الاشتراطات التخطيطية والبنائية الجديدة – موجز التطورات

فرضت الحكومة إغلاقًا عامًّا على مستوى البلاد وحظر تجول ليلي في إبريل 2020 من خلال قانون الطوارئ كجزء من إجراءاتها للسيطرة على جائحة فيروس كورونا. صاحب هذا قرار إحالة القائمين بأي بناء مخالف أوتعدٍّ على الأراضي الزراعية (تبوير) إلى نيابة أمن الدولة العليا للطوارئ.[1] بعد شهر واحد، أصدر رئيس الجمهورية قرارًا غير مسبوق بتجميد جميع عمليات البناء في القاهرة والجيزة والإسكندرية لمدة ستة أشهر.[2] فبموجب قانون البناء الموحد، يتم تجميد إصدار تراخيص البناء الجديدة، وليس تجميد عمليات البناء. استثنيت من هذ االتجميد المشاريع غير السكنية، والمشاريع الحكومية، وأي إنشاءات فيما يسمى بالمدن الجديدة، والتي تديرها هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة المملوكة للدولة، وبالتالي فهي مستقلة عن اختصاص وزارة التنمية المحلية، التي استهدفتها قرارات تجميد البناء.

خلال أشهر أُحيلَ أكثرمن 16 ألفًا من البنائين والمُلاك المدنيين الذين انتهكوا قرار وقف البناء إلى النيابة العسكرية،[3] ما كان بمثابة رادع قوي للبناء المخالف الذي كانت تخشى الحكومة من تزايده أثناء الجائحة.

خلال فترة التجميد التي استمرت ستة أشهر، شكلت وزارة الإدارة المحلية لجانًا خاصة لمراجعة تراخيص البناء الصادرة بالفعل لضمان التزام المجالس المحلية بقانون البناء.[4] تم حصر 175 ألف رخصة صادرة، وفحص 20 ألفًا منها خلال السنة الماضية.[5] أما التراخيص الجديدة التي ستُمنح بعد التجميد، فيجب أن تلتزم بمنظومة الاشتراطات والضوابط التخطيطية والبنائية الجديدة والتي تختلف بشكل ملحوظ عن الضوابط الحالية لإصدار تراخيص البناء وتحديد أبعاد المباني التي يمكن أن تقام. فحسب وزير الإسكان، مثلت فترة وقف البناء “فرصة ذهبية لضبط العُمران” – مشيرًا إلى الوضع “العشوائي” الناتج عن البناء المُخالف.

في أغسطس 2020، تم نشر مسودة للاشتراطات التخطيطية لأحياء القاهرة في أحد الموقع الصحفية.[6] تضمنت التغييرات الرئيسية قواعد مفصلة لكل منطقة وكذلك المناطق الفرعية اعتمادًا على تقدير كثافاتها السكانية والبنائية الحالية، وكذلك ما إذا كانت الحكومة تعتبرها مخططة أم غير مخططة. تنطبق القواعد الواضحة على الإعمار المستقبلي لقطع الأراضي ما يشمل تقليص المساحات المسموح بالبناء عليها، ومنع البناء الجديد من متاخمة المباني القائمة المجاورة من خلال فرض ردود من ، وخفض ارتفاعات المباني عن المسموح به حاليًّا، ووضع قواعد صارمة للأنشطة غير السكنية. اعتُبرت بعض المناطق من أحياء القاهرة مكتظة جدًّا بالنسبة إلى البناء السكني الجديد حتى يتم إعداد خطط تفصيلية وتمريرها، وقد لا يُسمح بالبناء السكني الجديد فيها.

الشكل 1: نموذج من مشروع الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية لأحد أحياء محافظة القاهرة (جامعة عين شمس 2020)

بحلول نهاية فترة تجميد البناء في سبتمبر 2020، لم تكن اشتراطات البناء الجديدة قد مُرِرَت بعد. فتم سن اشتراطات مؤقتة في ديسمبر،[7] تحدد ارتفاعات المباني، والكثافات السكانية، والاستخدامات. في إبريل 2021، أعلن رئيس الوزراء أنه سيتم تطبيق مرحلة تجريبية في بعض المناطق اعتبارًا من مايو، على أن تتوسع لتشمل جميع المحافظات اعتبارًا من يوليو.[8] كما سيمثل الحصول على تراخيص البناء عملية جديدة، أكثر صرامة وتعقيدًا، تشمل الموافقات أو الإشراف من جامعات عامة بعينها، والهيئة الهندسة للقوات المسلحة وكذلك هيئتَي المساحة المصرية، والعسكرية.[9]

التأثير

حاليًّا، أي توقع للنتائج هو من ضروب التخمين. يعتقد بعض المُعلقين أن تقليل الكثافة في التعديلات المستقبلية سيؤدي إلى زيادة أسعار المساكن بسبب تقييد العرض مقابل الطلب. ومع ذلك، فإن ارتفاع معدل الشقق الشاغرة في معظم المدن يُظهر أن النقص الكمي في المساكن ليس وشيكًا، في حين أن العرض المحدود في الأحياء القديمة قد يُوجه الطلب أكثر نحو المدن الجديدة. من ناحية أخرى، قد تؤثر الاشتراطات الأكثر صرامة المفروضة على الأراضي والتعديلات المستقبلية بشكل سلبي على قيمة الأراضي، مما يخفف الأسعار الفعلية للعقارات ويحسن القدرة على تحمل التكاليف.

بخصوص منظومة التراخيص، فحسب رئيس لجنة التنمية المحلية بمجلس النواب، النائب أحمد السجيني، فمن بين الـ20  ألف رخصة التي تم فحصها، هناك فقط 8000 رخصة ثبت تطابقها مع قانون البناء.[10] صحيح أن هذا قد يسلط الضوء على فسادٍ بمنظومة التراخيص الحالية والمعتمدة على الوحدات المحلية بالمدن، ولكنها إشارة أيضًا إلى صعوبة تطبيق وتعقيد نصوص قانون البناء نفسها على عدد كبير من الأراضي لأسباب عدة، من بينها مخطط وخرائط غير مُحَدَّثة للمدن، واشتراطات متناقضة بعضها مع البعض.[11] لذا، فما هو مطلوب من هذه المنظومة الجديدة حتى تنجح في تطبيق قدر من العدالة العمرانية، هو المزيد من التبسيط والوضوح والمرونة في التطبيق، وليس العكس.

شكر وعرفان

كتابة: يحيى شوكت

ترجمة: بسمة ناجي

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني