مشروع الإسكان الاجتماعي الإعلان الثاني عشر: مزايا وعيوب

مع فتح باب الحجز للإعلان الثاني عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي – والمعروف بالمليون وحدة (للمزيد عن المشروع راجع تقرير مليون وحدة لمن؟)، وطرح نحو 20 ألف وحدة للحجز في المراكز والمدن الجديدة بثمان محافظات بوجه بحري وقناة السويس (شكل 1)، ينشر مرصد العمران تقريره عن مزايا وعيوب المشروع.

 للإطلاع على الإعلانات الأخرى إضغط هنا

 

شكل 1: الإعلان الثاني عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي كما تم نشره بالصحف 3 نوفمبر 2019 (موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)

الاشتراطات العامة

بالنسبة إلى الاشتراطات المطلوب توافرها في المتقدمين إلى المشروع، فيمكن تلخيصها كالتالي: [1]

1– شروط عقارية

لا يحق للمتقدم أو أسرته وأبنائه القصر التقدم إلى أكثر من وحدة واحدة فقط في الإعلان الواحد.

يقر المتقدم أنه لم يسبق له تخصيص وحدة سكنية أو قطعة أرض أو قرض تعاوني للإسكان أو دعم سكن له أو للأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أيًّا كان نوعها سواء كانت في حوزته، أو تنازل عنها للغير أو آلت إلى المتقدم بالتنازل من الغير.

يقر المتقدم أو الأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أنه لا يملك مسكنًا، أو أنه آل إليه مسكن بالإرث الشرعي.

 يعاقب بقانون الإسكان الاجتماعي (مادة 19) كل من أدلى ببيانات على خلاف الحقيقة بالحبس وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين – اضغط هنا للاطلاع على القانون!

2– شروط مكان الوحدة

يجب أن يكون المتقدم من أبناء المحافظة، أو المقيمين بها أو المرتبط بها عملًا أو بإحدى المدن الجديدة التابعة لها، أو بإحدى المحافظات المجاورة (راجع شكل 1 لمعرفة أماكن الوحدات). والأولوية للعاملين أو المقيمين بالمحافظة.

ملحوظة: لم يحدد بكراسة الشروط المحافظات المجاورة للمحافظات المذكورة التي يمكن التقدم من خلاله، لذا يفترض أي من المحافظات التي لديها حدود ملاصقة!

3– شروط الدخل والتمويل

يجب ألَّا يقل صافي الدخل (بعد خصم الضرائب إلخ…) عن 1300 جنيه شهريًّا (15,600 سنويًا للأعمال الحرة)، وألا يزيد على 5700 جنيه شهريًّا (68,400 سنويًا) للأسرة (زوج وزوجة) أوعن 4200 جنيه (50,400 سنويًا) للأعزب، وهي نفس شروط الإعلان الماضي.

يلتزم المتقدم بشراء العقار بالتقسيط حتى عشرين عامًا بنظام التمويل العقاري. كما يجب أن يكون المتقدم قد أتم عامه الحادي والعشرين وألا يتجاوز الخمسين.

!هناك شروط وتفاصيل إضافية وموحدة لجميع البنوك عن الدخل حسب لكتاب الدوري للبنك المركزي بتاريخ 27 نوفمبر 2016. اضغط هنا للاطلاع عليها!

4– شروط الاستخدام

حسب كراسة الشروط، يجب على المتقدم أن يلتزم بالاستعمال السكني للوحدة المخصصة له (لا يقبل تغيير استخدامها إلى مكتب أو محل)، كما يجب أن يستمر السكن منتظمًا لمدة سبع سنوات (حددها قانون الإسكان الاجتماعي في المادة 4 بخمس سنوات).

ويحظر التصرف في الوحدة (بيع أو إيجار، إلخ…) قبل مضي سبع سنوات من استلامها (خمس سنوات بالقانون) دون الرجوع إلى صندوق الإسكان الاجتماعي.

يعاقب كل من يخالف هذه الأحكام حسب قانون الإسكان الاجتماعي بالحبس مدة لا تقل عن سنة، وبغرامة لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين، ويحكم برد الوحدة والدعم إلى الصندوق، ورد ما تم سداده للمستثمر (المتقدم) – اضغط هنا للاطلاع على القانون!

5– شروط أخرى

بالنسبة إلى المتقدمين من ذوي الاحتياجات الخاصة فقد خصصت الدولة لهم مواقيت منفصلة من أجل التقدم للحصول على وحدات سكنية تابعة للمشروع، شريطة أن يتم تقديم ما يفيد وجود إعاقة من المجالس الطبية المتخصصة أو اللجنة الصحية العامة للمحافظة محل سكن المتقدم.

للمزيد من الشروط والتفاصيل، راجع نسخة أصلية من كراسة الشروط!

الأسعار ونظم السداد

تنتظم أنظمة السداد بين المتقدمين، ولكن تختلف تفاصيلها حسب موقف دخل الأسرة المسوح به والذي يتراوح بين 1300 جنيه شهريًا كحد أدنى إلى 5700 جنيه كحد أقصى حسب الشكل رقم 2، ولكنها افتراضية لعدة عوامل:

المرحلة الأولى: الحجز

1. مقدم جدية الحجز: 14 ألف جنيه بالإضافة إلى 100 جنيه قيمة كراسة الشروط و150 مصاريف استعلام.

المرحلة الثانية: التعاقد عند قبول الطلب واجتياز قرعة الأولوية

2. استكمال المقدم ليغطي 15% على الأقل من قيمة الوحدة وقابلة للزيادة حتى 40% من ثمن الوحدة حسب الدخل والسن. فعلى سبيل المثال حسب الشكل رقم 2:

-المتقدم أ) موظف بالحكومة أو القطاع الخاص ودخله 1300 جنيه (الحد الأدنى): سيطلب منه تسديد 25% من ثمن الوحدة كمقدم لأن قسطه منخفض، أي 35 ألف جنيه بالإضافة إلى الـ14 ألف جنيه دفعة جدية الحجز التي تم تسديدها عند الحجز.

-المتقدم ب) يعمل حر ودخل الأسرة (هو وزوجته) 3500 جنيه شهريًا (متوسط حدود الإعلان): سيطلب منهم تسديد 40% من ثمن الوحدة لتقليل قيمة القرض، أي حوالي 64 ألف جنيه بالإضافة إلى الـ14 ألف جنيه دفعة جدية الحجز التي تم تسديدها عند الحجز.

-المتقدم ج) موظف ودخله مع دخل زوجته 5700 جنيه (الحد الأعلى): سيطلب منهم تسديد 15% من ثمن الوحدة، أي حوالي 15 ألف جنيه بالإضافة إلى الـ14 ألف جنيه دفعة جدية الحجز التي تم تسديدها عند الحجز.

شكل 2

3. وديعة الصيانة: بالإضافة إلى استكمال المقدم، سيتم تسديد وديعة الصيانة وهي تمثل 5% من قيمة الوحدة أي 9850 جنيه. في بعض حالات الدخل المرتفع والعمل كموظف يمكن سداد الوديعة بالتقسيط كجزء من القرض.
4. الدعم النقدي: سيحدد صندوق الإسكان الاجتماعي كمية الدعم المقدم إلى المتقدم حسب الدخل ليتراوح ما بين صفر لأصحاب الدخول الأعلى (شكل 2)، إلى 40 ألف جنيه لأصحاب الدخول الأدنى (شكل 2).

المرحلة الثالثة: قرض التمويل العقاري

5. متبقي قيمة لوحدة: سيحدد البنك المقدم لقرض التمويل العقاري حسب نتائج الاستعلام على الدخل قيمة القرض نفسه والذي ستتراوح نسبة تمويله ما بين 60 إلى 85% من قيمة الوحدة، ومعه، قيمة الأقساط والتي تصل مدتها إلى 20 سنة، حسب مقترح البنك والتفاوض مع المتقدم. فعلى سبيل المثال حسب الأشكال 2 و3:

-المتقدم أ): قرض 107 ألف جنيه (115 ألف بعد إضافة فائدة 7%) يسدد على 20 سنة بقسط شهري 520 جنيه، مع زيادة 7% سنويًا.

-المتقدم ب): قرض 98 ألف جنيه (105 ألف بعد إضافة فائدة 7%) يسدد على 6 سنوات بقسط شهري 1400 جنيه، مع زيادة 7% سنويًا.

-المتقدم ج): قرض 158 ألف جنيه (167 ألف بعد إضافة فائدة 7%) يسدد على 6 سنوات بقسط شهري 2280 جنيه، مع زيادة 7% سنويًا.

شكل 3

6. عبئ الإقراض: هناك عامل آخر يحدد قيمة القسط وهو إذا كان المتقدم عليه أقساط أخرى مثل سيارة أو قرض شخصي، مما يقلل من الحد الأقصى المسموح للإقراض، والذي تم تحديده على أساس 40% من إجمالي الدخل (الشكل رقم 3). في هذه الحالة سيخفض من قيمة القسط مع زيادة المقدم أو المدة، أو، سيطلب من المتقدم تسديد القرض تسديد نقدي.

   تعريف صافي الدخل: هو ما يتبقى من إجمالي الدخل (مرتب، بدلات، عوائد أسهم أو ودائع، إلخ…) بعد خصم الضرائب والتأمينات… وعند حساب دخل الأسرة، يحسب

دخل الزوجين – اضغط هنا للاطلاع على شروط البنك المركزي الموحدة لمبادرة التمويل العقاري

ما بعد الحجز

في المرحلة اللاحقة على إنهاء إجراءات الحجز يتم الاستعلام عن المتقدمين من قبل الصندوق.[2]

1- يكون الاستعلام عن طريق مندوبي الصندوق الذين يتولون مراجعة صحة المعلومات المقدمة أثناء التقديم على أرض الواقع من خلال الزيارات الميدانية (لمكان العمل والمنزل).

2- مراجعة الأوراق المطلوبة والتي سبق إرسالها أثناء تقديم استمارة الحجز على موقع الصندوق. لذا يلزم على المتقدم أن يكون لديه في منزله نسخ من جميع تلك الأوراق.

3- يتم الاستعلام عن المتقدم في محل سكنه المُدخل في بياناته. في حالة عدم تمكن المندوب من الاستدلال على وجود المتقدم في العنوان يحاول الاستدلال من خلال الجيران.

4- إذا لم يتمكن من الاستعلام نهائيًّا يتم الرجوع إلى الصندوق ورفض الطلب.

5- في حالة التحقق من البيانات المقدمة في محل السكن، يتم التوجه بعد ذلك إلى محل عمل المتقدم للوقوف على مدى إمكانية المتقدم على السداد من واقع دخله.

 

مزايا المشروع

1– أولويات المتقدمين

وفقًا لقانون الإسكان الاجتماعي رقم 93 لسنة 2018،[3] فإن مراعاة الفئات الأكثر احتياجًا تعد من أولويات المشروع. حيث ينص المشروع على أنه فيما يتعلق بأولوية الحجز في حالة عدم كفاية الوحدات المطروحة لطلبات تخصيص الوحدات، فإن أولوية التخصيص تكون للمتزوج ويعول (بما يشمل حالات المطلق والمطلقة والأرمل والأرملة) بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأسر الأكثر عددًا. يلي ذلك المتزوج بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأعزب بأولوية للأصغر سنًّا.

2– التسهيلات الائتمانية

الغرض الأساسي من المشروع هو إتاحة وحدات سكنية لمحدودي الدخل ممن لا يستطيعون المنافسة على العقارات المطروحة داخل السوق. كما أنه يوفر فرصة للحصول على شقة بمواصفات جيدة نسبيًّا من حيث التشطيبات بالتقسيط على مدة مريحة.

3- عدم التركيز على المدن الجديدة في الإعلان الثاني عشر

بخلاف بعض من الإعلانات السابقة، خاصة الإعلان العاشر، توجد مدينتين جديدتين من بين 32 منطقة مطروحة، ما يجعلها قريبة نسبيًا عن أماكن عمل غالبية الأسر بكل محافظة.

 

عيوب المشروع

1– اعتماد التمويل العقاري على دخل شهري ثابت

بينما تلائم دفعات التمويل العقاري الشهرية الموظفين (الحكوميين عادة، والعاملين بالقطاع الخاص الرسمي) من ذوي المرتبات الثابتة، قد يجد أصحاب الأعمال الحرة والعاملون لديهم صعوبة في ترتيب أولويات دخولهم التي تتذبذب حسب أحوال السوق، بالإضافة إلى المواسم، ما يرفع من مخاطر عدم السداد في أشهر معينة من السنة، بينما توجد وفرة في أشهر أخرى.

كما أن صعوبات استيفاء أوراق إثبات الدخل المطلوبة من ذوي الأعمال الحرة والعاملين لديهم قد يمثل عائقًا على التقديم إلى المشروع.

2– استبعاد أصحاب الأملاك ذات العوائد البسيطة

لا يعني أن كل من امتلك عقارًا أنه يكون منتفعًا به، فهناك من يملك عقارًا أو أكثر يحكمه قانون الإيجار القديم ولا ينتفع به.

3– ارتفاع أسعار الوحدات بالمقارنة إلى الدخول

شهد الإعلان الثاني عشر ارتفاع أسعار الوحدات بنسبة 7% عن الإعلان الحادي عشر الذي تم طرحه منذ ستة أشهر، ولكنها تنخفض بنحو 12.5% عن أسعار وحدات الإعلان العاشر، المطروحة منذ سنة. إلا أنها لازالت مرتفعة. كما أن تحديد نسبة الأقساط القصوى إلى الدخل بـ40% يعد نسبة مرتفعة، حيث تقترب المعدلات المقبولة للإنفاق على السكن من واقع الحياة في مصر إلى 25% من الدخل (تمثل 18% ببحث الدخل والإنفاق).

5- أعباء المقدمات مرتفعة وعدم وضوح كيفية سحبها

توحيد مقدم جدية حجز الوحدة، وهو 14 ألف جنيه، يمثل عبئ أكبر على أقل المتقدمين دخلًا، عن أعلاهم دخلًا. والمشكلة ذاتها تكمن في استكمال المقدم وسداد وديعة الصيانة. فعند التعاقد سيُطلب من المتقدمين سداد ما بين 15 إلى 65 ألف جنيه إضافية والتي تمثلان استكمال سداد ما بين 15% إلى 40% من قيمة الوحدة حسب حدود الدخل وتقييم البنك، بالإضافة إلى 5% من قيمة الوحدة كوديعة صيانة والتي تمثل نحو 10 آلاف جنيه. هذا يعني سداد ما بين 39 إلى 88 ألف جنيه خلال سنة واحدة دون تقسيط، وهو ما يمثل أربعة أضعاف الدخل السنوي لأقل المتقدمين دخلًا، بالمقارنة بعبئ أقل كثير لأعلى المتقدمين دخلًا، وهو 0.6 من دخلهم السنوي (الشكل رقم 3). هذا يرفع من مخاطر لجوء بعض المتقدمين إلى السلف غير الرسمية (إيصالات أمانة وكمبيالات)، ما قد يضاعف من أعباء ديونهم مع استلام الوحدة وبداية تسديد أقساط التمويل العقاري، بالإضافة إلى تسديد أقساط السلف غير الرسمية.

شكل 4

6– حظر التصرف في الوحدات

رغم أن حظر البيع أو الإيجار قبل مرور سبع سنوات تم وضعه لفرض استعمال اجتماعي للوحدات، فإنه قد يمثل عائقًا لأصحاب الوحدات عند حدوث تغير اجتماعي أو اقتصادي لهم، كوفاة أحد الآباء، أو تغير محل العمل، أو فقدان العمل، أو الهجرة، أو الطلاق. ولا توجد آلية واضحة للحالات التي يوافق فيها الصندوق على البيع في هذه المدة، أو إيجار أصحاب الوحدات لها، أو استبدال بها أخرى في مدينة أخرى، إلخ…

خاتمة

مع المجهود الرسمي المبذول نحو توفير مساكن جاهزة بآلية تسديد ميسرة، وتطوير المنظومة عبر السنوات الست الماضية، تظل الخلاصة أن مشروع الإسكان الاجتماعي في إعلانه الثاني عشر لا زال غير مستجيب لعدة عوامل اجتماعية واقتصادية، خاصةً للفقراء ومحدودي الدخل. ومع وجود إيجابيات للمشروع، فإن سلبياته لا بد أن يتم تداركها لتوفير المشروع المسكن الملائم للجميع.