- نُشرت في 21 يونيو 2022
في إصدار تقرير “من يبني الإسكان في مصر 2021″، ننشر تحليلًا عن إحصاءات عملية البناء حتى السنة المالية 2020/2021 طبقًا لأحدث البيانات الرسمية. تختص الإحصاءات بالقطاعات الثلاثة الأساسية التي تقوم ببناء المساكن في مصر: القطاع الخاص غير الرسمي من الأفراد والمقاولين، والذي يقوم بالبناء بدون الحصول على ترخيص، والقطاع الخاص الرسمي الذي قام بإصدار رخصة للبناء، والقطاع العام الذي تمثله عدة هيئات وأجهزة وشركات تابعة لجهات حكومية تبني أشكالًا عديدة من الإسكان ما بين الاجتماعي والمتوسط والفاخر.
للاطلاع على تقرير2018، اضغط هنا
بناء أكثر من 700 ألف وحدة
شهدت مصر بناء 738 ألف وحدة خلال السنة الماضية (2020/2021) من خلال القطاعات الثلاثة الرئيسية (الشكل1). فتصدَّر القطاع الخاص غير الرسمي الإنتاج ببناء 402 ألف وحدة تمثل 54% من إجمالي الإنتاج. تلاه القطاع الخاص الرسمي ببناء 170 ألف وحدة تمثل أقل من ربع الإنتاج بنسبة بسيطة، ثم القطاع العام بـ167 ألف وحدة تمثل نسبة شبه مثيلة بنسبة القطاع الخاص الرسمي.
الشكل1
تذبذب ملحوظ في الإنتاج
شهدت السنوات الثلاث الماضية تذبذبًا ملحوظًا في إنتاج المساكن نظرًا إلى أزمات عالمية وتطبيق سياسات عمرانية جديدة عديدة (الشكل2). فانخفض الإنتاج بشكل ملحوظ في السنة قبل الماضية عن السنة السابقة لها بحوالي النصف. تباينت معدلات الانخفاض في الإنتاج بشكل واضح ما بين القطاعات الثلاثة الرئيسية. فكان القطاع الخاص غير الرسمي صاحب أكبر انخفاض عند إنتاجه 50% فقط من إنتاج السنة السابقة، يليه القطاع الخاص الرسمي بانخفاض كبير قدره 40%. في حين انخفض إنتاج القطاع العام بمعدل 15% فقط عن السنة الماضية. يمكن شرح الانخفاض الملحوظ للقطاعين غير الحكوميين بقرار وقف إصدار رخص بناء جديدة لمدة ستة أشهر، الذي تم فرضه على أغلبية المدن وبعض القرى في مصر في شهر مارس 2020،[1] مستثنيًا فقط البناء بالمدن الجديدة، والأجهزة الحكومية. هذا بالإضافة إلى حالة الإغلاق التي صاحبت التدابير الاحترازية لمواجهة جائحة كورونا، وفرض حظر التجوال، وإحالة أعمال البناء المخالفة إلى نيابة أمن الدولة[2] منذ شهر إبريل 2020. كما تم تجميد جميع أعمال البناء في المدن الكبرى في منتصف شهر مايو 2020.[3] ولكن هذه القرارات جاءت في الربع الأخير للسنة المالية 2019/2020 وليس في منتصفها، لذا لا بد أن تكون هناك عوامل أخرى أثرت على انخفاض الإنتاج، من بينها تردي أحوال قطاع العقارات قبل الجائحة مع ارتفاع أسعار العقارات خارج نطاق قدرات السكان،[4] وارتفاع وتيرة ملاحقة أعمال البناء غير الرسمي من بعد إقرار قانون التصالح مع مخالفات البناء.[5]
أما سنة 2020/2021، فقد شهدت ارتفاعًا طفيفًا في إجمالي إنتاج المساكن عن السنة الماضية لها بنحو 10.5%، مع تفاوت كبير أيضًا بين القطاعات (الشكل2). فحظي القطاع العام بأكبر فارق يقترب من ضعف إنتاج السنة الماضية، ما يعكس زيادة استثمارات الحكومة في القطاع العقاري ودخولها في مشاريع عدة ما بين الإسكان الاجتماعي والمتوسط، مثل: سكن مصر ودار مصر، والفاخر مثل: جنة وبالعاصمة الإدارية الجديدة والمنصورة الجديدة والعلمين الجديدة.
أما القطاع الخاص الرسمي، فشهد زيادة في الإنتاج بنحو 55% عن سنة 2019/2020. تأتي هذه الزيادة مصاحبة لإقرار الاشتراطات البنائية الجديدة وعودة وتيرة البناء إلى مجاريها، ولكنها لا زالت أقل مما قبل جائحة كورونا وقرارات وقف البناء بنجو 8%. في حين ظل القطاع الخاص غير الرسمي أكبر منتج للمساكن في مصر، فهو القطاع الوحيد الذي شهد انخفاضًا في الإنتاج في السنة الثانية على التوالي، ولكن بوتيرة أقل (-14%).
الشكل2
الإنتاج على المدى الطويل: لا تتضح السياقات بعد
تشير بيانات المدى الطويل (14 سنة) إلى تذبذبات مستمرة في أعداد الإنتاج وعدم ظهور نسق مستقبلي واضح (الشكل3). في حين شهدت مصر بناء نحو مليون وحدة سكنية بشكل متوسط خلال العقد الأخير، تذبذب إجمالي الإنتاج بين حد أعلى للإنتاج وصل إلى 1.5 مليون وحدة سنة 2011/2012، أي السنة التالية لثورة يناير، و660 ألف وحدة سنة 2019/2020، أي السنة المالية التي بدأت فيها الإجراءات الاحترازية لجائحة كورنا وتطبيق سياسات عمرانية مثل وقف البناء، والتصالح مع المخالفات. هنا يأتي إنتاج السنة الماضية بنحو 740 ألف وحدة، وهو ثاني أدنى إنتاج خلال العقد الأخير، بعد أن تعافى بشكل متواضع عن السنة الماضية.
الشكل3
على مستوى القطاعات، شهد القطاع العام أعلى معدل ثبات في النصف الثاني للعقد الأخير بإنتاج نحو 100 ألف وحدة في السنة. أتى هذا الثبات بعد فترة تقلبات في النصف الأول من العقد شهدت أدنى إنتاج (31 ألف وحدة) سنة 2012/2013، وأعلى إنتاج (221 ألف وحدة) سنة 2014/2015. بدأ يتغير الإنتاج إلى أعلى خلال السنة الماضية بشكل ملحوظ مع تسجيل ثاني أعلى إنتاج سنوي للقطاع العام خلال السنوات العشر الماضية، ما يعكس توسع الحكومة في نشاط القطاع العقاري.
في المرتبة الثانية يأتي القطاع الخاص الرسمي بمتوسط إنتاج 150 ألفًا سنويًّا خلا السنوات العشر الماضية، وهو عدد لا يعكس موجات التغيرات الكبرى في القطاع. فشهد القطاع موجة تدنٍّ في الإنتاج خلا النصف الأول من العقد الأخير ليصل إلى قاعها سنة 2011/2012 بتنفيذ 98 ألف وحدة، قبل زيادة إنتاجه بشكل تدريجي منذ بداية النصف الثاني من العقد حتى وصول ذروة الموجة سنة 2017/2018 بإنتاج 221 ألف وحدة، قبل تراجعه مرة أخرى ليصل إلى 109 ألف وحدة في السنة قبل الماضية، سنة الجائحة، وبداية تعافيه في السنة الأخيرة. الجدير بالذكر أن بيانات القاطع الخاص الرسمي لا تشير إلى إنتاج فعلي وإنما تشير إلى رغبة في البناء، لذا فقد لا تمثل مؤشر دقيق على المستوى السنوي (راجع المنهجية).
شهد القطاع الخاص غير الرسمي إنتاج أكبر عدد من الوحدات بمتوسط نحو 820 ألف وحدة سنويًّا خلال العقد الأخير. تذبذب هذا الإنتاج بشكل واضح بين ذروة سنة 2011/2012، أي السنة التالية لثورة يناير، بإنتاج 1.4 مليون وحدة، متأرجحًا بعدها ما بين 700 و900 ألف وحدة، حتى سقوط الإنتاج بشكل ملحوظ خلا السنتين الأخيرتين إلى نحو نصف هذا العدد. قد يكون الانخفاض الملحوظ في الإنتاج بالفعل نتيجة السياسات المتبعة لتقليص إنتاج المساكن بشكل غير رسمي: وقف البناء، تغليظ العقوبات، تفعيل آلية رصد التغيرات المكانية والاشتراطات البنائية الجديدة. ولكن بيانات المساكن غير الرسمية تأتي من خلال بيانات أعداد المنازل المشتركة بالكهرباء، وهي تعكس بشكل أساسي مدى قابلية وزارة الكهرباء لتركيب عدادات للمساكن غير الرسمية وليس الإنتاج الفعلي (راجع المنهجية).
حصص القطاعات قد تُظهر سياقات
عند النظر إلى حصص القطاعات الثلاثة من الإنتاج، نجد أيضًا تغيرات ملحوظة عن النسق العام خلال العقد الأخير (الشكل4). بعد تذبذب ملحوظ خلال النصف الأول من العقد الماضي، نرى انخفاض حصة القطاع الخاص غير الرسمي بشكل متوالٍ خلال السنوات الثلاث الماضية ليصل إلى أدنى مستوى له في هذه الفترة (54%)، وهو فارق بنحو الربع عن متوسط السنوات العشر (77%). رغم هذا التراجع الكبير، لا زال القطاع متصدرًا القطاعات الثلاثة بفارق واسع.
الشكل4
في المقابل شهد القطاع الخاص الرسمي زيادة متتالية في نصيبه خلال السنوات الثلاث الأخيرة ليصل إلى 23%، وهو أعلى نصيب له خلال العقد الماضي، وبزيادة نحو الثلثين عن متوسط الفترة. شهد القطاع العام زيادات متوالية في نصيب الإنتاج خلال السنوات الثلاث الماضية هو الآخر ليتساوى نصيبه مع القطاع الخاص الرسمي للمرة الأولى، ويسجل أعلى نصيب له خلال السنوات العشر الماضية (23%)، كاسرًا نسبة الخمس المسجلة سنة 2014/2015، التي تمثل زيادة أعلى من الضعفين عن متوسط المدة (10%).
خلاصة وتوصيات
يعد القطاع العقاري من أبرز القطاعات أهمية لسكان مصر، سواء على المستوى الاجتماعي لمسؤوليته في تحقيق الحق في المسكن الملائم، أو على المستوى الاقتصادي في توفير فرص العمل لملايين من العمال بما أنه يمثل 11% من الناتج المحلي. رغم هذه الأهمية، فهو لا يحظى بالدراسات والبيانات الإحصائية الوافية التي تمكِّن دعم سياسة إسكان تلبي الاحتياجات الاجتماعية والاقتصادية.
توصيات:
أهمية جمع ونشر بيانات عن عدد الوحدات المنفذة فعليًا بالنسبة إلى القطاع الرسمي. يمكن تجميعها بسهولة من خلال “بيان صلاحية العقار” الذي يتم إصداره من خلال الوحدات المحلية وأجهزة المدن بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتي تصدر بعد الانتهاء من أعمال البناء كجزء من علمية المتابعة.
أهمية تجميع بيانات أدق عن القطاع الخاص غير الرسمي. يمكن إعادة فرز بيانات المشتركين الجدد بشبكة الكهرباء حسب المدن والمحافظات بدلًا من الشركات، مما يساعد على تطابقها مع بيانات القطاع الرسمي.
أهمية جمع ونشر بيانات عن عمليات بيع العقارات وأسعار البيع. يساعد مؤشر أسعار العقارات على تحسين مؤشر التضخم، وعلى وضع سياسات أدق لدعم السكن لمحدودي الدخل. يمكن جمع البيانات من خلال رصد مكاتب الشهر العقاري لأسعار الوحدات بعقود الإيجار والبيع التي يتم عمل توكيلات عليها أو شهرها أو تسجيلها أو إثبات تاريخها.
أهمية توفير هذه البيانات على مستوى المدن والمحافظات بشكل دوري (شهري، أو سنوي)
ملحق رقم 1: منهجية الحسابات
القطاع الخاص الرسمي والقطاع العام
يُحصِي بشكل سنوي الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء أعداد الوحدات السكنية التي يقوم ببنائها القطاع الخاص الرسمي والقطاع العام من خلال “نشرة الإسكان في مصر” والتي تصدر كل سنة منذ سنة 2015 لتغطي السنة المالية السابقة له والتي تبدأ في شهر يوليو من كل سنة وتنتهي في شهر يونيو من السنة التالية.[6] للسنوات السابقة لـ2015 تم الاستناد إلى باب الإسكان بـ”كتاب الإحصاء السنوي” للجهاز المركزي أيضًا، والتي ترجع إحصاءاته إلى ستينيات القرن الماضي.[7] يتبع التقريران المنهجية نفسها في جمع البيانات، والتي تعتمد على إحصاءات تراخيص البناء المعتمدة كل سنة من الوحدات المحلية والمدن الجديدة بالنسبة إلى القطاع الخاص الرسمي، بالإضافة إلى بيانات الجهات الحكومية عن نشاطها بقطاع الإسكان، والتي يتم تجميعها من خلال وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.
القطاع الخاص غير الرسمي
حتى اليوم، لا تتوافر بيانات رسمية عن إنتاج المساكن بالقطاع الخاص غير الرسمي. قام جهاز التفتيش الفني على أعمال البناء، التابع لوزارة الإسكان،[8] بجمع بعض البيانات منذ عدة سنوات، ولكنها تمثل بيانات لعقارات وليس وحدات، وهي ثابتة ولم يتم تحديثها.
هناك بعض الدراسات التي اعتمدت على حساب فرق أعداد الوحدات المحصورة بين تعداد وآخر، ثم خصم الأعداد المنفذة بطريقة رسمية حسب البيانات التي تم الإشارة لها، ليظل عدد الوحدات المنفذة بطريقة غير رسمية.[9] تعد هذه البيانات دقيقة، ولكنها تظهر فقط كل عشر سنوات (مع كل تعداد).
في هذا التحليل، تم استخدام أسلوب توصلنا إليه مع حساب مؤشر الحرمان العمراني، وهو مبني على بيانات وزارة الكهرباء عن عدد المشتركين في قطاع المنازل كل عام من خلال تقاريرها السنوية والتي تتبع نظام السنة المالية هي الأخرى،[10] والتي توضح إجمالي عدد المشتركين من القطاع المنزلي في الجمهورية. هنا يتم تحليل فارق أعداد المشتركين في هذا القطاع بين سنة وأخرى لمعرفة أعداد المشتركين الجدد كل سنة، وهو ما يستدل من خلاله على إجمالي عدد الوحدات السكنية التي تم إنتاجها. من هنا يتم حذف أعداد إنتاج القطاع العام والقطاع الخاص الرسمي (المرخص) السالفة الذكر من هذا الإجمالي العام، ليظهر الإنتاج غير الرسمي للمساكن.
محددات البيانات
بخصوص بيانات القطاع الخاص الرسمي، تعتمد البيانات على جمع تراخيص البناء المقدمة إلى الوحدات المحلية وهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. فالمشاريع تسير بسرعات مختلفة، أسرعها يتم ما بين سنة واثنين، وبعض المشاريع قد تتوقف، أو، لا بدأ من الأساس. لذا تمثل هذه الأرقام فقط عمليات بناء مستقبلية، أو نية الخضوع في عملية البناء، وليس بناء فعلي.
تحديد أعداد الوحدات المنفذة من خلال القطاع الخاص غير الرسمي له أيضًا بعض المحددات. فهذه الوحدات ممنوعة من توصيل الكهرباء وباقي المرافق لها. لذا تحصل الوحدات على الكهرباء عن طريق ما يسمى بالممارسة،[11] وهي امداد عن طريق خطوط الكهرباء بطريقة غير رسمية وليس لها عداد، ولا تظهر في بيانات مشتركي الكهرباء. منذ تسعينيات القرن الماضي، بدأت الحكومة السماح للسكان بتحويل هذه الممارسة إلى عدادات رسمية، على فترات متقطعة. في الفترة الأخيرة وصل إلى شركات الكهرباء طلبات تركيب لـ2.1 مليون عداد حتى غلق باب التقدم في شهر يوليو 2021.[12] تم تركيب 980 ألف عداد منها حتى شهر مايو الماضي، أي أقل من نصف العدد المطلوب.[13] كما أن هناك عدد لم يتسنى التقدم له بعد، أو لن يتم قبول طلبه، مما يظهر أن هناك عدد غير محصور بعد. فيما تعكس البيانات أعداد فعلية للوحدات، هي لا تعكس إنتاج فعلي خلال سنة من الزمن، وإنما إنتاج تم على مدار سنوات
ملحق رقم 2: جدول الأعداد
| السنة | قطاع خاص غير رسمي | قطاع خاص رسمي | قطاع عام | إجمالي | ||
| 2006/07 | لا توجد | 142,482 | 16,567 | لا توجد | ||
| 2007/08 | 829,768 | 165,043 | 25,774 | 1,020,585 | ||
| 2008/09 | 533,922 | 124,630 | 33,904 | 692,456 | ||
| 2009/10 | 641,389 | 142,409 | 53,651 | 837,449 | ||
| 2010/11 | 677,028 | 114,149 | 70,293 | 861,470 | ||
| 2011/12 | 1,392,390 | 98,188 | 78,529 | 1,569,107 | ||
| 2012/13 | 1,208,739 | 105,057 | 30,573 | 1,344,369 | ||
| 2013/14 | 682,539 | 103,283 | 42,500 | 828,322 | ||
| 2014/15 | 685,535 | 131,082 | 221,547 | 1,038,164 | ||
| 2015/16 | 784,142 | 167,743 | 95,772 | 1,047,657 | ||
| 2016/17* | لا توجد | 216,636 | 100,548 | لا توجد | ||
| 2017/18 | 805,647 | 221,187 | 105,076 | 1,131,910 | ||
| 2018/19 | 941,812 | 180,770 | 100,511 | 1,223,093 | ||
| 2019/20 | 467,758 | 109,268 | 84,981 | 662,007 | ||
| 2020/21 | 401,592 | 169,798 | 166, 531 | 737,921 | ||
| متوسط آخر 10 سنين | 818,906 | 150,301 | 102,657 | 1,064,728 | ||
| * لم تتوفر بيانات بشكل يدعم حساب الإجمالي أو القطاع الخاص غير الرسمي
المصادر: راجع المنهجية |
||||||
شكر وعرفان
كتابة: يحيى شوكت
مراجعة لغوية: أحمد الشبيني
الصورة الرئيسية: حي البساتين، القاهرة، مرصد العمران.
المراجع والملاحظات
[1] حسب اجتماع مجلس الوزراء بتاريخ 19 مارس، 2020. راجع: قرار محافظ القاهرة رقم 2945 لسنة 2020،
[2]قرار رئيس مجلس الوزراء رقم 941 لسنة 2020، 28 إبريل 2020.
[3]الأهرام, “الرئيس السيسي يكلف الحكومة بوقف البناء بـ3 محافظات”, 21 مايو، 2020, https://gate.ahram.org.eg/News/2409425.aspx. و: “قرار وزير التنمية المحلية رقم 181 لسنة 2020” (2020), https://www.diigo.com/item/image/2r7n0/ij81.
[4]خالد الأسمر, “كبار المطورين العقاريين يحددون آليات جديدة لتنشيط السوق العقارية”, جريدة المال, 15 نوفمبر، 2019, https://archive.md/wip/lfKWx.
[5]مرصد العمران, “قانون التصالح في مخالفات البناء – موجز التطورات”, 19 إبريل، 2021, https://marsadomran.info/policy_analysis/2021/04/2131/.
[6]الجهاز المركزي للتعبئة العامة والاحصاء, “نشرة الإسكان في مصر – عام 2014/2015 حتى 2020/2021”, https://www.capmas.gov.eg/Pages/Publications.aspx?page_id=5104&Year=23415.
[7]الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء, “كتاب الإحصاء السنوي 2008 حتى 2015″، باب الإسكان.https://www.capmas.gov.eg/Pages/StaticPages.aspx?page_id=5034
[8]أخبار اليوم, “ڨيديو| تفتيش (الإسكان): 2 مليون و900 ألف عقار مخالف في مصر”, 25 فبراير، 2018, https://archive.fo/X1SFJ.
[9] راجع مثلًا: Yahia Shawkat, Egypt’s Housing Crisis: The Shaping of Urban Space (Cairo: American University in Cairo Press, 2020); David Sims, Understanding Cairo: The Logic of a City Out of Control (Cairo: American University in Cairo Press, 2010); Stephen K. Mayo, Harry Garnett, و Mohamed Ramez, “Informal Housing in Egypt” (Cambridge Mass.: Abt Associates, Dames and Moore, GOBHR, USAID, يناير، 1982), http://pdf.usaid.gov/pdf_docs/PNAAS449.pdf.
[10]وزارة الكهرباء والطاقة، الشركة القابضة لكهرباء مصر – التقرير السنوي 2007/2008 حتى 2020/2021. http://moee.gov.eg/test_new/report.aspx. تم حساب أعداد المشتركين حسب تصنيف “منازل” بالإضافة إلى ضم نسبة موزونة من خانات “مغلق ومؤجل” و”أو مقروء بصفر” نظرًا إلى ارتفاع أعدادهم في بعض السنوات. هذه البيانات تمثل جميع المشتركين بطريقة رسمية أو شبه رسمية من خلال العدادات. الكودية، ولا تشمل أعداد الوحدات المتصلة من خلال ما يسمى بـ”الممارسة” فهى مضمومة إلى خانة “أخرى” مع عدد من الاستخدامات غير المنزلية ولذا تم استبعادها.
[11] يقوم السكان بطلب عمل محضر ممارسة من قبل الشرطة ومسئولي شركة الكهرباء، والذي يتم بموجبه فرض غرامة مقابل الاستخدام غير الرسمي يتم تسديدها كل شهر أو شهرين. منذ سنة 2011 بدأت الشركات بتركيب عدادات كودية، أي تحمل رقم كودي وليس أسم المالك، لتقليل ظاهرة سرقة الكهرباء، ولكن دون اثبات حيازة. للمزيد راجع: Shawkat, Egypt’s Housing Crisis: The Shaping of Urban Space, فصل 2.
[12]أموال الغد, “عداد الكهرباء الكودي.. انتهاء المهلة رسميًّا السبت المقبل وفرصة أخيرة للتقديم”, أموال الغد (blog), 29 يوليو، 2021, https://amwalalghad.com/2021/07/29/عداد-الكهرباء-الكودي-انتهاء-المهلة-رس/.
[13]اليوم السابع, “تركيب 980 ألف عداد كودى بالشبكة حتى الآن للمخالفين”, اليوم السابع, 28 مايو، 2022, https://www.youm7.com/story/2022/5/28/تركيب-980-ألف-عداد-كودى-بالشبكة-حتى-الآن-للمخالفين-المتحدث/5777945.