الإيجار القديم … محاولات مستمرة للنجاة (للعيش) في المدينة

في ظل تفاقم العديد من المشاكل للعقارات الخاضعة إلى قانون الإيجار القديم (تحديد الإيجارات)، ومحاولات مجلس النواب إلى تعديله أو تحريره كليًا، يتطرق هذا المقال، من ضمن سلسلة  أحوال السكن 2017، لبعض من مشاكله ويخلص إلى بعض الحلول المقترحة

إضغط هنا لمتابعة المقالات والدراسات الأخرى بسلسلة أحوال السكن 2017

مقدمة

ظلت قوانين تحديد الإيجارات للوحدات السكنية في مصر تحت مسمى “الإيجار القديم”[1]، أكثر من سبعة عقود، حتى ظهر قانون “الإيجار الجديد” عام ١٩٩٦، ليحرر الوحدات السكنية الجديدة أو المخلاة نهائيًّا من قيود تحديد الإيجارات[2]. خلق القانون الجديد نوعًا من العدالة المتبادلة بين المستأجرين ومالكي الوحدات، على الرغم من ارتفاع أسعاره في بعض المناطق في القاهرة الكبرى والتي لا تتناسب إطلاقًا مع الدخول الشهرية للمستأجرين. كما أدى أخيرًا إلى شكاوى مستمرة من المُستأجرين عن غياب ضبط ومراقبة أسعار السوق للإيجارات الجديدة لعدم تناسب ارتفاعها الطردي مع زيادات دخولهم البسيطة.

بلغت نسبة الإيجارات إلى الدخل في مصر  ٣٩% في عام ٢٠١٧، وهى تعتبر نسبة مرتفعة جدًّا

للمزيد انظر أحوال الإيجار 2017

إلا أن إشكاليات قانون “الإيجار الجديد” وتطبيقه وممارسته مجتمعيًّا ما زالت لا تقارن بإشكاليات قانون “الإيجار القديم”، حيث لم يلغِ القانون الجديد العقود القائمة، وظلت ملايين الأسر تسكن حسب “الإيجار القديم” حتى الآن وهو ما أدى إلى ظهور عدة تحركات حكومية وبرلمانية خلال السنوات الأخيرة نحو إلغائه كليًّا، مما آثار حالة من عدم الاستقرار بين سكان الإيجار القديم تخوفًا من تأثيره عليهم. وقامت لجنة الإسكان بمجلس النواب بطرح عدد من نصوص لمسودات تعديل قانون الإيجار القديم، إلا أن أعضاء اللجنة لم يتوافقوا بعد، ولا تزال التعديلات قيد المناقشة[3]. تنص التعديلات في مجملها بأن يتم إلغاء العمل بكل عقود الإيجار القديم. حيث يعطى للمُستأجر الحق في توفيق أوضاعه بترك الوحدة السكنية أو التجارية _حسب الاستخدام_ في مدة أقصاها خمس سنوات[4].

في هذا المقال نطرح أسئلة حول: ماهية قانون الإيجار القديم، وهل يعتبر ظالمًا للمُلاك فقط ومن سيكون الضحية في تعديل هذا القانون؟ نَسأل فيه المُستأجرين والمُلاك عن حياتهم الاقتصادية، والتأثيرات التي سيتعرضون لها حال تغيير القانون وما هي اقتراحاتهم للحلول. نَعْني بشكل رئيسي في هذا المقال تناول قضية الإيجار القديم في علاقتها بالعدالة الاجتماعية في العمران، والوظيفة الاجتماعية للملكية الخاصة،  وكيف يمكن الوصول إلى حلول ترضي المجتمع وتحقق نوعًا من العدالة الاجتماعية لمختلف الشرائح المتضررة من الوضع الحالي.

قمنا بعدد من المقابلات الشخصية مع عدد من الأفراد يقطنون في مناطق مختلفة، مما يعكس عددًا من الشرائح المجتمعية المختلفة والتي تقطن جميعها في وحدات سكنية فيما يتبع قانون الإيجارات القديمة ولكن تباينت أحوالهم وطرق الإيجار وسعره وتفاصيل أخرى نعرضها جميعها في هذا النص.

سكان مرحبون بحل عادل

في حديثنا مع هاني، وهو أحد سكان منطقة العباسية، أفاد بأنه يسكن في محل سكنه مع والدته. وُلد في نفس الوحدة السكنية والتي استأجرها جده لأبيه منذ عشرينيات القرن الماضي حتى يتزوج. ثم تزوج في نفس الوحدة أبوه عام ١٩٧٥. هو عقار مكون من ٦ أدوار ويحتوي كل دور على ٣ شقق سكنية. يسكن هاني مع أمه في الدور الأرضي في شقة مقابلة لمالك العقار. يمر البواب شهريًّا ليجمع الإيجار البالغ قدره أربعة جنيهات، ويشعر هاني بالإحراج كل شهر بسبب ضآلة المبلغ. يضيف هاني أنه هو ووالدته والسكان في العمارة يتولون كافة أعمال الصيانة في العمارة دون طلب أدنى شيء من مالك العقار، سواء كانت تفاصيل صيانة تكلفتها صغيرة مثل تغيير لمبات كهربائية أو أي أمور أخرى قد تتكلف مبالغ أكبر، فيقومون بها أيضًا.

يؤمن هاني أن الوضع غير عادل بالمرة لمالك العقار. وحاول التفكير في حلول ولكن كلها يجب تنفيذها في إطار تغيير القانون. يتساءل هاني: ماذا يعني أن يحصل مالك عقار في العباسية على ثمانين جنيهًا شهريًّا؟ وفكر في عدد من الحلول تتضمن مثلًا دفع ما يقرب من نصف قيمة الإيجارات التي تتبع القانون الجديد _حوالي مبلغ ١٠٠٠ جنيه شهريًّا_ مما لا يمثل على العائلات عبئًا وفي نفس الوقت يضمن لمالك العقار حوالي ١٧٠٠٠ جنيه مصري دخلًا شهريًّا وهو شيء يجده هاني منطقيًّا وعادلًا بعض الشيء.

لا يختلف الحال كثيرًا عن سلمى والتي تقطن في منطقة المساحة في الدقي مع والدتها وأختها وأخيها. وحدتهم السكنية حسب كلام سلمى تتسم بالمساحة الوفيرة. استأجرها جدها لأبيها عام ١٩٦٢، ولأن أباها أصغر إخوته وتزوج آخرهم فهو من حصل على الشقة وتزوج فيها بعد وفاة والديه. هو عقار سكني مكون من ستة أدوار يحتوي كل دور على ٤ وحدات سكنية. منذ عدة سنوات، تم إضافة أربعة أدوار أخرى على الستة وبِيعت وحداتهم للتمليك أو تم تأجيرهم طبقًا لأسعار الوحدات السكنية المفروشة أو الإيجار تبعًا للقانون الجديد. توفي والد سلمى منذ عدة سنوات، حينها قرر مالك العقار طلب منهم سنة إيجارًا مقدمًا لإثبات حُسن نيته أنه لن يطلب منهم تسليم الوحدة السكنية بموت الأب. ستون جنيهًا هو ما تدفعه عائلة سلمى وهو المبلغ المنصوص عليه في عقد الإيجار مع الجد شاملة الصيانة لوحدة سكنية تبلغ مساحتها ٢٠٠ متر مسطح، إضافة إلى ٥٠ جنيهًا مصريًّا وهو المرتب الشهري لحارس العقار. لم يختلف كلام سلمى عن هاني في أن الساكنين هم من يتولون أعمال الصيانة في المبنى، كما أن كل وحدة سكنية تولت تركيب وصيانة موتور لتوصيل المياه إلى وحدتهم بسبب ضعف المياه في المنطقة.  تشعر سلمى دائمًا بأن الوضع غير عادل بالمرة رغم أن مالك العقار يبدو في حال ميسور.

اعتادت سلمى وعائلتها وجود عائلات من منطقة الخليج العربي والتي تستأجر عددًا من الوحدات المفروشة في العقار ويحدث هذا منذ التسعينيات تقريبًا وعليه فعندما تم تزويد الأدوار الجديدة وتأجيرها، لم يتغير شيء عما سبق. في حديثنا عن مالك العقار ترى سلمى أنه رغم الوضع المجحف له، لكنه يمتلك هو وإخوته العقار المجاور أيضًا، ولا يقطن مالك العقار به، بل يسكن في نفس المنطقة في عقار آخر. يوجد بالعقارين عدد من الوحدات التجارية والتي يتم تأجيرها بمبالغ شهرية ضخمة تبعًا لموقعهم الجغرافي. وعليه يعتمد مالك العقار على الدخول الشهرية من تلك الوحدات التجارية إلى جانب الوحدات المستأجرة كشقق مفروشة، هذا إلى جانب أن مالك العقار يمتهن أعمال المقاولات، وعليه رفض منذ عدة سنوات عندما عرضت عليه عائلة سلمى شراء وحدتهم السكنية في مقابل ٣٠٠ ألف جنيه مصري، لأنه أراد مبلغ ٤٠٠ ألف جنيه ولكنه لم يكن مكترثًا بالعرض تمامًا.

الدخل الشهري لعائلة سلمى بمعاش الأب حوالي ٨٠٠٠ جنيه شهريًّا. وعليه لا يسمح الوضع المادي أن يدفعوا ٣٥٠٠ جنيه شهريًّا في إيجار وحدتهم السكنية. توافق سلمى على فكرة _طرحناها في نقاشنا_ ربط الإيجار بشريحة الكهرباء بحيث يصير ١٠٠٠ أو ١٥٠٠ في الشهر ويكون مناسبًا لهم كعائلة من أربعة أفراد لمالك العقار. هل من الممكن أن يصبح الإيجار بهذه النسبة لمدة ٥٠ سنة مثلًا بنسبة تصاعدية بحيث يسمح الوضع للسكان بأن يتنقلوا بين الشقق، كما يسمح لأصحاب العقارات أن يستغلوا الوحدات المغلقة.

لا تتبع كل العقارات في القاهرة قوانين الإيجار القديم أو الجديد بأشكالهما المعروفة. بعض السكان يستأجرون حسب عقود إيجار تسمى أيضًا بـ”القديم”، ولكنها لا تتبع قانون الإيجار القديم قانونيًّا، إنما هي عقود إيجار عادية ولكنها طويلة الأجل تمتد لمدة ٥٩ سنة، وتسمى أيضًا بـ”العقد المفتوح”. في منطقة المعادي والمنطقة المميزة التي تقع على كورنيش نهر النيل، بُنيت مجموعة من العقارات في العقود الثلاثة الأخيرة. يحكي أنس أنه استأجر شقة بعقد لمدة ٥٩ عامًا في عقار تم بناؤه عام ٢٠٠٦. الإيجار الشهري قيمته ٧٠٠ جنيه مصري بزيادة سنوية ١٪، وهي تقل بكثير عن الزيادة الشائعة في الإيجار الجديد. تم تشطيب الشقة وتجهيزها من مستأجر قبله والذي طلب قيمة كل التشطيبات حتى يترك الشقة. وعليه دفع أنس المبلغ المطلوب إلى الساكن السابق والذي تنازل عن الشقة بحالتها.

بُني العقار على أرض زراعية وعليه ينص القانون أن من حق مالك الأرض بناء خمسة أدوار و٦٠٪ من مساحة السطح. وعليه اختار أنس لمعرفته بالقوانين شقته في الدور الثالث، رغم توافر شقق في أدوار بالأعلى لكنه يعلم أن بعضًا من تلك الأدوار مخالفة للقانون وقد يصدر قرار بهدمها في أي لحظة. العقار في حالة جيدة وبه مصعد وغاز طبيعي ومياه وعداد كهرباء رئيسي، إلى جانب عداد كهربائي منفصل لكل وحدة سكنية. يختلف حال ذلك العقار والذي يسكنه أنس الآن عن حال العقار الذي وُلد فيه مع أهله في حي السيدة زينب، وفيه يستأجرون تبعًا لقانون الإيجار القديم بمبلغ ٤٠ جنيهًا مصريًّا شهريًّا، إلى جانب محل تجاري بإيجار شهري ٦٤ جنيهًا مصريًّا.

يتضح من السابق كيف تتنوع الإيجارات وتختلف من منطقة إلى أخرى حسب عُمر العقار وحسب وضعه و”قوانين” مُلاكه. فمالك عقار المعادي لا يعاني، فهو يحصل على الأقل على حوالي ٣٠ ألف جنيه شهريًّا هي محصلة إيجارات الوحدات السكنية بالعقار.

الشكل 1: عقد إيجار قديم لأحد العقارت تم إمضاءه عام 1962

الملاك غاضبون

أما من جانب المُلاك فتعم حالة من الغضب العام، والتي تحتوي على شعور دائم بالظلم وأنهم يمتلكون عقارات مجمدة، بل يشعرون بالإهانة من المبالغ التي يتقاضونها. يمتلك المهندس مجدي بدير عقارًا في المنصورة، وهو غير آمن إنشائيًّا. فيه ١٢ شقة ومحلان تجاريان. كان يحصل على قيمة إيجارية قدرها ٢٥ جنيهًا مصريًّا شهريًّا. ولكن قانون تخفيض الإيجارات لعام ١٩٦٥ جعله يحصل على ١١ جنيهًا مصريًّا.[5] معظم وحدات العقار مغلقة الآن وغير مستعملة من قبل مستأجريها والقيمة الشرائية لأرض العقار تبلغ ٦٢ مليون جنيه مصري. ولا توجد صيانة بالمرة لهذا العقار سواء من جانب السكان أو المالك.

كوَّن عدد من مُلاك العقارات والتي تتبع قانون الإيجارات القديمة عددًا من الوقفات الاحتجاجية[6] مطالبين مجلس الشعب بسرعة البت في قانون الإيجار القديم[7]. مناقشاتهم وشعاراتهم تتحدد في مدى الظلم الذي يتعرضون له من قبل المستأجرين في عدم تركهم وحداتِهم السكنية ومن قبل الدولة في تجاهلها البتَّ في القانون المُقترح أمام مجلس الشعب والذي شرحنا نصه الرئيسي في بداية هذا النص.

بمقارنة تعدادي ٢٠٠٦ و٢٠١٧ نجد أنه يوجد حوالي مليون أسرة تركوا وحداتهم السكنية التابعة لقانون الإيجار القديم، ولا نعرف إلى أينانتقلوا.

 انظر أحوال الإيجار ٢٠١٧

 قد يكون عدد منهم توفوا، وقد يكون انضم نسبة منهم إلى الأسر المستأجرة بنظام “الإيجار الجديد”، ولكن الغالبية العظمى يتوقع انتقالهم إلى وحدات سكنية في مناطق “عشوائية” ومناطق لا تخضع للحصر في التعداد من قبل الدولة. ونظن أن هذا هو الاحتمال الأقرب بحيث يسكنون في وحدات سعرها أعلى مما كانوا فيه ولكنها لا تُقارن بأسعار سوق العقارات التابع لقانون الإيجار الجديد والذي يبلغ شهريًّا آلاف الجنيهات في معظم مناطق القاهرة الكبرى.

شكل  2: شعار حملة ضد قانون الإيجار القديم

مشاكل تحرير الإيجار القديم

حاولنا مناقشة بعض الحلول مع المستأجرين ومع المُلاك. ونرى أن المستأجرين يتعاملون مع الوضع بهدوء ويظهرون قابلية مناقشة الحلول. بينما المُلاك ولشعورهم بالظلم والغضب لا يرون حلولًا إلا في إلغاء القانون بل وأحيانًا في طرد السكان لأنهم يريدون إعادة استغلال الأراضي بشكل يدُر ربحًا أعلى.

من اقتراحات أحد السكان: أنه من الممكن أن تُقيم الدولة العقار وتنص على قيمة إيجارية تصاعدية بحد مبدئي أدنى ما يعيد توازن الأمور. أو أن يتم تقييم ما تم دفعه منذ العشرينيات حين تم استئجار الوحدة، وحساب معدل تضخم العملة على مدار السنوات السابقة بحيث يتم تحديد قيمة إيجارية جديدة منطقية وعادلة. لأنه ليس من المنطقي تحويل الوحدات السكنية من نظام الإيجار القديم إلى الجديد لأنه غير عادل أن يتم التغاضي عن مُجمل المبالغ الإيجارية المدفوعة منذ استئجار الوحدة السكنية منذ عقود. كما أن غالبية من قاموا بالتأجير منذ سبعينيات القرن الماضي، قاموا بتسديد “خلو رجل” للملاك يمثل نسبة غير قليلة من قيمة الشقة، كمقابل غير رسمي لضَعف الإيجارات الرسمية.

بخلاف صعوبة تحديد قيم عصرية عادلة للإيجارات، تظهر صعوبة أخرى في كيفية تحقيق العدالة لكل الشرائح المجتمعية بظروفها المختلفة. ففي نفس العقار في العباسية على سبيل المثال يقطن عدد من العائلات والذي يختلف نموهم الطبقي في العشرين سنة الأخيرة وعليه توجد عائلات لن تستطيع دفع مبالغ باهظة، وسيكون مصيرهم الطرد. وإذا نظرنا إلى مناطق أخرى مثل بولاق أبو العلا فسنجد أنه من المستحيل تعديل الإيجارات بنسب منطقية لأن معظم السكان من كبار السن ويعيشون على معاشات الدولة والتي بالكاد تكفي احتياجاهم وعلاجهم في بلد غاب فيه التأمين الصحي.

أهناك حل؟

في ظل عملية التسليع غير المسبوقة وغياب العدالة في أسعار السكن، سواء للشراء، أو للإيجار، وتنامي مناطق بناء الأهالي المفتقرة إلى الخدمات والحيازة الآمنة، وارتفاع معدلات التزاحم ببعض المناطق الشعبية، وفي ظل استمرار ظاهرة انهيار العقارات، خاصة القديمة منها والمحتوية على مساكن تحت الإيجار القديم، وتفاقم الأزمات الشخصية بين الملاك والمستأجرين، يجب على الحكومة المبادرة في إيجاد حل عادل ومنصف لمشكلة الإيجار القديم، والتي تسببت الدولة فيها ولم تتداركها على مر العقود. فلا يمكن حل مشاكل الإيجار القديم، دون وضع سياسة سكن عادلة تكبح جماح الأسعار المنفلتة، وتعطي حقوقًا أوسع للشاغلين، وتوزع استثمارات الدولة بشكل أكثر عدالة.

عليه نوصي، وقبل طرح أية حلول لتحرير الإيجارات القديمة:

• عمل دراسة ومسح اجتماعي شامل من قبل الجهات الحكومية المعنية، يفرق بين المناطق التي بها العقارات وحالتها الإنشائية وسنة بنائها والمستوى الاقتصادي للسكان.
• عمل دراسات تحاكي تحركات المستأجرين المتوقعة في المدينة بعد تحرير الإيجارات، حسب موقعهم الجغرافي، ومستوى دخلهم، للتوصل إلى منظومة إسكان تكفل الأسر الفقيرة ومحدودة الدخل وكبار السن أو من يعانون صعوبات بدنية أو ذهنية والذين يعانون صعوبة في الحركة (حتى لو لديهم المقدرة المادية على التنقل)، توفر لهم المسكن الملائم في محيط ٢ كيلومتر من سكنهم الحالي.
• لا بد عند تعديل الإيجارات، أن يتم هذا على المدى المتوسط والطويل وهو ما يمكن أن يكفل بعض التحركات في المدينة. بمعنى أن هناك عددًا من الأسر ستعيد تسكين نفسها في شقق إيجار سواء أغلى أو أقل حسب وضعهم ورغبتهم.

شكر وعرفان

كتابة: أمنية خليل

تحرير: يحيى شوكت

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني

الصورة الرئيسية: عقد إيجار قديم

الملاحظات والمراجع