | ||
| 3ب االدعم ولتمويل العقاري | متبقى ثمن الوحدة + 5% وديعة صيانة | 106,120 | 119,120 | 127,570 | 201,020 |
| دعمم (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم) | 22,500 | 22,500 | 22,500 | 32,500 | |
| التمويل المطلوب | 83,620 | 96,620 | 105,070 | 168,520 | |
| الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة 7% سنويًّا)* | 1,440 | 1,440 | 1,440 | 1,440 | |
| 4 قيم عدادات المرافق |
5,500 | 5,500 | 5,500 | 5,500 | |
| * تضاف إلى قيمة القرض النهائية وتسدد من خلال أقساط التمويل العقاري. راجع شروط البنك المركزي لمبادرة التمويل العقاري | |||||
الجدول 5
| المتقدم ج: الحد الأقصى 6000جم/شهر موظف |
|||||
| مساحة الوحدة | 75م2 | 90م2 (أ) | 90م2 (ب) | 90م2 (ج) | |
| صافي ثمن الوحدة | 164,000 | 184,000 | 197,000 | 310,000 | |
| 1 عند التقديم |
كراسة الشروط | 125 | 125 | 125 | 125 |
| مصاريف إدارية | 355 | 355 | 355 | 355 | |
| مقدم جدية الحجز | 10,000 | 12,000 | 14,000 | 15,500 | |
| إجمالي عند التقديم | 10,480 | 12,480 | 14,480 | 15,980 | |
| 2 أ عند التعاقد: بديل أول بدون تقسيط وديعة الصيانة |
متبقى المقدم لاستكمال 10% – 40% حسب الاستعلام | 25% | 25% | 25% | 25% |
| 31,000 | 34,000 | 35,250 | 62,000 | ||
| وديعة الصيانة (5% من ثمن الوحدة) | 8,200 | 9,200 | 9,850 | 15,500 | |
| إجمالي التعاقد | 39,200 | 43,200 | 45,100 | 77,500 | |
| إجمالي المدفوع قبل الاستلام | 49,680 | 55,680 | 59,580 | 93,480 | |
| 30% | 30% | 30% | 30% | ||
| 3أ الدعم والتمويل العقاري |
متبقي ثمن الوحدة | 122,520 | 137,520 | 147,270 | 232,020 |
| دعم نقدي (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم) | 5,000 | 5,000 | 5,000 | 5,000 | |
| التمويل المطلوب | 117,520 | 132,520 | 142,270 | 227,020 | |
| مصاريف إدارية للبنك تضاف إلى القرض (0.5%)* | 5,876 | 6,626 | 7,114 | 11,351 | |
| الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة 7% سنويًّا)** | 2,400 | 2,400 | 2,400 | 2,400 | |
| 2ب عند التعاقد مع تقسيط وديعة الصيانة |
متبقي المقدم لاستكمال 15% – 40% | 25% | 25% | 25% | 25% |
| 31,000 | 34,000 | 35,250 | 62,000 | ||
| إجمالي التعاقد | 31,000 | 34,000 | 35,250 | 62,000 | |
| إجمالي المدفوع قبل الاستلام | 41,480 | 46,480 | 49,730 | 77,980 | |
| 25% | 25% | 25% | 25% | ||
| 3ب الدعم والتمويل العقاري | متبقى ثمن الوحدة + 5% وديعة صيانة | 130,720 | 146,720 | 157,120 | 247,520 |
| دعم (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم) | 5,000 | 5,000 | 5,000 | 5,000 | |
| التمويل المطلوب | 125,720 | 141,720 | 152,120 | 242,520 | |
| الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة 7% سنويًّا)* | 2,400 | 2,400 | 2,400 | 2,400 | |
| 4 قيم عدادات المرافق |
5,500 | 5,500 | 5,500 | 5,500 | |
| * تضاف إلى قيمة القرض النهائية وتسدد من خلال أقساط التمويل العقاري. راجع شروط البنك المركزي لمبادرة التمويل العقاري | |||||
ملحوظة 2: تنقسم الخطوات التالية حسب طريقة تسديد الـ5% وديعة الصيانة، سواء نقدًا عند الاستلام، المرحلة 2أ في (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5)، أو إدماجها مع قرض التمويل العقاري وتسديدها من ضمن الأقساط مع المرحلة الثالثة، المرحلة 2ب (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5).
وديعة الصيانة: بالإضافة إلى استكمال المقدم، سيتم تسديد وديعة الصيانة وهي تمثل 5% من قيمة الوحدة أي 8,200 جنيه للوحدات الأقل سعرًا و15,500 جنيه للوحدات الأعلى سعرًا إما:
– نقدًا مراحل 2أ و3أ (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5)، في حال ارتفاع قيمة الأقساط عن قدرة السداد حسب ما يقرره البنك، أو رغبة العميل في خفض قيمة الأقساط.
– أو من خلال قرض التمويل العقاري المراحل 2ب و3ب (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5)، إذا كانت الأقساط في الحدود المقبولة بالنسبة إلى البنك، ويوافق عليها المتقدم.
المرحلة 3: الدعم وقرض التمويل العقاري
الدعم النقدي: يحدد الصندوق قيمة الدعم المقدم إلى المتقدم حسب الدخل ليتراوح ما بين 5000 جنيه لأصحاب الدخول الأعلى، إلى 40 ألف جنيه لأصحاب الدخول الأدنى، في كل الوحدات عدا فئة الوحدات الأعلى سعرًا فيكون الدعم متراوحًا بين 5 آلاف إلى 60 ألف جنيه ليتم إضافته إلى المقدم المدفوع، لتخفض نسبة التمويل العقاري من قيمة الوحدة.
قرض التمويل العقاري: يحدد البنك المقدم لقرض التمويل العقاري حسب نتائج الاستعلام على الدخل قيمة القرض نفسه والذي ستتراوح نسبة تمويله ما بين 60 إلى 90% من قيمة الوحدة، ومعه، قيمة الأقساط والتي تصل مدتها إلى 30 سنة، حسب مقترح البنك والتفاوض مع المتقدم. فعلى سبيل المثال (الجدول 3، الجدول 4، الجدول 5):
– المتقدم أ) للوحدة 75م2 دون تقسيط وديعة الصيانة: قرض بقيمة 107,120جنيه (بخلاف فائدة 3% متناقصة) بقسط شهري 480 جنيهًا، مع زيادة 7% سنويًّا لعدد من السنوات، ثم يتم تثبيته.
– المتقدم ب) للوحدة 90م2 مع تقسيط وديعة الصيانة: قرض بقيمة 105,070جنيه (بخلاف فائدة 3% متناقصة) بقسط شهري 1440 جنيهًا ثابتًا (يمكن طلب خفض القسط مع زيادة مدة التمويل حتى 30 سنة).
– المتقدم ج) للوحدة 90م2 مع تقسيط وديعة الصيانة: قرض بقيمة 152,120 ألف جنيه (بخلاف فائدة 3% متناقصة) بقسط شهري 2400 جنيه ثابت (يمكن طلب خفض القسط مع زيادة مدة التمويل حتى 30 سنة).
تعريف صافي الدخل: هو ما يتبقى من إجمالي الدخل (مرتب، بدلات، عوائد أسهم أو ودائع، إلخ…) بعد خصم الضرائب والتأمينات… وعند حساب دخل الأسرة، يحسب دخل الزوجين – اضغط هنا للاطلاع على شروط البنك المركزي الموحدة لمبادرة التمويل العقاري 2021
المرحلة 4: تسديد قيم توصيل عدادات المرافق
بخلاف سعر دفعة مقدم بيع الوحدات والـ5% صيانة، يتم إلزام المتقدم قبل الاستلام بسداد مصاريف المرافق الخاصة بالوحدة السكنية المخصصة (عداد غاز/ عداد كهرباء/ عداد مياه/ … إلخ). تقدر المصاريف بـ2181 جنيهًا للتعاقد على عداد الغاز (قابلة للتقسيط)، و1532 لتركيب عداد الكهرباء الأحادي، و1810 لتركيب عداد المياه، بإجمالي نحو 5500 جنيه.
ملحوظات ختامية ومقترحات
بالإضافة إلى المزايا والعيوب الواضحة، هناك عدة جوانب لا بد أن تؤخذ في الاعتبار قبل التقدم إلى هذه الوحدات:
1– قابلية الانسحاب من التقدم واسترداد مقدم جدية الحجز
تسمح الشروط باسترداد ما تم تسديده من جدية حجز بدون خصم نسبة من قيمة الوحدة وفي أي وقت، ولكن قبل التعاقد.
2- عدم وجود حصة بالأرض
يتم بيع الوحدات بدون حق لها في حصة في الأرض، وهو ما يخفض من سعر البيع للمتقدمين، كما يخفض سعر البيع بالمقارنة بوحدات مثيلة في المستقبل.
3- القرض بفائدة 3% متناقصة وليست مركبة
حسب تعليمات البنك المركزي (الكتاب الدوري المؤرخ 13 يوليو، 2021)، يتم توفير قروض التمويل العقاري لمحدودي الدخل بفائدة 3% لا يتم تغييرها وتحسب على أساس متناقص، وليست فائدة مركبة، أي أن الفائدة تحسب على أصل مبلغ التمويل وعدد سنوات التمويل (الأصل × عدد سنوات التمويل × 3%) وليس كما تحسب قروض السوق العادية بالطريقة المركبة بإعادة حساب الفائدة على القيمة المتزايدة كل سنة، ما يرفع قيمة القرض.
4– حظر التصرف في الوحدات
تم وضع حظر على بيع أو إيجار الوحدات قبل مرور سبع سنوات على تسلمها لغرض استعمال اجتماعي للوحدات حماية للدعم المقدم. ولكنه قد يمثل عائقًا لأصحاب الوحدات عند حدوث تغير اجتماعي أو اقتصادي لهم، كوفاة أحد الأبوين، أو تغير محل العمل، أو فقدان العمل، أو الهجرة، أو الطلاق. هنا لا بد من التأكد من الصندوق من آلية التصرف في الوحدة في هذه الحالات.
6– مصاريف صيانة إضافية
بخلاف دفعة الصيانة، تنص كراسة الشروط على إلزام المشتري بعد الاستلام بتحمل ما يقره اتحاد الشاغلين بالعمارة من مبالغ في شأن إجراء إصلاحات وصيانة وترميم للعمارة الكائن بها الوحدة المشتراة. تمثل هذه المصاريف عبئًا إضافيًّا على أقساط قرض التمويل العقاري والصيانة السابق تسديدها.
بالإضافة إلى عدة مقترحات يمكن أن يدرس تنفيذها:
1- اختيار الدور والواجهات الأمامية والخلفية
تتساوى جميع وحدات الإسكان لمنخفضي الدخل بثبات ثمن الوحدة طبقًا لكل فئات الأسعار الأربعة بدون التفرقة بين وحدات الدور الأرضي/ الأخير ووحدات الأدوار المتكررة. كما تتساوى أيضًا سواء كانت الوحدة مطلة على واجهة أمامية أو خلفية. في حين أن إضافة بند اختيار تمييز الدور وواجهة الوحدة قد يمكِّن من خفض سعر الوحدات منتقصة المزايا، مما يتيح لذوي الدخول الأدنى اختيار تخفيف أعباء المقدمات والأقساط في مقابل تخصيص وحدة أقل تميزًا.
2- مرونة في السن الأقصى
تنص كراسة الشروط ألا يزيد سن المتقدم من منخفضي الدخل على 50 سنة في تاريخ الإعلان، في حين أن إضافة مرونة في اختيارات قبول طلبات أصحاب المعاشات _بغض النظرعن سنهم_ بشرط سداد 40% بحد أدنى من قيمة الوحدة كدفعة مقدمة _كما تنص تعليمات البنك المركزي في الكتاب الدوري المؤرخ 13 يوليو، 2021 – يمكن أن يضيف زيادة في عدد المستفيدين من أصحاب الدخل المنخفض.
شكر وعرفان
كتابة: يحيى شوكت وريم شريف
مراجعة لغوية: أحمد الشبيني
جرافيكس: نوران المرصفي
المراجع والملاحظات
[1] جميع المعلومات حسب: صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري. “مشروع سكن لكل المصريين 2، كراسة شروط حجز وحدات سكنية جاهزة للتسليم لمنخفضي ومتوسطي الدخل” أغسطس 2021
[2] حسب صفحة “الأسئلة المتكررة”. موقع صندوق التمويل العقاري على الإنترنت https://shmff.gov.eg/wps/portal/MFF/Home/FAQ/!ut/p/z1/04_Sj9CPykssy0xPLMnMz0vMAfIjo8zizRwtzDwsTAx9_MO8TAwcDd3NfU1cXI0MzMz1w9EU-AabAhX4BwcbmbgbuDsb60cRo98AB3A0IKw_Ck0JpgvACvBZgWqCRZiBhYFjqHGQYZinj7GBu5l-QW5ohEGmpyIACERp4A!!/dz/d5/L0lDUmlTUSEhL3dHa0FKRnNBLzROV3FpQSEhL2Fy/