إحصاءات الإيجار في مصر 1986-2017

كجزءٍ من سلسلة أحوال السكن 2017 لمرصد العمران، يقدم ملخصُ الحقائق “أحوال الإيجار في مصر 2017” لمحةً عامة عن الإيجارات في مصر. وهي تغطي أساسًا “الإيجار الجديد” (إيجار السوق)، [1] في حين تتضمن أيضًا معلومات عن “الإيجار القديم” (الإيجار المحدد)، [2] و”الإيجار المفروش” (وهي فئة منبثقة من قانون الإيجار القديم، ولكنها فعليًّا تتبع الآن إيجار السوق)، و”الميزة العينية”، والتي عادةً ما تشمل الإقامة بمسكن خاص بجهة العمل، سواء لموظف بجهة حكومية أو شركة (سكن إداري)، أو للبوابين وحراس العقارات.

يبين الجزء الأول حجم الإيجار وتوجهاته على مدى العقود الثلاثة الماضية، في حين يعرض الجزء الثاني التكاليف والقدرة على تحملها (أو عبئها) ومعدل تضخمها حسب المحافظات. أما الجزء الثالث فيناقش أمن الحيازة.

إضغط هنا لمتابعة المقالات والدراسات الأخرى بسلسلة أحوال السكن 2017

 1 حجم الإيجار

1.1 الوضع الحالي

وفقًا لأحدث تعداد، وهو لعام 2017، لم يكن هناك سوى 3.3 مليون أسرة تعيش في منازل مستأجرة، وهي لا تمثل سوى 14 في المئة من مجموع الأسر، حيث يمتلك الباقي مساكنهم (الشكل 1). تشمل الإيجارات أربعة أشكال من الحيازة التي حددها التعداد باعتبارها غير مالكة: الإيجار القديم، وهو أكبر شكل من أشكال الإيجار حيث يأوي 1.6 مليون أسرة، والإيجار الجديد، ويأتي في المرتبة الثانية ويأوي 1.5 مليون أسرة، ونظام الميزة العينية، والذي يأوي 0.6٪ من الأسر، ثم الإيجار المفروش، وهو الأقل شعبية حيث يأوي 0.1٪ فقط من الأسر.

 

للتعرف أكثر على السكن بنظام الميزة العينية/السكن الإداري، إطلع على مقال حياة مقيدة… صعود وسقوط إسكان مدن الشركات في مصر

 

من ناحية أخرى، لم يتضمن تعداد المساكن المملوكة سوى شكلين من أشكال الحيازة: الملك التمليك (من خلال البناء أو الشراء أو الوراثة) وتسكن بها 17.8 مليون أسرة تمثل 76٪ من جميع الأسر، وهو الشكل الأكبر من الحيازة، ثم الهبة (عادة من الآباء إلى أولادهم) والتي يسكن بها 10٪ من الأسر.

شكل 1

على الصعيد الإقليمي، كان من المستغرب أن نرى مزيجًا من المحافظات الحضرية والصحراوية في المراكز العشرة الأولى، حيث تراوحت الأسر المستأجرة بين 39٪ في محافظة القاهرة (أعلى نسبة)، إلى 13٪ في محافظة مطروح الصحراوية (الشكل 2). وشملت العشر محافظات الأوائل المحافظتين الأخريين لإقليم القاهرة الكبرى: الجيزة والقليوبية، إلى جانب الإسكندرية، ثاني أكبر مدينة في مصر، ومدن قناة السويس الثلاث (بور سعيد والإسماعيلية والسويس). ولكن من غير التقليدي أن تأتي المحافظات الصحراوية السياحية مثل: البحر الأحمر وجنوب سيناء في المرتبة الثانية والثالثة بنسبة 38٪ و32٪ من الأسر المستأجرة على التوالي.

خارج العشر الأوائل، كانت نسبة الأسر المستأجرة بمحافظات الصعيد والدلتا الريفية الطابع 10٪ أو أقل، حيث جاء سبع منهم في ذيل القائمة بنسبة الأسر المستأجرة 5٪ فقط أو أقل.

الشكل 2

 

كان من المثير للاهتمام أيضًا أن نرى الاختلافات الإقليمية في أنماط الحيازة الفرعية (الشكل 3). على سبيل المثال، سجلت القاهرة أعلى نسبة من الأسر التي تعيش في إيجار قديم (25.8٪)، في حين سجلت شمال سيناء أقل نسبة (0.8٪). وسجلت محافظة البحر الأحمر أعلى نسبة إيجار جديد حيث يستخدمه ما يقرب من ثلث الأسر هناك. بينما كانت أدنى نسبة في محافظة المنيا في صعيد مصر، حيث تستخدمه أقل من 3٪ من الأسر هناك. على الرغم من أن المعدل القومي للإيجار المفروش كان أقل من نصف في المئة، فإن ما يقرب من 7٪ من الأسر في جنوب سيناء تستخدمه (وتتجمع على الأرجح في منتجع شرم الشيخ)، في مقابل صفر من الأسر في سوهاج. أما بالنسبة إلى الميزة العينية فقد سجلت مطروح أعلى نسبها بحوالي 4٪، وسجلت سوهاج مرة أخرى أقلها بنسبة 0.2٪.

بخصوص الوحدات المملوكة، فقد سجلت شمال سيناء أعلى نسبة من الأسر التي تملك منزلها (98٪)، بينما جاءت تلك النسبة في البحر الأحمر بنحو النصف فقط من عدد الأسر. وشهدت الفيوم أعلى نسبة للمنازل الموهوبة (16.4%)، في حين سجلت بورسعيد أقلها (1.3٪).

الشكل 3

 

1.2 تغير خلال الثلاثين عامًا

تسجل كل من النسبة المئوية وعدد الأسر المستأجرة أدنى رقم لها في العقود الثلاثة الأخيرة، حيث انخفضت من نسبة مرتفعة بلغت 29٪ في عام 1986، إلى أقل بقليل من نصف هذا الرقم في عام 2017 (الشكل 4). ولكن أسوأ انخفاض حدث على مدى العقد الماضي، وهو انخفاض هائل بنسبة 17٪ بين عامي 2006 و2017، مع تخلي ما يقرب من 610,000 من الأسر عن الإيجار.

الشكل 4

التعديلات التشريعية هي أكبر سبب لهذا التراجع الهائل، مع إدخال نظام الإيجار الجديد (إيجار السوق) بديلًا  للإيجار القديم (الإيجار المحدد) في عام 1996. وفي حين حظي الإيجار الجديد بقبول أوَّلي أضاف أكثر قليلًا من مليون أسرة في العقد الأول له (1996 – 2006)، إلا أنه تباطأ منذ ذلك الحين، حيث أضاف نحو ثلث هذا العدد فقط خلال العقد الماضي (الشكل 5). ومع ذلك، في نفس المدة، فَقَدَ الإيجار القديم ما يقرب من مليون أسرة، ما أدى إلى خسارة صافية 17% من المستأجرين. ويمكن تفسير ذلك جزئيًّا بالتزايد المستمر وغير المراقب في أسعار الإيجار الجديد الذي يجعل تكلفته باهظة للأسر المنخفضة أو المتوسطة الدخل (المزيد عن ذلك في القسم التالي). وفي كلتا الحالتين، تُبين هذه الإحصاءات أنه بعد عقدين من إلغاء القيود المفروضة على مساكن الإيجار القديم لم يؤدِ ذلك بأي شكل من الأشكال إلى نمو الإيجار الجديد.  ولكن في الواقع ذهبت أغلبها إلى سوق التمليك، سواء من خلال استخدامها من قِبَل أصحابها الأصليين، أو بيعها، أو هدمها وإعادة بنائها كوحدات جديدة للبيع، أو تلك التي بقيت شاغرة.

 

الشكل 5

 

2 تكاليف الإيجار والقدرة على تحملها

في عام 2017، بلغ متوسط ​​قيمة الإيجار الجديد في مصر 1200 جنيه مصري شهريًّا، وهو ما يمثل زيادة نسبتها 20٪ عن العام السابق (الشكل 6) (انظر المنهجية). وإن كان لا يزال أقل من التضخم الرسمي الذي ارتفع إلى 30٪ بعد انخفاض قيمة الجنيه المصري في نوفمبر 2016، وهي الخطوة التي أفقدته أكثر من نصف قيمته مقابل الدولار الأمريكي. [3] كانت بورسعيد أغلى مدينة حيث قفز متوسط الإيجار بها بنسبة 33٪ عن العام الماضي وسجل ضعفين ونصف المتوسط القومي. وعلى الطرف الآخر من المقياس، سجلت المدن الصحراوية  الخارجة (الوادي الجديد) والطور (جنوب سيناء) أدنى إيجارات، بحوالي نصف المتوسط ​​القومي. شهدت سوهاج في صعيد مصر أكبر زيادة بنسبة 50٪ عن العام الماضي، في حين شهدت القاهرة أدنى زيادة عند 9٪.

الشكل 6

ونتيجة لهذه الإيجارات المتزايدة، تعرضت القدرة على تحمل التكاليف لضربة كبيرة، حيث قفزت نسبة الإيجار إلى الدخل على المستوى القومي، وهي المرتفعة أصلًا، بنسبة 13٪ (الشكل 7). وفي المتوسط، يضطر المصريون الآن إلى إنفاق 39٪ من دخلهم على الإيجار (انظر المنهجية)، وذلك دون حساب تكاليف السكن الأخرى، مثل المرافق والصيانة، والتي ترتفع أيضًا بشكل هائل. [4] ومرة أخرى، كانت بورسعيد أقل مدينة يمكن تحمل تكاليف إيجاراتها، حيث سجل متوسط الإيجار 91٪ من متوسط الدخل. في ست مدن، كان على الناس أن ينفقوا ما يقرب من نصف دخلهم على الإيجارات، وكل هذه المدن في صعيد مصر أو الدلتا، باستثناء بورسعيد. ومن ناحية أخرى، تعتبر الأسعار معقولة في ثماني مدن فقط، حيث كانت الإيجارات قريبة من أو أقل من 25% من الدخل. وشملت هذه المدن: الإسكندرية، ثاني أكبر مدن مصر، ومدينتين بالقاهرة الكبرى (الجيزة وشبرا الخيمة بالقليوبية).

بالإضافة إلى الإيجارات الشهرية العالية، يُتوقع من حوالي ثلث المصريين أن يدفعوا ما بين 25% إلى 50٪ من إجمالي قيمة العقد مقدمًا. [5] هذا بالإضافة إلى تأمين يساوي إيجار شهر واحد على الأقل. وفي كثير من الحالات لا يتم رد التأمين في نهاية عقد الإيجار. وكل هذا يزيد من تكلفة الإيجار المرتفعة بالفعل.

 

للتعرف على تعامل الأسر مع إرتفاع أسعار الإيجار إطلع على مقال الإيجار الجديد: “غالي ومشاكله كثير”

الشكل 7

 

يمكن رصد هذه الزيادة في الإيجارات وتآكل القدرة على تحمل التكاليف عبر السنوات التسع الماضية، حيث أصبح متوسط ​​الإيجار اليوم أعلى بست مرات من مثيله في عام 2008 (الشكل 8). ولكن لم يزد الدخل بمثل هذا المعدل، ما أدى إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف بثلاثة أضعاف تقريبًا، حيث قفز متوسط نسبة الإيجار إلى الدخل على المستوى القومي من 14% في عام 2008 إلى 39% في عام 2017.

الشكل 8

 

3 أمن الحيازة

وعلى النقيض من عقود الإيجار القديمة، التي لها شروط تمتد إلى نهاية حياة المستأجر مع توريثها أفرادَ الأسرة من الدرجة الأولى لتمتد طوال حياتهم، تأتي عقود الإيجار الجديدة، فحسب دراسة عام 2008، اتضح أن عقود الإيجار الجديدة مُددها بين القصيرة والمتوسطة. المدة الأكثر شيوعًا كانت بين سنة وثلاث سنوات (41.7٪)، يأتي بعدها العقود التي تمتد إلى أربع وخمس سنوات (36.1٪). أما العقود التي تزيد على خمس سنوات فكانت أقل من ثلث العقود. [6]

لا يمكن أن تنتهي عقود الإيجار القديمة إلا بعد اتفاقٍ بين المالك والمستأجر ينطوي على دفع “خلو رجل” يعدل نصف قيمة العقار الحالية،[7] أو استصدار قرار لهدم المبنى نظرًا إلى تهالك حالته الإنشائية. هذا الشكل الأخير من الطرد قد تطور إلى ظاهرة في حد ذاته، حيث إن 29٪ من جميع المباني المنهارة في مصر هي في الحقيقة مبانٍ قديمة ومتهالكة كان من الممكن ترميمها.[8] ويعود جزء كبير من ذلك إلى التراخي في تنفيذ القانون الذي يتطلب ترميم أي مبنًى متضرر حتى إذا رفض المالك أو لم يستطع تحمل تكلفته. من ناحية أخرى، فإن العديد من أصحاب المساكن لا يستطيعون تحمل تكاليف الإصلاحات نتيجة انخفاض الإيجارات. لكن الوضع الأكثر سوءًا يتمثل في انهيار المباني السليمة هيكليًّا بسبب التخريب لسلامتها الهيكلية، ما يتسبب في 15٪ من انهيارات المباني. ويوجه الاتهام في العديد من هذه الحالات إلى بعض مالكي العقارات الذين يتطلعون إلى طرد المستأجرين من المباني الإيجار القديم.[9]

قد يتغير ذلك قريبًا، حيث ناقشت لجنة إسكان مجلس النواب على مدى العامين الماضيين مسألة إلغاء القيود المفروضة على الإيجار القديم، على الرغم من أنها لم تصدر بعد مسودة نهائية للتشريع ولم تعلن متى سيكون هذا المشروع متاحًا. [10]

في “الإيجار الجديد” يوجد “شرط الفسخ” في معظم العقود، وعادةً ما ينص على ضرورة قيام أحد الطرفين بإبلاغ الطرف الآخر بالرغبة في إنهاء العقد كِتابةً. وتترك مدة العقد لاتفاق الأطراف.

لا يوجد إلا القليل من البيانات المتعلقة بأمن الحيازة للمستأجرين، حيث لا توجد أية جهات حكومية أو غير حكومية تقوم برصد أو تنظيم الإيجار. في حين أن جميع عقود الإيجار القديمة تقريبًا مسجلة، وقد وجدت أحد الدراسات في عام 2008 أن 15.2٪ فقط من عقود الإيجار الجديد مسجلة، وهذا من بين 94.3٪ من العقود التي كانت مكتوبة.[11] ومع ذلك، فإن نسبة الـ6.7٪ من المستأجرين الذين ليس لديهم عقود قد تبدو منخفضة، ولكنها تمثل حوالي 100,500 أسرة. لكن عددًا غير محصًى من تلك العقود المكتوبة هي في الحقيقة (بعلم أصحابها أو دون علمهم) غير رسمية أو غير قانونية بحيث لا تحمي حقوقهم في الحيازة.

على سبيل المثال لا توفر العقود المسماة بـ”عقود الاستضافة” حماية قانونية، ولا تنص على أي تبادل للأموال بين الطرفين. وهي تُستخدم على نطاق واسع في الآلاف من شقق الإسكان الحكومي (الاجتماعي، القومي، الشعبي) لاستغلالها كثغرة لأن عقودها تحظر أصحابها من بيعها أو استئجارها لسنوات معينة من بعد شرائها. [12] كما يتم إخلاء المستأجرين في أي وقت، وقد ينتهي بهم المطاف إلى فقدان كثير من المال، حيث إنه في الممارسة العملية تُدفع قيمة كامل المدة مقدمًا.

كما تحدث حالات من الإخلاء غير القانوني من قِبَل بعض المُلاك، بالإضافة إلى الاحتلال غير القانوني بعد انتهاء العقد من قِبَل بعض المستأجرين. وقد سُجلت حالة إخلاء جماعي لمستأجرين في فبراير 2011، حيث قام ملاك بإخلاء مئات، إن لم يكن آلافًا من المستأجرين بعقود استضافة في مساكن النهضة، شمال شرق القاهرة، أثناء غياب الشرطة في أعقاب يناير 2011، خوفًا من أن تلاحظ المحافظة أنهم كانوا يستأجرون شققهم بشكل غير قانوني. [13]

للتعرف على تعامل بعض الأسر مع تعاقدات الإيجار الجديد إضغط هنا

وتعاقدات السكن الإداري إضغط هنا

 

4 الخاتمة: ضمور الإيجار يزيد من المساكن غير الملائمة

بما أن “الإيجار القديم” يختفي تدريجيًّا بعد إلغائه، في حين أن “الإيجار الجديد” لا ينمو بسرعة كافية للأسباب التي تم نقاشها، فنحن بصدد ضمور نمط الإيجار، وهو نمط مهم من البُعد الاجتماعي لتوفير المسكن الملائم. فالإيجار، بالمقارنة إلى التمليك، قائم على الدخل، بدلًا من الثروة، ما يعنى أنه الخيار الأنسب للأسر ذات الدخل المنخفض والمتوسط ​​في مصر. ولكن مع غياب أية رقابة على أسعار الإيجار الجديد، هذا الخيار أصبح عبئًا على هذه الأسر، وأدى إلى تخلى العديد منهم عنه ولجوئهم إلى مساكن مِلك، ولكن غير ملائمة. في حين أن غياب أية رقابة على سوق المساكن، وتضخم أسعارها بشكل فجٍّ، يعني أن أصحابها يعتمدون على نمو قيمتها وليس على طرحها للإيجار كعائد على الاستثمار، في حين أن الضرائب العقارية لا تزال منخفضة بالإضافة إلى أنه لا يدفعها في النهاية كثير من الملتزمين بها، ما زاد من ظاهرة الوحدات المغلقة والخالية، وحرمان سوق الإيجار منها.

هناك عامل آخر مهم أدى إلى ضمور سوق الإيجار، وهو انعدام الثقة بسيادة القانون في مصر بشكل عام،[14] ما يعني أيضًا أن الغالبية من مُلاك المساكن المغلقة يحجمون عن تأجيرها، وذلك خوفًا من التقاعس في تنفيذ القانون على المستأجرين غير الملتزمين. وقد أدى ذلك إلى زيادة طلب الدفعات المقدمة، وارتفاع قيم التأمين، فضلًا عن التمييز لصالح الأقارب والأصدقاء والأجانب، في مقابل من لا يعرفهم المستأجر، ما أدى بدوره إلى ازدياد صعوبة إيجاد مسكن بالنسبة إلى معظم الناس.

مع ضمور الإيجار، وارتفاع أسعار المساكن التمليك، وعدم تشجيع البناء الذاتي الاجتماعي، فعدد الأسر المصرية التي تسكن في مساكن غير ملائمة (مزدحمة أو غير آمنة أو تفتقر إلى أمن الحيازة أو المياه أو الصرف الصحي)، أصبح أعلى من أي وقت مضى في التاريخ.[15]

 

5 المنهجية

5.1 حجم الإيجار

تم استخدام إحصاءات تعدادات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، مع التركيز فقط في تعداد الظروف السكنية من تعدادات أعوام 1986 و1996 و2006 و2017، حيث أنها تسجل حيازة الأسر المساكنَ، وهي أكثر صلة بهذه الدراسة. ولم تستخدم إحصاءات الحيازة التي ترد في تعداد المباني، لأنها ترصد عدد الوحدات السكنية وليس الأسر، ما يعطي نطاقًا مختلفًا.

5.2 التكاليف

أسعار إيجار 2016 و2017 هي للإيجار الجديد في حضر مصر فقط دون الريف، وتستند إلى مسح للسوق نفذته لـ10 طوبة | الدراسات والتطبيقات العمرانية من قِبَل الإحصائي محمد الحداد على عواصم المحافظات الـ27 كافة، بعينات معبِّرة عن مستوى الأحياء الرسمية وغير الرسمية في كل مدينة. وأجريت الدراسات الاستقصائية في يونيو من كلا العامين لإظهار متوسط ​​منتصف العام، وشملت 616 عينة موزعة إحصائيًّا في عام 2016 و516 عينة في عام 2017.

تستند أسعار الإيجار لعام 2008 إلى دراسة الإسكان في حضر مصر التي أجرتها الوكالة الأمريكية للتنمية الدولية، والتي شملت رصدًا ميدانيًّا لـ 1,420 أسرة استأجرت مسكنها بين عامي 2003 و2008 في الحضر (عواصم المحافظات ومدنها) في 22 محافظة من أصل 27 محافظة في مصر. واستبعدت الدراسة المحافظات الحدودية أو الصحراوية في جنوب وشمال سيناء والبحر الأحمر والوادي الجديد ومطروح. [16] وبالتالي فإن إيجار المدينة الناتج هو متوسط ​​أكثر من خمس سنوات، وليس رقمًا نهائيًّا لعام 2008 وحده.

جميع الأسعار سواء على مستوى المحافظات أو المستوى القومي هي للوسيط  medianوليس المتوسط mean، ولكن تم استخدام مصطلح في البحث “متوسط” لأنه أكثر شيوعًا. وعمومًا، فإن أحجام العينات هذه صغيرة بالمقارنة بعدد الأسر المصرية، إلا أن هذه هي أكبر مجموعات بيانات متاحة عن أسعار الإيجار في مصر، ولا يعرف الباحثون عن أي مجموعات بيانات أخرى متاحة.

5.3 الدخل

تم استخدام خاصية التنبؤ forecast   للتوصل إلى وسيط الدخل لكل محافظة من المحافظات الـ 27، ومن ثم وسيط ​​الدخل على المستوى القومي لعامي 2016 و2017 من بيانات بحث الدخل والإنفاق والاستهلاك للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء لأعوام 2008/2009 و2010/2011 و2012/2013. تستند مجموعات البيانات إلى 50 في المئة فقط من مجموعة بيانات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء الأصلية (التي تضم نحو 20,000 أسرة)، وهى النسبة التي يتم الإتاحة لها فقط، وقد تم الحصول عليها من منتدى البحوث الاقتصادية بناءً على طلب تم تقديمه لهذا الغرض. [17] على الرغم من أنه قد تم إتاحة بيانات بحث الدخل لعام 2015، فإنها لم تستخدم في هذا التحليل، حيث أدى تغيير في المنهجية إلى إنتاج مجموعة مختلفة من النتائج التي جعلت من غير الدقيق استخدامها كأساس للتنبؤ مع بيانات الأعوام السابقة له.

5.4 القدرة على تحمل التكاليف

نسبة الإيجار إلى الدخل هي “نسبة وسيط ​​الإيجار السنوي لوحدة سكنية إلى وسيط ​​دخل الأسرة السنوي”. [18] وتعرف النسبة التي يكون عندها الإيجار (أو أقساط التمويل العقاري) متحملة، وهي معيار يستند إلى الحد الأقصى للنسبة التي من المقبول إنفاقها على السكن من دخل الأسر. [19] ويختلف هذا المؤشر بين البلدان (الجدول 1). وبناء عليه، فقد اخترنا استخدام مقياس مرجعي قدره 25٪ لمصر، حيث إن الإنفاق المنزلي على أساسيات، مثل: الغذاء والصحة والتعليم، مرتفع بالمقارنة مع البلدان الأخرى في الجدول.

الجدول 1: مقارنة النسب القومية المقبولة للإيجار إلى الدخل

البلد	يجب أن لا تتجاوز تكلفة السكن (x)٪ من دخل الأسر
الولايات المتحدة الامريكية [20]	30%
كندا [21]	30%
نيوزيلاندا [22]	25٪ – 30٪
الهند [23]	40٪
مصر [24]	35٪ – 40٪

 

شكر وعرفان

باحث رئيس: يحيى شوكت

باحثة مساعدة: صفاء يوسف

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني

ترجمة: أحمد صلاح

الصورة الرئيسية: عقد الإيجار النمطي الذي يتم بيعه في المكتبات

 

الملاحظات والمراجع