من يملك القاهرة؟ | منهجية الدراسة

منهجية جمع وتصنيف بيانات هياكل ملكيات الشركات ورصيدهم من الأراضي

1- ملكية الشركات

استحدثت مؤسسات الرقابة المالية ودعاة الشفافية في عدد من البلدان تعبير: المالك المستفيد النهائي أو  UBO، حيث يجب على الشركات الكشف عن أصحابها الفعليين، سواء كانوا أشخاصًا فعليين من لحمٍ ودم، كما تسميهم شبكة العدالة الضريبية، أو حكومات، حيث تظل الملكية مؤسسية ولا يمكن نسبتها إلى أشخاص فعليين.

قد يعتقد المرء أن هذا استنتاج بديهي: توضح سجلات الشركة أو إفصاحات في سوق الأوراق المالية مُلاك هذه الشركات سواء من الأشخاص أو الدول المالكين للأسهم المسيطرة، أي يمتلكون من 5 إلى 25٪ من أسهم هذه الشركات. ومع ذلك، فقد صارت تلك المعرفة استثناءً، إذ إن العديد من مالكي الشركات، إما شركات وإما صناديق استثمار أو بنوك أو صناديق ائتمانية أو وكلاء يمثلون مالكًا،[1]  قد يكون أيضًا شركة كالمحامين أو المحاسبين. قد يؤدي هذا إلى تَكَوُّن سلسلة معقدة من المالكين بحكم القانون مقيمين في عدة بلدان، ما يجعل معرفة المالك الفعلي مستحيلة أحيانًا.

سمح عدم الكشف عن هوية الملاك الفعليين بالفساد المالي، مثل: عمليات غسيل الأموال، والاحتكار والتهرب الضريبي، والفساد السياسي الذي يتستر على أصحاب العلاقات السياسية، أو أولئك الذين أدرجتهم المؤسسات الرقابية أو الدول على القائمة السوداء لاستغلال السلطة أو التهديدات الجيوسياسية،[2] أو الإرهاب. قد تكون هياكل الملكية المعقدة التي تستخدم شركات خارجية وصناديق ائتمانية شرعية أو قانونية، إلا أن هذه الدراسة قد ركزت على كشف هويات المستثمرين، لا الممارسات.

لذا، فنحن مهتمون هنا بمستويين من الملكية، الأول: هو ملكية المستفيد الحقيقي/ الفعلي/ النهائي (UBO)، والثاني: البلد الذي ينتمي إليه المالك الفرد، أو الذي يُعرّف بأنه منه. الطريقة الثانية لتعريف الملكية، هي طريقة الموطن الضريبي، والتي تستخدم في حالة المستثمرين الأفراد من مُلاك الأسهم في الشركة. على سبيل المثال، تعتبر شركة خاصة (وغير مدرجة في البورصة) مقرها في مصر ويملكها شخص كويتي، مصرية من حيث موطنها الضريبي إذ إنها ستدفع ضرائب على الدخل من توزيعات الأرباح والأرباح رأس المالية في مصر.[3] هذا صحيح، رغم أن المالك المستفيد النهائي يعتبر كويتيًّا. في حالة أخرى، لو تَمَلك مالك مصري أسهمه من خلال شركة خاصة في جزر كايمان، فإن هذه الملكية تنتمي إلى جزر كايمان بموجب أسلوب الموطن الضريبي، بينما تكون مصرية بحسب أسلوب المستفيد النهائي.

 

ما هو أسلوب المالك المستفيد النهائي (UBO)؟

يُشير تعبير المالك المستفيد النهائي أو المستفيد الحقيقي أو الفعلي إلى المالك الذي استثمر باسمه مباشرة، أو من خلال شركة واحدة أو أكثر من شركة. في بعض الحالات، يُجمَع المستثمرون معًا كعائلات، إذ إن استثماراتهم مرتبطة دومًا، لكن يتحكم فيها عضو واحد. في حالة كان أفراد هذه العائلة من جنسيات مختلفة، أو مزدوجي الجنسية، تُستخدَم جنسية العضو المسيطر الرئيسي، أو جنسية البلد التي يُعرف نفسه أنه منه.

 

ما هو أسلوب الموطن الضريبي؟

يستند أسلوب الموطن الضريبي إلى المكان الذي يخضع فيه الدخل الذي يحققه هذا المالك للضريبة. باستخدام هذا الأسلوب، ركزنا على المالكين الذين استخدموا سلسلة من الملكية، لإظهار مقر آخر شركة في تلك السلسلة.

 

ما هو الإطار الزمني للدراسة/ البيانات؟

كل البيانات المتعلقة بالملكية والواردة في هذه الدراسة جُمِعَت قبل 31 ديسمبر 2021. وبالتالي، ربما تغيرت هياكل الملكية منذ ذلك الحين.

 

ما هي مصادر الدراسة؟

اعتمدنا على المصادر الرسمية الأولية المتاحة لأغلبية البيانات في هذه الدراسة.

• بالنسبة إلى الشركات المدرجة في البورصة المصرية:

– وجدنا بيانات الملكية للمُلاك ممن تجاوزوا الحدَّ الموجب لتقديم تقارير إفصاح (5٪ للشركات، و3٪ للمساهمين الداخليين أي أعضاء مجالس الإدارة والإدارة التنفيذية وأقاربهم أو شركات يملكون حصص حاكمة بها) في تقارير إفصاح البورصة أو التقارير المالية أو العروض التقديمية الخاصة بالشركات. نُسِخت البيانات من مواقع سوق الأوراق المالية مثل أرشيف تقارير الإفصاح بالبورصة المصرية، ومواقع علاقات المستثمرين بالشركات (راجع صحيفة بيانات كل شركة)، أو مواقع إلكترونية متخصصة يديرها أطراف أخرى والتي تؤرشف هذه الإفصاحات، مثل موقع مباشر.

– سعينا إلى الحصول على بيانات ملكية للمُلاك الذين لم يتجاوزوا الحدَّ الموجب لتقديم تقارير إفصاح من مزودي بيانات سوق الأوراق المالية المحترفين، وبالتحديد موقع Simply Wall St الذي يستخدم بيانات شركة  S&P Global Market Intelligence.

– المُحددات: تُظهر البيانات الواردة أعلاه المستثمرين المؤسَّسِيين من الشركات والصناديق ممن يملكون 0.01٪ من الأسهم، والمستثمرين الأفراد ممن يملكون 3٪ من الأسهم، ما لم يكونوا من المساهمين الداخليين أو المرتبطين بالمساهمين الرئيسيين.

 

• بالنسبة إلى الشركات الخاصة:

– استخدمنا المصادر الأولية حال إتاحتها للجمهور كعقود التأسيس وإعلانات الجرائد الرسمية وإفصاحات البورصة والتقارير المالية وتقارير الشركات ومواقعها الإلكترونية.

راجع الملاحق في صحائف بيانات الشركات للحصول على قائمة كاملة بالمصادر.

في حالة عدم توفر رابط إلكتروني، يرجى التحقق منه على أداة الأرشفة عبر الإنترنت web.archive.org.

 

كيف حددنا جنسيات المستثمرين من الأفراد؟

حصلنا على المعلومات المتعلقة بجنسيات المستثمرين من مصادر رسمية كوثائق الشركات – عقود التأسيس، وإفصاحات البورصة المصرية، والمواقع الإلكترونية للشركات، وفي حال عدم توافرها، استُخدِمَت مصادر أقل رسمية كوسائل الإعلام الرئيسية. ومع ذلك، فإن العديد من الأفراد ذوي الثروات العالية ممن شملتهم هذه الدراسة يحملون جنسيات مزدوجة، أو مقيمين ضريبيًا في بلدان أخرى غير التي يحملون جنسياتها. أو، في حالات عائلات المستثمرين، قد لا يحمل أعضاء العائلة الاستثمارية نفس الجنسيات، أو تكون مواطنهم الضريبية مختلفة. وبالتالي، لم نتمكن من تحديد موطنهم الضريبي بدقة، فاعتمدنا على جنسيتهم المعلنة بدلًا من ذلك، أي المكان الذي يعرَّفون على أنهم منه بالأساس.

 

كيف حددنا جنسيات الشركات؟

وفقًا لأسلوب الموطن الضريبي، تُحدد جنسية الشركات الخاصة بحسب الدولة التي تأسست فيها آخر شركة من سلسلة الملكية. في حالة الشركات المدرجة في البورصة التي تعذَرّ تتبع المالك المستفيد النهائي لها، حددنا جنسية الشركة بحسب البلد الذي أدرِجَت فيه بشكل أساسي. بحسب أسلوب المالك المستفيد النهائي، أُدرجت الجنسيات في فئة “غير معروفة”، حيث استحال تحديد جنسيات المستثمرين، أو أن تقسيم الشركة بحسب المستثمرين كان سيحولها إلى حيازات صغيرة من الأراضي لا تُفيد الدراسة – على سبيل المثال مديرو الأصول المعروفون ممن يمتلكون أسهمًا صغيرة في الشركات محل دراسة الحالة مثل BalckRock، وDeutsch Bank وHSBC.

 

2- رصيد الشركات من الأراضي

 

كيف صُنِفَت ملكية الأرض؟

نظرًا إلى الطبيعة المعقدة والمراوغة لحجم قطع الأراضي داخل حيازات المُلاك، فقد اعتمدنا ثلاث طرق لتحديد طبيعة ملكية الأرض:

 

1. 1. الملكية القانونية في عام 2021:

صافي مساحات الأراضي المملوكة قانونيًّا للشركات وفقًا للشراء والبيع والإرجاع أو الاسترجاع بواسطة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة حتى 31/12/2021.

• بالنسبة إلى الملكية غير المباشرة، تم تحديد نسبة ملكية الأراضي من خلال حصة الشركات التابعة أو الشركات الفرعية كما هو مذكور في البيانات المالية.
• بالنسبة إلى اتفاقيات التطوير بالمشاركة أو اتفاقيات المشاركة في الإيرادات مع شركات القطاع الخاص الأخرى:

– عند تأسيس شركة تابعة من قبل الشركات المساهمة، توزع الملكية القانونية بحسب الحصة التي تمتلكها كل شركة رئيسية من الشركة التابعة.

– في حالة عدم الاستدلال على شركات تابعة، فإن الملكية القانونية تُنسَب إلى المالك الرسمي للأرض، بينما تكون الملكية بالسيطرة لصالح الشركة صاحبة أكبر حصة من الإيرادات، إذ تمثل الإيرادات النقدية أو العينية قيمة المعاملات التي تمت على الأراضي، في حين أن السيطرة النهائية على المشروع من قبل العميل (الإعلان، استخدام الشعارات/ العلامات التجارية، المبيعات، الإدارة ، إلخ..).

• بالنسبة إلى اتفاقيات التطوير المشترك مع الحكومة (هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)، فإن ملكية الأراضي تذهب إلى الشركة المُطوِرة بحكم القانون.

2- الملكية بأسلوب السيطرة في عام 2021:

صافي مساحات الأراضي الخاضعة بالكامل لسيطرة الشركة حسب المصادر المذكورة أعلاه والمعترف بها على النحو التالي:

• في حالة الملكية غير المباشرة، تكون مساحة الأراضي بالكامل مملوكة لصاحب النسبة الأكبر من الملكية القانونية (ما يزيد على 50٪ في حالة الشركات التابعة، أو الحصة المسيطرة في الشركات المدرجة)، وصفر٪ عند ملكية أقلية للأسهم.
• بالنسبة إلى اتفاقيات التطوير بالمشاركة أو اتفاقيات المشاركة في الإيرادات مع شركات القطاع الخاص الأخرى:

– تكون سيطرة الشركة التي تقوم بجميع أنشطة التطوير تحت علامتها التجارية (التسويق والبناء والمبيعات) كاملة، بنسبة 100٪، في اتفاقيات التطوير المشترك، حتى لو كانت الملكية القانونية بيد طرف ثالث.

– تكون سيطرة الشركة 0% إذا كان التطوير يتم باسم علامة تجارية أخرى (خاصة في اتفاقيات التطوير المشترك) حتى لو كان لديها الملكية القانونية.

3 – إجمالي مساحة الأراضي:

مساحة الأراضي التي يتم تطويرها بالكامل بغض النظر عن نوع الملكية، أو مساحة الأرض الأصلية قبل أي عمليات بيوع أو سحب/ استرداد/ تنازل إلى المالك الأصلي

 

ما هي المعلومات التي جُمِعَت عن إجمالي حيازات الشركات من الأراضي؟

جميع الأراضي التي خضعت لعمليات التطوير أو قطع الأراضي التي كانت قيد التطوير، أو في حالة بيعها، فكانت تُدار من قبل المطورين العقاريين و/ أو الشركات التابعة لهم بين عامي 2011 و2021.

 

كيفية جمع المعلومات عن إجمالي حيازات الشركات من الأراضي؟

أولًا: تحديد المشاريع التي عُرِضت وحداتها للبيع بين عامي 2011 و2021 بناءً على المعلومات المتاحة عن المطورين العقاريين عبر مواقع الإنترنت والتقارير السنوية.

ثانيًا: جمع مساحات الأرض وتواريخ البيع أو التنازل من المصادر التالية بحسب توافرها:

1. مصادر حكومية رسمية: قرارات وزير الإسكان أو المحافظ بالموافقة على المخططات العامة أو المخططات التفصيلية والمنشورة في الجريدة الرسمية – والمتاحة إلكترونيًّا مجانًا عبر أرشيف محكمة النقض أو موقع منشورات. أو الأرشيفات ذات أجر مثل أرشيف مجلس الوزراء الـبـوابـة الـقـانـونية للتشريعات المصرية، أو موقع قوانين الشرق.
2. بيانات المطورين العقاريين كما نُشرت عبر مواقعهم الإلكترونية أو في التقارير السنوية أو إصدارات العلاقات العامة أو إفصاحات البورصة. في حالة عدم ذكر تواريخ البيع/ التنازل عن الأرض، تم تحديدها بتاريخ يسبق إطلاق المشروع بعام واحد.
3. استخدام التصوير الجوي ونظام المعلومات الجغرافية التي تحدد موقع قطعة الأرض عبرGoogle Earth كما تم تحديد تواريخ بيع/ تخصيص الأراضي بتاريخ يسبق بدء البناء بعام واحد كدليل بواسطة خاصية الخط الزمني لبرنامج Google Earth.
4. التقارير الإخبارية الصحفية أو الإلكترونية التي تعتمد على وسائل الإعلام الحكومية أو الخاصة المتخصصة في مجال العقارات.

 

للإطلاع على قائمة كاملة بالمصادر، راجع الملاحق في صحيفة بيانات كل الشركة.

في حالة عدم توفر رابط للموقع، يرجى التحقق منه على أداة الأرشفة عبر الإنترنت  web.archive.org.

 

 

3- أراضي المناطق الحضرية بالقاهرة الكبرى

ما هي القاهرة الكبرى؟

نظرًا إلى عدم وجود تصنيف إداري للقاهرة الكبرى، استخدم المعماريون والمخططون عددًا من التعريفات، على رأسها: مدن القاهرة والجيزة وشبرا الخيمة في محافظات القاهرة والجيزة والقليوبية على التوالي، أو جميع المحافظات الثلاث. في هذا البحث، ركزنا على التجمعات العمرانية المتجاورة في محافظتي القاهرة والجيزة المكونة من مدن القاهرة والجيزة، وكذلك المدن الجديدة من حولهما، سواء تلك التي انتهى بناؤها أو الجاري بناؤها، والداخلة في حيازات كبرى من الأراضي تَخص المطورين العقاريين الكبار: القاهرة الجديدة، العاصمة الإدارية الجديدة، الشروق، وكابيتال جاردنز بمحافظة القاهرة، ومدينة 6 أكتوبر، وحدائق أكتوبر، والشيخ زايد، وأبو الهول بمحافظة الجيزة.

 

ما هي أراضي  الكردون؟

تم تصنيف الأراضي على أنها حضرية، أي المدن، والأراضي التي لها حدود واضحة وفقًا لقرار رسمي، بعكس المناطق المصنفة على أنها ريفية، أي القرى ومحيطها الزراعي، أو الأراضي الصحراوية غير المخصصة.

 

ما هي الأرض المبنية؟

المناطق التي تم بناؤها بالفعل أو تم تقسيمها بغرض بنائها داخل حدود أراضي المناطق الحضرية.

 

ما هي المناطق السكنية؟

المناطق السكنية داخل الأراضي المبنية أو المصممة لأغراض التطوير السكني فقط أو التي يغلب عليها الطابع السكني.

 

ما هي وحدة القياس؟

استخدمنا لهذه الدراسة وحدة القياس المحلية: الفدان، والتي تعادل 4200 متر مربع أو 0.42 من الهكتار. استخدمنا في النسخة الإنجليزية من الدراسة المصطلح التبادلي للفدان المعروف على نطاق واسع باسم الأكْر للتسهيل، والذي تُقدر مساحته بـــ 4047 مترًا مربعًا، أو 0.41 من الهكتار.

 

ما هي مساحة القاهرة الكبرى في هذه الدراسة؟

الجدول 1: المساحة الإجمالية والمناطق الفرعية لإقليم القاهرة الكبرى التي تضمنتها دراسة الحالة اعتبارًا من ديسمبر 2021 ( بالفدان)

 

الكردون	المساحة المبنية	المنطقة السكنية	المدينة	المحافظة
18,329	6,236	5,033	15 مايو	القاهرة
18,545	14,200	7,018	بدر	القاهرة
58,893	58,893	48,544	مدينة القاهرة	القاهرة
29,436	29,436	16,852	كابيتال جاردنز	القاهرة
184,216	40,407	10,525	العاصمة الإدارية الجديدة	القاهرة
99,815	83,867	69,723	القاهرة الجديدة	القاهرة
52,992	28,268	27,284	الشروق	القاهرة
53,744	53,744	38,139	6 أكتوبر	الجيزة
19,151	18,780	7,265	مدينة الجيزة	الجيزة
40,749	18,000	14,432	حدائق أكتوبر	الجيزة
78,500	78,500	65,577	6 أكتوبر الجديدة	الجيزة
76,921	76,921	29,582	سفينكس الجديدة	الجيزة
23,250	20,940	19,992	الشيخ زايد	الجيزة
754,540	528,191	359,966	إجمالي

 

 

تم تعيين جميع المناطق بواسطة GIS من قرارات رئيس الجمهورية بتخصيص أراضي للمدن الجديدة، وقرارات وزير الإسكان باعتماد مخططات المدن، والصفحات الرسمية لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ومحافظة القاهرة ومحافظة الجيزة ووزارة الإسكان. راجع المصادر أدناه:

 

جدول 2: مصادر رسم خرائط منطقة القاهرة الكبرى حسب النطاق السكني، والمناطق العمرانية، والمناطق السكنية

 

 

المصادر	المدينة
موقع محافظة القاهرة، خرائط المحافظة 2020، الهيئة العامة للتخطيط العمراني، إستراتيجية التنمية لمحافظات الجمهورية: إقليم القاهرة الكبرى، 2008. ص48	القاهرة
موقع محافظة الجيزة، خرائط المحافظة 2016، و: الهيئة العامة للتخطيط العمراني، 2008. ص48	الجيزة
صفحة القاهرة الجديدة، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قرار رئيس الجمهورية رقم 191 لسنة 2000، قراري وزير الإسكان رقم 499 لسنة 2016 ورقم 1060 لسنة 2017	القاهرة الجديدة
صفحة مدينة الشروق، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قرار وزير الإسكان رقم 227 لسنة 2018	الشروق
صفحة مدينة بدر، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة	بدر
صفحة مدينة حدائق العاصمة، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قرار رئيس الجمهورية رقم 645 لسنة 2020	كابيتال جاردنز
المخطط الاستراتيجي لمدينة العاصمة الإدارية الجديدة، وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، و: قرار رئيس الجمهورية رقم 57 لسنة 2016	العاصمة الإدارية الجديدة
صفحة مدينة 15 مايو، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قرار رئيس الجمهورية رقم 390 لسنة 2017	15 مايو
صفحة مدينة 6 أكتوبر، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة	6 أكتوبر
صفحة مدينة حدائق أكتوبر، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قرار وزير الإسكان رقم 888 لسنة 2019	حدائق أكتوبر
صفحة مدينة 6 أكتوبر الجديدة، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المخطط العام لمدينة 6 أكتوبر الجديدة، وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية قار وزير الإسكان رقم 146 لسنة 2018	6 أكتوبر الجديدة
صفحة مدينة الشيخ زايد، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المخطط الاستراتيجي لتوسعات مدينة الشيخ زايد، وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية قرار وزير الإسكان رقم 367 لسنة 2020	الشيخ زايد
صفحة مدينة سفينكس الجديدة، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة قرار وزير الإسكان رقم 90 لسنة 2020	سفينكس الجديدة