تقدير حجم القطاع العقاري العام في مصر

مقدمة

لا يخفى على أحد أن الحكومة المصرية مستثمر رئيس في قطاع العقارات. خلال العام الماضي، تمكَّنا من توضيح وضع الحكومة كأكبر مالك للأراضي في القاهرة من خلال الشركات المدرجة في البورصة المصرية (انظر سلسلة من يملك القاهرة؟)، رغم أن هذه الشركات قد “خضعت للخصخصة” منذ ثلاثة عقود في إطار برنامج الإصلاح الهيكلي لعام 1991. واليوم، مع بدء جولة جديدة من الخصخصة بموجب شرط آخر للحصول على قرض من صندوق النقد الدولي: إجراء إصلاحات هيكلية لتقليص سيطرة الدولة وتيسير النمو الذي يقوده القطاع الخاص،[1] أُعلِن أخيرًا عن خصخصة أربع شركات من أصل اثنين وثلاثين شركة، تعمل في مجال التطوير العقاري.[2]

تهدف سلسلة تعمير إلى تقديم عرض للموضوع باستخدام البيانات الرسمية المتاحة، من خلال تقييم حجم استثمارات الدولة في قطاع العقارات، وفهم الأنشطة والكيانات المعنية المختلفة، والنظر من كثب في أوضاع بعض الشركات المقرر خصخصتها.

كيف تستثمر الدولة

من خلال تقصي قطاع العقارات، اكتشفنا طريقتين رئيستين تستثمر بهما الدولة في قطاع العقارات. الأولى من خلال المؤسسات المملوكة للدولة والتي لديها غرض واضح من التطوير العقاري، سواء تلك التي تمتلكها الدولة بالكامل، أو التي تمتلك أغلبية أسهمها، وهو السيطرة عليها. الطريقة الأخرى من خلال المَحافظ الاستثمارية للبنوك وشركات التأمين المملوكة للدولة، حيث يمتلك الكثير منها حصصًا صغيرة والأقلية تمتلك حصصًا كبيرة في عدد من مشاريع التطوير العقاري.

بالإضافة إلى هاتين الطريقتين الرئيستين للاستثمار، دفعت إستراتيجية إدارة الأصول، التي تشمل جميع القطاعات الحكومية، العديد من الأجهزة الحكومية غير المرتبطة بالعقارات والتي تمتلك أصولًا كبيرة من الأراضي أو العقارات، إلى إنشاء شركات تطوير عقاري خاصة بها لإعادة تطوير أو تسويق هذه الأصول. يعمل معظمهم في قطاعات الصناعة والزراعة والنقل، رغم تصفية خدماتها، أو أصبحت أراضيهم تقع فيما يسمى بـ”المناطق المتميزة” داخل حدود المدينة، حيث من المفترض أن يتم نقل خدماتها إلى مواقع أقل قيمة. على رأس هذه الكيانات، صندوق مصر السيادي الذي تم تأسيسه حديثًا، والذي بدأ بالفعل في استثمار بعض الأصول المحولة له، كمبنى المجمع في ميدان التحرير،[3] ومقر وزارة الداخلية القديم بوسط البلد،^[4] وأرض وزارة الآثار بباب العزب بالقلعة،[5] من خلال الشراكات مع القطاع الخاص.

الشركات العقارية المملوكة للدولة

لفهم دور الشركات العقارية المملوكة للدولة بشكل أفضل، درسنا المعلومات المالية المتاحة للجمهور للسنة المالية 2019/2020 والتي تغطي سبع عشرة شركة وهيئة مملوكة للدولة أو تسيطر عليها الدولة (بملكية أكثر من 50٪) وتقوم بالتطوير العقاري وبيع المساكن الهادفة للربح بشكل أساسي (الجدول 1). تم تضمين بعض الاستثناءات للمقارنة (لمزيد من التفاصيل، انظر المنهجية أدناه). تتبع الشركات المملوكة للدولة وضعًا قانونيًّا متغيرًا بسبب الطبيعة المتغيرة للسياسات الاقتصادية التي تُصنفها إلى هيئات عامة وشركات مساهمة. يتم تقسيم الهيئات العامة بعد ذلك إلى هيئات اقتصادية – تدار بشكل أشبه بالشركات وهيئات الخدمات – لا تستهدف الربح بشكل رئيس (انظر المنهجية أدناه). هناك طريقة أبسط وأنسب للدراسة وهي تصنيف الشركات العقارية المملوكة للدولة حسب النشاط، حيث وجدنا أربعة نطاقات وأنواع فرعية من الأنشطة العقارية، مع عدم تجاهل التعارضات والتداخلات بين الكيانات.[6]

 

الجدول 1: المؤسسات المملوكةللدولة العاملة في القطاع العقاري مع بيانات للسنة المالية 2019/2020

الاسم	الجهة المسيطرة	نسبة الحكومة	نوع المؤسسة	النشاط الأساسي
مصر لإدارة الأصول العقارية	القابضة للتأمين	100%	شركة	مدير أصول
المعادي للتنمية والتعمير	القابضة للتشييد	100%	شركة	مطور عام
مصر الجديدة للإسكان والتعمير	القابضة للتشييد	72%	شركة مقيدة	مطور عام
النصر للإسكان والتعمير	القابضة للتشييد	100%	شركة	مطور عام
زهراء المعادي للاستثمار والتعمير	القابضة للتشييد	77%	شركة مقيدة	مطور عام
الشمس للإسكان والتعمير	القابضة للتشييد	77%	شركة مقيدة	مطور
ماسبيرو للتنمية العمرانية	بنك مصر	100%	شركة	مطور
المصرية لإدارة الأصول العقارية والاستثمار	بنكي مصر والألهي	100%	شركة	مدير أصول
مصر للتعمير	وزارة الإسكان	100%	شركة تابعة	مطور
العاشر من رمضان للإنشاءات والاستثمار العقاري	وزارة الإسكان	100%	شركة تابعة	مطور
هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة	وزارة الإسكان	100%	هيئة اقتصادية	مطور مدن
صندوق الإسكان الاجتماعي	وزارة الإسكان	100%	هيئة عامة	إسكان لمحدودي ومتوسطي الدخل
هيئة تعاونيات البناء والإسكان	وزارة الإسكان	100%	هيئة اقتصادية	إسكان تعاوني
سيتي إدج للتطوير العقاري	وزارة الإسكان	84%	شركة	مطور
هايد بارك للتطوير العقاري	وزارة الإسكان	78%	شركة	مطور
بنك التعمير والإسكان (النشاط الإسكاني)	وزارة الإسكان	59%	شركة مقيدة	مطور
السعودية المصرية للتعمير	وزارة الإسكان	50%	شركة	مطور

 

مطورو المدن

على قمة هرم الاستثمار العقاري، يوجد من يمكننا تسميتهم “مطورو المدن”، وهي هيئات تخطط وتنظم وتدير قطع الأراضي الشاسعة وتطورها إلى مدن، حيث تُنشَأ بنية تحتية كاملة (محطات مياه الشرب والصرف الصحي، وسائل النقل العام)، وتُشَق الطرق، ثم تُباع قطع الأراضي للمطورين العموم أو المطورين العقاريين أو الأفراد للبناء عليها. منذ بدأ برنامج المدن الجديدة في السبعينيات، تتمتع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة التابعة لوزارة الإسكان بحقوق حصرية تقريبًا لتطوير الأراضي العامة وتحويلها إلى مدن جديدة تابعة لها. فبحلول عام 2022 كان لديها أربع وأربعون جهاز مدينة جديدة تابعًا لها، لمدن تم تطويرها بالفعل، أو في طور التطوير على مساحة 2.3 مليون فدان، معظمها من الأراضي الصحراوية.[7] بالإضافة إلى دورها كمطور مدن، تعمل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة كمطور عقاري حيث قامت أخيرًا ببناء وبيع أكثر من 77 ألف وحدة سكنية بهدف الربح، مثل: مشاريع سكن مصر ودار مصر ومشاريع الإسكان الفاخر، مثل: جنة وكابيتال ريزيدينس ومشاريع أخرى،[8] والتي حققت 28٪ من إيراداتها.[9] كما تسيطر هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة على عدد من المطورين العقاريين، مثل: سيتي إيدج وهايد بارك للتطوير العقاري (الجدول 1)، وهي مساهم بنسبة 49٪ في شركة العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية،[10] مطور مدينة العاصمة الإدارية الجديدة.

 

المطورون العموم

تتكون الطبقة الثانية من المطورين من الشركات التي تقسم قطع الأراضي الكبيرة إلى أحياء داخل المدن، حيث تؤسَس شبكات المرافق وتشق الطرق بهدف بيع قطع الأراضي المقسمة للمطورين بغرض تطويرها، مع تطوير جزء منها بنفسها، وهم يسمون “المطورون العموم”. اعتمدت القاهرة على شركات كهذه لتوسيع المدينة بتعمير أحياء المعادي، ومصر الجديدة والمقطم، ومدينة نصر عل سبيل المثال، وبما أنهم مملوكون للدولة، فقد قاموا بتطوير هذه الأحياء على أراضٍ مملوكة للدولة ومخصصة لهم مجانًا، أو بسعر رمزي منذ خمسينيات القرن الماضي. أربع من الكيانات السبع عشر التي تغطيها الدراسة هي شركات تعمل كمطورين عموم وهي شركات تطوير رئيسة مملوكة للدولة: مصر الجديدة للإسكان والتعمير (صحيفة بيانات) وزهراء المعادي للاستثمار والتعمير، المدرجتان بالفعل في البورصة المصرية ولكن تحت سيطرة الحكومة. والاثنان الأخريان مملوكتان بالكامل للدولة ومن المقرر خصخصتهما أو طرح نسب منها للقطاع الخاص، وهما شركة المعادي للتنمية والتعمير، وشركة النصر للإسكان والتعمير. هناك شركة أخرى مطروحة للخصخصة، ولكن لم تنشر أي بيانات مالية عنها، وبالتالي لا تشملها الدراسة، وهي شركة المستقبل للتنمية العمرانية/ ميدار، وهي مطور عام كبير مملوك لبنكي مصر والاستثمار القومي بشكل رئيس، وتحوز 11 ألف فدان في القاهرة الجديدة، قدرت قيمتها بـ75 مليار جنيه في عام 2018.[11]

 

المطورون العقاريون

هم الشركات التي تعمل بشكل أساسي على تطوير العقارات لأغراض سكنية أو متعددة الاستخدامات على أراضٍ تم شراؤها أو تخصيصها لهم من قبل مطوري المدن أو المطورين العموم. أدرجنا في هذه الدراسة تسعة كيانات مملوكة للدولة من مطوري العقارات، لديها أنشطة بين إنشاء المباني المُنفردة والمجتمعات المغلقة (الكومباوند) وحتى إدارة المحافظ الكبيرة لأصول من الأراضي والعقارات. من المقرر خصخصة شركة واحدة فقط، مصر لإدارة الأصول العقارية، من خلال الشركة الأم المملوكة للدولة، شركة مصر القابضة للتأمين، والتي تم نقل تبعيتها أخيرًا من وزارة قطاع الأعمال العام، إلى صندوق مصر السيادي.[12] معظم هذه الشركات هي شركات مستقلة بارزة رغم أنها مملوكة لهيئات عامة أو شركات قابضة. كما تمتلك الكثير من هذه الشركات بشكل كُلي أو جزئي، عددًا من شركات التطوير العقاري الأصغر، حتى أن بعضها أنشئ لتشييد مبنى واحد. وبالتالي لم تُدرج الشركات التابعة حيث يتم تمثيلها بشكل عام في البيانات المالية لأصحاب الأسهم الرئيسيين.

 

الإسكان الاجتماعي والتعاوني

الهيئات العامة المُكَلَفة ببناء وبيع المساكن في مجمعات سكنية كبيرة، بأسعار تنظمها الدولة، ولمجموعات معينة من الأفراد تستوفي مجموعة من المعايير المحددة مُسبقًا. تاريخيًّا، استفادت هذه الهيئات من مواد البناء المدعومة والأراضي العامة المملوكة للدولة، إلا أنها في الآونة الأخيرة تستفيد فقط من الأراضي المخصصة مجانًا (الإسكان الاجتماعي)، أو بسعر أقل من سعر السوق (الإسكان التعاوني). قمنا هنا بتضمين صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، والهيئة العامة لتعاونيات البناء والإسكان، لأن مساكنهم تُباع للمستفيدين بدلًا من تأجيرها، وبعد رفع الضوابط على الاستخدام (إعادة البيع) على مدار بضع سنوات، يمكن أن تباع هذه الوحدات بدون شروط وفقًا لقيم السوق.

 

الحجم المالي

توجد عدة طرق لتقييم حجم الشركات، كرأس المال والأصول، وخاصة الحيازات العقارية كما فعلنا في دراسة من يملك القاهرة. ومع ذلك، احتجنا هنا إلى استخدام مقياس كمي يمكن مواءمته مع المعايير المحاسبية المختلفة بين الشركات والهيئات الاقتصادية والخدمية. يجب أيضًا مقارنة المؤسسات الملوكة للدولة بقطاع العقارات بشكل عام، أي حسب النتاج المحلي الإجمالي، وبالتالي بالقطاع الخاص. لذلك، تم اختيار الإيرادات السنوية لآخر سنة مالية متاح لها حسابات ختامية لأكبر عدد من الشركات المملوكة للدولة، وهي سنة 2019/2020.

تعريف الإيرادات: تُعرف الإيرادات على أنها المبالغ المالية التي تحصل عليها الشركة مقابل السلع التي تبيعها أو الخدمات التي تُقدمها خلال فترة زمنية معينة.  أما الأرباح فهي الأموال الفائضة بعد خصم جميع المصروفات (إنفاق على مشاريع، أجور، أقساط قروض)، وصافي الربح هي إجمالي الأرباح بعد خصم الضرائب.

 

إيرادات الشركات المملوكة للدولة

حققت الشركات العقارية المملوكة للدولة إيرادات تقدر بنحو 90 مليار جنيه سنة 2019/2020 (الشكل 1). ولا يفاجئنا أن يمثل تطوير المدن، الذي تولته بالكامل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، ما يقرب من نصف تلك الإيرادات بقيمة 41 مليار جنيه. جاءت في المرتبة الثانية إيرادات بقيمة 23 مليار جنيه تمثل 26٪ من إجمالي إيرادات الشركات المملوكة للدولة، تحقق معظمها من بيع عشرات الآلاف من الوحدات السكنية لمحدودي ومتوسطي الدخل من قِبل صندوق الإسكان الاجتماعي من خلال مشروعيه الإسكان الاجتماعي وسكن لكل المصريين. تحقق جزء ضئيل من هذه الإيرادات من بيع الإسكان التعاوني من قبل هيئة تعاونيات البناء والإسكان (انظر الملحق 2). حقق الإسكان الهادف للربح التابع لهيئة المجتمعات العمرانية (مثل سكن مصر، دار مصر، جنة) 18٪ من الإيرادات العامة من العقارات. رغم أن هذا النشاط يمكن اعتباره تطويرًا عقاريًّا، فإن حصته كبيرة جدًّا، وكان من الأفضل عزله عن إيرادات الشركات التطوير العقاري والتي حققت 5٪ من إيرادات الأنشطة العقارية. إذا تم جمع إيرادات التطوير العقاري من قبل المجتمعات العمرانية والشركات المملوكة للدولة سيشكل 23٪ من إجمالي إيرادات المؤسسات العقارية المملوكة للدولة. حقق المطورون العموم 3.9 مليار جنيه مصري، أي 4٪ من إجمالي إيرادات الشركات المملوكة للدولة. ومع ذلك، فإن هذا الرقم مضلِّل لأنه لا يشمل شركة المستقبل/ ميدار، التي كانت ستعزز هذا الرقم بشكل كبير. بينما حقق مديرو الأصول 1٪ فقط من إيرادات المؤسسات العقارية المملوكة للدولة.

 

الشكل 1: إيرادات المؤسسات المملوكة للدولة حسب نشاطها العقاري الفرعي سنة 2019/2020 (مليار جنيه مصري). للاطلاع على المصادر، انظر الملحق 2

الإيرادات مقارنة بإجمالي القطاع العام

مثلت إيرادات كبرى الهيئات الاقتصادية والخدمية العاملة في قطاع العقارات (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وصندوق الإسكان الاجتماعي) 10% من جملة إيرادات الهيئات سنة 2019/2020 (الشكل 2). وضعت هذه الإيرادات نشاط العقارات في المرتبة الثالثة من بين الهيئات العامة، بعد كبرى الهيئات العامة حيث حظيت الهيئة المصرية العامة للبترول بـ58% من إيرادات الهيئات، ثم هيئة قناة السويس التي مثلت إيراداتها 16% من إجمالي الإيرادات، أو بارتفاع نحو الثلث فقط عن إيرادات الأنشطة العقارية. الجدير بالذكر أن جميع الأنشطة الأخرى التي تستثمر فيها الدولة مثلت فقط 16% من إيرادات الهيئات.

 

الشكل 2: إيرادات الهيئات الخدمية والاقتصادية حسب النشاط سنة 2019/2020

 

الإيرادات إلى الناتج المحلي الإجمالي

مثّلت إيرادات 17 هيئة وشركة عقارية مملوكة إلى الدولة مُجتمعةً 20٪ من حصة نشاط الملكية العقارية من النتاج المحلي الإجمالي في السنة المالية 2019/2020 (الشكل 3).[13] وبالمقارنة مع القطاع الخاص البارز (الـ27 شركة عقارية المدرجة في البورصة المصرية وكانت تحت سيطرة القطاع الخاص في عام 2019)، فإن إجمالي إيرادات المؤسسات المملوكة للدولة كان ضعفها تقريبًا. إذا استبعدنا تطوير المدن والإسكان الاجتماعي لمواءمة مقارنة القطاع العام بالقطاع الخاص في أنشطة التطوير العقاري، فسيتجاوز إجمالي إيرادات المؤسسات المملوكة للدولة نصف إيرادات القطاع الخاص المدرج بنسبة بسيطة.

على أساس النشاط، يمثل تطوير المدن 9٪ من نشاط الملكية العقارية بالناتج المحلي الإجمالي، يليه إسكان محدودي ومتوسطي الدخل بنسبة 5٪ من الناتج المحلي الإجمالي. كما مثلت نسبة التطوير العقاري الذي نفذته هيئة المجتمعات العمرانية (الإسكان المتوسط والفاخر) 3.6 ٪ من نشاط الملكية العقارية بالناتج المحلي الإجمالي، فيما يصل إجمالي إيرادات شركات التطوير العقاري إلى 1٪. تمثل إيرادات المطورون العموم أقل بقليل من 1٪ بالمقارنة إلى الناتج المحلي، ومديرو الأصول أصغر القطاعات الفرعية بنسبة 0.1٪.

 

الشكل 3: مقارنة إيرادات المؤسسات المملوكة للدولة حسب النشاط العقاري والشركات المملوكة للقطاع الخاص المدرجة بالبورصة بنشاط الملكية العقارية بالناتج المحلي الإجمالي سنة 2019/2020 (مليار جنيه مصري)

 

خاتمة

يمثل القطاع العقاري قطاع رئيس تستثمر فيه الدولة، حيث يأتي في المرتبة الثالثة من حيث إيرادات الهيئات بعد القطاعات الضخمة المعروفة كقطاع البترول وقناة السويس. ولكن بخلاف هاذين القطاعين والتي تهيمن عليهما هيئة واحدة لكل قطاع، تتوزع المشاركة الحكومية في قطاع العقارات على كوكبة من الوزارات والبنوك المملوكة للدولة، كما تغطي مجموعة واسعة من الأنشطة العقارية الفرعية. ندرج هنا قطاعين فرعيين يهيمن عليهما القطاع العام بشكل غير مفاجئ: تطوير المدن، وإسكان محدودي الدخل. ومع ذلك، فإن التطوير العقاري من قبل هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة نفسها، لا الشركات التابعة لها، كبير بشكل ملحوظ ويحظى بنسبة 3.6٪ من قيمة نشاط الملكية العقارية بالناتج المحلي الإجمالي وحوالي ثلث القطاع الخاص المدرج بالبورصة.

من المتوقع أن تغير تطورات برنامج الخصخصة هذه الأرقام خلال العام المقبل، ولكن تغييرها سيقتصر على التطوير الرئيسي ونشاط إدارة الأصول، حيث ستظل مساهمة الشركات المملوكة للدولة في نشاط الملكية العقارية بالناتج المحلي الإجمالي قوية.

العودة إلى سلسلة تعمير 

الملحق 1: المنهجية

كانت هناك معلومات مالية متاحة عن 14 شركة عقارية مملوكة للدولة أو خاضعة لسيطرتها بالإضافة إلى هيئتين اقتصاديتين تعملان بشكل أساسي كمطورَين عقاريَين، ما يسمح لهما ببيع جزء من مساكنهم أو كلها بأسعار السوق، وهيئة خدمية واحدة، صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، الذي يبيع مساكن لمحدودي ومتوسطي الدخل. تغطي هذه الكيانات تقريبًا جميع المحافظ العقارية لوزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، ووزارة قطاع الأعمال العام من خلال شركتها القابضة للتشييد والتعمير، بالإضافة إلى بعض الشركات التي تسيطر عليها البنوك التجارية المملوكة للدولة، بنك مصر والبنك الأهلي المصري. لم يتم تضمين الشركات المملوكة للدولة التي تشارك في أنشطة عقارية متخصصة مثل السياحة أو التنمية الصناعية.

في حين أن هذه القائمة تشمل معظم الشركات العقارية الكبرى المملوكة للدولة، فإن الاستثناءات الرئيسية التي لم تتوفر البيانات المالية لها هي العاصمة الإدارية للتنمية العمرانية (ولكن نحو نصف إيراداتها مندمجة في هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)، وشركة المستقبل للتنمية العمرانية/ ميدار، والتي قدرت قيمتها بـ75 مليار جنيه مصري في عام 2018،[14] (قد يتم إصدار البيانات المالية لاحقًا إذا تم إدراجها في البورصة المصرية). لا تشمل القائمة الشركات التي تكون البيانات فيها مجزأة أو قديمة، والشركات التابعة الصغيرة للشركات الموجودة بالفعل في دراسة الحالة حيث تتدفق أرباحها إليها، والشركات القابضة – خاصةً عندما تكون شركاتها ممثلة بالفعل، والشركات التي لا تملك الدولة فيها حصة مسيطرة (بشكل عام أقل من 50٪). ومن أبرز الأمثلة على هذه الأخيرة: مدينة نصر للإسكان والتعمير، والأهلي صبور للتطوير، حيث حصة الدولة من الإيرادات أكبر بكثير مما تولده من العديد من الشركات التي تسيطر عليها.

 

أنواع الشركات المملوكة للدولة

شملت هذه الدراسة ثلاثة أنماط عامة للشركات المملوكة للدولة، مع بعض الاستثناءات. لقد بذلنا قصارى جهدنا لتنسيق البيانات المالية الرئيسية فيما بينها لأنها تتبع معايير محاسبية مختلفة. وبالتالي، كانت البيانات الرئيسية التي ركزنا فيها خلال الدراسة: إجمالي الأصول والإيرادات وصافي الأرباح والضرائب. تعذر مواءمة رأس المال المدفوع، لأنه في كثير من الحالات لا تبدو بيانات بعض الشركات محدَّثة، في حين أن رأس مال الهيئات اسمي.

الشركات المملوكة للدولة (قطاع الأعمال العام)

هي الكيانات التي تُعرف كشركات مساهمة بموجب القانون رقم 159 لسنة 1981، أو قانون قطاع الأعمال العام رقم 203 لسنة 1991. من المفترض أن تعمل هذه الشركات كالشركات الخاصة، وتخضع لنفس نظام ضريبة الدخل، ولا يُسمح لها عمومًا بتلقي أي دعم مالي حكومي. حددت نظمهم الأساسية كيفية توزيع الأرباح، مع الاحتفاظ باحتياطي قانوني واحتياطيات استثنائية، وأرباح للموظفين ومجلس الإدارة، بالإضافة إلى حرية تصرف مجلس الإدارة في كيفية تحويل ما تبقى من الأرباح إلى المساهمين أو ترحيلها لإعادة استثمارها.

الهيئات الاقتصادية

الكيانات الخاضعة لقوانينها الخاصةوتحاسب تحت مظلة قانون المالية العامة رقم 6 لسنة 2022، والتي يُسمح لها بجني الأرباح كما تفعل الشركات. ولا يُسمح لها بتلقي أي دعم مالي من الحكومة عمومًا، مع بعض الاستثناءات المهمة في قطاعي الطاقة والمرافق، مع اختلاف محاسبي رئيس عن الشركات هو أنهم عمومًا غير خاضعين للضرائب، وتوصف أرباحهم رسميًّا بالفائض، ويتم التفاوض عليها على أساس سنوي مع وزارة المالية، التي تتلقى من 100٪ إلى صفر، حيث يُسمح بترحيل الأرباح لإعادة الاستثمار.

تنظيم	الهيئة الاقتصادية
القانون رقم 59 لسنة 1979	هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة
قرار رئيس الجمهورية رقم 494 لسنة 1979	صندوق تمويل المساكن التي تقيمها وزارة التعمير
قرار رئيس الجمهورية رقم 193 لسنة 1977	هيئة تعاونيات البناء والإسكان

 

الهيئات الخدمية

الكيانات الخاضعة لقوانينها الخاصة التي تلتزم بقانون الهيئات العامة رقم 61 لسنة 1963، حيث تتلقى دعمًا مباشرًا للميزانية من الخزانة لتغطية عجزها. تظهر ميزانياتها العمومية بيانات الإيرادات، لكنها لا تُظهر الأصول أو الأرباح (بشكل عام لا تولد فائضًا)، ولا تخضع للضرائب. لقد قمنا بتضمين هيئة واحدة فقط، وهي صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري، الذي تم إنشاؤه بموجب القانون رقم 93 لسنة 2018، بغرض المقارنة، لضخامة عائداتها من بيع المساكن الاجتماعية منظَمة الأسعار.

 

الملحق 2: إيرادات الشركات العقارية المملوكة للدولة حسب قوائم الدخل بالحسابات الختامية لهم

	الاسم	النشاط الأساسي	الإيرادات	المصادر
1	هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة	مطور مدن وإسكان	57,060,524,029	وزارة المالية 2021 ص180
1أ	هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة	مطور مدن	41,083,577,301	حسب مصدر بالهيئة[15]
1ب	هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة	إسكان هادف إلى الربح	15,976,946,728
2	صندوق الإسكان الاجتماعي	إسكان محدودي الدخل ومتوسط	23,008,847,000	الموازنة العامة للدولة 2019/2020 ص1865 (موازنة)
3	هايد بارك للتطوير العقاري	مطور	2,027,553,431	بنك الإسكان القوائم المالية المجمعة 2019 ص53
4	المعادي للتنمية والتعمير	مطور عام/ مطور	1,496,349,000	القوائم المالية للشركة 2019/2020
5	مصر الجديدة للإسكان والتعمير	مطور عام/ مطور	1,125,960,000	القوائم المالية للشركة 2019/2020
6	بنك التعمير والإسكان (النشاط الإسكاني – مجمع)	مطور	1,032,046,846	بنك الإسكان القوائم المالية المجمعة 2019
7	سيتي إدج للتطوير العقاري	مطور	847,183,493	بنك الإسكان القوائم المالية المجمعة 2019
8	النصر للاسكان والتعمير	مطور عام/ مطور	683,883,000	القوائم المالية للشركة 2019/2020
9	زهراء المعادي للاستثمار والتعمير	مطور عام/ مطور	581,846,296	القوائم المالية للشركة 2019
10	مصر لادارة الأصول العقارية	مدير أصول	474,579,000	وزارة المالية 2019 ص77
11	السعودية المصرية للتعمير	مطور	358,924,000	وزارة المالية 2019 ص489
12	هيئة تعاونيات الإسكان	إسكان تعاوني	258,386,632	وزارة المالية 2021 ص181
13	الشمس للإسكان والتعمير	مطور	233,973,000	القوائم المالية للشركة 2019
14	العاشر  من رمضان للإنشاءات والاستثمار العقاري	مطور	88,151,000	وزارة المالية 2019 ص483
15	مصر للتعمير	مطور	81,335,000	وزارة المالية 2019 ص485
16	المصرية لإدارة الأصول العقارية والاستثمار	مدير أصول	62,500,000	البنك الأهلي – القوائم المالية 2020
17	ماسبيرو للتنمية العمرانية	مطور	47,000,000	البنك الأهلي – القوائم المالية 2020
	إجمالي إيرادات مؤسسات مملوكة للدولة		89,469,041,727
وزارة المالية 2021، القوائم المالية للهيئات الاقتصادية في 30/6/2021 – المجلد الرابع وزارة المالية 2019، الموازنة العامة للدولة – الهيئات الخدمية

العودة إلى سلسلة تعمير 

شكر وعرفان

باحث رئيس: يحيى شوكت

باحثة مساعدة: دينا المزاحي

ترجمة: بسمة ناجي

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني

 

المراجع والملاحظات

[1] International Monetary Fund, “Arab Republic of Egypt: Request for Extended Arrangement Under the Extended Fund Facility-Press Release; and Staff Report” (International Monetary Fund), 10 January 2023, 2,.

 [2]رئاسة مجلس الوزراء, “موقف شركات برنامج الطروحات”, فبراير، 2023,.

 [3]أخبار اليوم, “التفاصيل الكاملة لتطوير مجمع التحرير”, أخبار اليوم, 8 ديسمبر، 2021,.

 [4]أخبار اليوم, “التخطيط” توضح تفاصيل تحويل مقر وزارة الداخلية إلى مركز ريادة أعمال, أخبار اليوم, 04:50، 2023,

 [5]الأهرام, وزيرة التخطيط: “باب العزب” أول مشروع سياحي لـ”الصندوق السيادي” ويوفر مئات فرص العمل, الأهرام, 20 سبتمبر، 2021.

[6] بعض هذه الجهات كانت تركز في أنشطة أخرى تاريخيًّا، ولكن هذا التصنيف مبني على الأنشطة الحدية. كما أنه في غياب تعريف رسمي للأنشطة العقارية الفرعية، هذا التصنيف اجتهاد من الباحثين.

[7] هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة, “إنجازات الهيئة”, 2022,.

[8] المصدر السابق.

[9] بكر بهجت, “76 مليار جنيه إيرادات مستهدفة للمجتمعات العمرانية العام الحالي”, جريدة حابي, 26 أغسطس، 2020,.

[10] مع نسبة 51% مملوكة لوزارة الدفاع حسب قرار رئيس الجمهورية رقم 57 لسنة 2016.

 [11]مروة حمدان, “المقاولون العرب” تبيع 4% من حصتها بـ “المستقبل” لبنكى “الأهلى ومصر” بقيمة 3 مليارات جنيه, أموال الغد, 22 يوليو، 2018,.

[12] قرار رئيس الجمهورية رقم 102 لسنة 2023.

[13] بيانات الناتج الإجمالي المحلي، فرقت الأنشطة العقارية بين “الملكية العقارية” التي اعتبرنا أنها تمثل حركة بيع العقارات، و”الخدمات العقارية” التي اعتبرنا أنها أنشطة مكلمة مثل السمسرة. هنا تمت مقارنة إيرادات الشركات العقارية بنشاط الملكية العقارية الفرعي. راجع: وزارة التخطيط والتنمية الاقتصادية، الناتج المحلي الإجمالي وفقًا لعناصر الإنفاق بالأسعار الثابتة للسنة المالية 2019/2020.

[14] حمدان, مصدر سابق ذكره.

[15] تم تقدير إيرادات مشاريع الإسكان بموازنة الهيئة في السنة المالية بما يمثل 28% من إجمالي إيراداتها. راجع:بهجت, مصدر سابق ذكره.

العودة إلى سلسلة تعمير