تحليل: سياسات الحكومة تُسلِّع السكن

  • نُشرت في 17 نوفمبر 2017

مقدمة

وفقًا لتعداد السكان الأخير لعام 2017: [1] يوجد في مصر ما يقرب من 11.7 مليون شقة شاغرة، نظريًّا تكفي لإيواء 50 مليون شخص، أو أكثر من نصف السكان تقريبًا. وعلى الرغم من هذا الفائض الضخم، فإنه في عام 2016، لم تستطع 49.2٪ من الأسر المصرية تحمل تكاليف المساكن متوسطة السعر. [2] ومن المرجح أن ترتفع هذه النسبة هذا العام، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 31.1٪. [3] في حين لم ينمُ الدخل إلا بنسبة تتراوح بين 6.3٪ إلى 11.7٪. [4] وهو أقل من ثلث تضخم أسعار المنازل.

القطاع الخاص غير الرسمي يُمثّل المُوفّر التقليدي لإسكان المصريين من ذوي الدخل المتوسط ​​والأدنى من المتوسط ​​والذين يتطلعون إلى امتلاك منزل. [5] وذلك، في الغالب، لأن وحداتهم متوفرة في معظم المدن والقرى، وتتمتع بمواقع جيدة محليًّا، ولا تتطلب الكثير، بل قد لا تتطلب شيئًا من الأوراق الرسمية من المشتري. ولكن من ناحية أخرى، ليس للسكن غير الرسمي حيازة مستقرة، حيث أن مبانيه غير مرخصة، والعديد من وحداته السكنية محرومة من الخدمات والمرافق بالشكل اللائق. وتعتمد عملية شراء هذه الوحدات على المدخرات، بدلًا من الدخل، وعادةً ما يُطلب من المشترين سداد قيمة الوحدات على مدى سنتين على الأكثر، وهذا يعني دفعات أعلى وأقساطًا شهرية عالية. كما يتم تسليم الوحدات غير كاملة التشطيب.

تستهدف الحكومة هذه الشريحة من الدخل من خلال مشروع الإسكان الاجتماعي أيضًا، والذي يوفر شققًا تتكون من ثلاث غرف نوم، تُباع من خلال قروض التمويل العقاري المدعومة، حسب مبادرة البنك المركزي، والتي يمكن سدادها على مدًى من 10 إلى 20 عامًا. ولكن هناك شروطًا لهذه القروض، ومنها أنه يجب أن يكون المستفيدون موظفين رسميين، وهو معيار يستبعد ما يقرب من ثلثي المصريين. وبالإضافة إلى أن القرض لا يغطِّي ثمن الوحدة كاملًا، حيث تصل الدفعة المقدمة التي يجب سدادها نقدًا إلى نحو نصف ثمنها لبعض المستفيدين، وهو أكثر مما يمكن تحمله بالنسبة إلى الكثيرين في هذه الفئة، كما أنها عادة ما تقع في المناطق الصحراوية النائية التي تفتقر إلى الخدمات والمواصلات، وتكون بعيدة كل البعد عن الأعمال والوظائف.

لا تزال الحاجة إلى المساكن المتوسطة ​​مرتفعة، ولكن الأسعار أيضًا تتضخم. ومع ارتفاع تكاليف البناء، وحملة الحكومة على المساكن غير الرسمية، وعدم استقرار الجنيه المصري على مدى سنواتٍ، يبتعد القطاع الخاص غير الرسمي عن سوق الإسكان المتوسط ​​الدخل إلى قطاعات أعلى، في نفس الوقت الذي تقوم الحكومة فيه بدور نشط في تسليع سوق السكن، سواء بشكل مباشر، من خلال الاستثمار في مشاريع ضخمة للمساكن فوق المتوسطة والفاخرة، أو من خلال استمرارها في رفع القيود عن السوق وتشجيع المضاربات.

الإسكان الحكومي “ميسور التكلفة” لا يمكن تحمل تكلفته

في حين أن معظم المشترين يكافحون بالفعل من أجل تغطية نفقاتهم، لا يزال ارتفاع الدفعات المقدمة لمشروع الإسكان الاجتماعي الحكومي يشكل تحديًا للكثيرين من الذين يسعون إلى الحصول على الوحدات المدعومة، على الرغم من جاذبية دفعات التمويل العقاري المدعوم والتي تتجدول على مدًى من 10 إلى 20 عامًا. كما أن التوظيف الرسمي هو شرط آخر يجعل شريحة كبيرة من أولئك الذين يسعون إلى هذا السكن غير مؤهلين أو مطالبين بدفع مبالغ أعلى بكثير.

يعمل أحمد، البالغ من العمر 24 عامًا، كوكيل تسويق في شركة عقارية، وقد تقدم في عام 2016 بطلبٍ لشراء وحدة في مشروع الإسكان الاجتماعي، عندما كانت قيمتها 154,000 جنيه مصري. كانت هذه الوحدة تقع في مدينة 6 أكتوبر، على بعد 30 كم إلى الغرب من وسط القاهرة، وعلى بعد 16 كم من حي فيصل في الجيزة. مع دخل شهري يبلغ 2,000 جنيه، تبلغ نسبة سعر المسكن إلى الدخل لهذه الوحدة 6.4 ضعف. حتى الآن، دفع أحمد ما لا يقل عن 16٪ من سعر الوحدة كدفعة أولى، بما في ذلك دفعة أولية قدرها 9 آلاف جنيه بالإضافة إلى دفعات ربع سنوية بقيمة 4 آلاف جنيه. كان أحمد قادرًا على تمويل الدفعة الأولى من خلال عدة “جمعيات”. [6] باستثناء القسط الأخير الذي كان عليه أن يقترضه من أخيه ويَعِدُ بتسديده من دفعة الجمعية التالية.

مضى أكثر من عام على تقديم أحمد جميعَ الوثائق اللازمة لإثبات أهليته للوحدات المدعومة. [7] لكنه لا يزال في انتظار تأكيد نظام الدفع النهائي، والذي قد يتطلب منه دفع جزءًا أكبر من الدفعة الأولى، ما قد يصل إلى 40٪ من سعر الوحدة. في الشهر الماضي، علم أحمد من البنك أن هناك احتمالًا بأنه قد يحتاج إلى تقييم جديد لأهليته، لأن وضع عمله قد تغير على مدى السنة التي مرت منذ تقديم طلبه. كان دخل أحمد 1,500 جنيه شهريًّا عند تقدمه إلى شراء الشقة، أي أقل 500 جنيه من دخله الحالي. وهو يعتقد أنه يواجه الآن خطر استبعاده من البرنامج.

كان أحمد لا يزال في السنة الأولى من دراسته الجامعية عندما تقدم بطلب هذه الشقة، ويعمل في محطة وقود، وهي وظيفة براتب رسمي ضئيل جدًّا، قدره 30 جنيهًا شهريًّا، حيث يعتمد موظفو محطات الوقود بشكل كامل، تقريبًا، على “البقشيش”. وهذا الراتب المنخفض جدًّا لا يؤهله للحصول على التمويل العقاري، ولذلك، وَكَّل أحمد محاميًا، أصدر له برسم 100 جنيه “عقد عمل” ينص على الحد الأدنى للراتب اللازم لدخول البرنامج (وهو 1500 جنيه مصري)، وجعله مؤهلًا للشقة.

قبل شهر، كان على أحمد أن يدفع 140 جنيهًا مصريًّا إضافيًّا لطلب مراجعة جديدة لتقييم ما إذا كان لا يزال مؤهلًا للحصول على الوحدة، وقدم معه مرة أخرى معلوماته الشخصية الكاملة.

“قالوا إنهم أرسلوا شخصًا لتفقد مقر إقامتي، وسوف يرسلون آخر للسؤال عني في مكان عملي للتأكد من أنني مؤهل للوحدة”.

“إذا وجدوني غير مؤهل فإنهم سيعيدون لي أموالي وفقط… ولكن الأموال ليست بنفس القيمة التي كانت عليها قبل عدة سنوات… كان من الأفضل لي، بدلًا من ذلك، أن أضع أموالي في وديعة مصرفية وأستخدم فوائدها”. يشكو أحمد.

حتى لو وُجد أن أحمد ما زال مؤهلًا للحصول على شقة مدعومة، وليس مطالبًا بدفع مبلغ أكبر من الدفعة الأولى، فإنه سيكون من المستحيل عليه تغطية تكاليف التمويل العقاري دون مساعدة. يتوقع أحمد، نظرًا إلى فئته العمرية (أقل من 30 سنة) أنه يمكنه الحصول على التمويل العقاري المدعوم لمدة 20 عامًا، بفائدة سنوية مدعمة قدرها 7 في المائة. [8]  في السنة الأولى، ستكون أقساطه الشهرية حوالي 480 جنيهًا، والتي تعتبر معقولة نظريًّا، فهي تمثل حوالي 24٪ من دخله.

ومع ذلك، حتى يكون قادرًا على تغطية أقساط الدفعة الأولى، سيدفع أحمد في الأشهر القليلة المقبلة 1,200 جنيه أقساطًا شهرية إلى الجمعية التي يشترك فيها. بالإضافة إلى رسومه الجامعية، التي تبلغ 800 جنيه، فلا يتبقى شيء من راتبه، ما سيجعله يعتمد على والديه في توفير نفقاته اليومية، وهكذا لا يتبقى شيء لأقساط التمويل العقاري.

وحدات الإسكان الحكومي على أطراف مدينة القاهرة. تصوير يحيى شوكت ومنشورة تحت رخصة المشاع الإبداعي 4.0

 

قدمت أم محمود، ممرضة في الأربعينيات من عمرها وأم لثلاثة أطفال، طلبًا في إعلان مشروع الإسكان الاجتماعي التاسع منذ عدة أشهر، والذي يقع أيضًا في مدينة 6 أكتوبر.[9] وقد قفز سعر الوحدات الآن إلى 192,300 جنيه مصري، بزيادة 25٪ عن العام الماضي. تتحجج الحكومة بانخفاض قيمة الجنيه المصري، وقد أضافت إلى السعر وديعة صيانة إجبارية بنسبة 5٪. مع دخل 2,000 جنيه في الشهر، تبلغ نسبة سعر المسكن إلى الدخل 8.0. اقترضت أم محمود مبلغ 11 ألف جنيه من شقيقتها وأحد أقاربها حتى تستطيع أن تدفع الوديعة الأولى، لكنها لم تكن متأكدة من استطاعتها ردَّ المبلغ. كما أنه من غير الواضح كيف ستغطي باقي المبلغ خلال السنوات القادمة، والذي لا يقل عن 20 ألف جنيه مصري (ما يعادل 16٪ من تكلفة الوحدة). لكنها تأمل في أن أفراد أسرتها لن يضغطوا عليها في المستقبل القريب لتسديد ديونها.

وفي حالة حصولها على الوحدة، ستدفع أم محمود دفعة قدرها 600 جنيه مصري، كجزء من التمويل العقاري المدعوم لمدة 20 عامًا، في حين أن القسط الشهري الرسمي سوف يلتهم ما تستطيع بالكاد توفيره، وهو حوالي 30٪ من دخلها. وستزيد حاجتها إلى تسديد سُلفتها من أفراد أسرتها من عبء تكاليف السكن الشهرية إلى خمسي دخلها. [10] ناهيك عن القروض الأخرى التي قد تحتاجها لتغطية الدفعة الأولى وتكاليف السكن الأخرى، مثل المرافق والصيانة.

لكن أم محمود ستخسر ثلث مبلغ وديعتها، البالغ 11 ألف جنيه، إذا لم تتمكن من إكمال دفعاتها. وفقًا لمعايير مشروع الإسكان الاجتماعي المحدَّثة، سيُخصم من الدفعات المقدمة المسددة 2٪ من القيمة الإجمالية للوحدة كشرط جزائي عند عدم إتمام الشراء.

الطلب مرتفع على السكن غير الرسمي

لا يزال القطاع الخاص غير الرسمي هو البديل الرئيسي لمن لا يتأهلون إلى الإسكان الاجتماعي. وهو أيضًا أحد الخيارات القليلة للمشترين الذين لا يريدون الابتعاد عن مركز المدينة وعن عملهم وعلاقاتهم الأسرية، حيث أن الوحدات المدعومة من الحكومة لا تقع إلا في المناطق النائية سيئة الخدمة.

يعمل محمد ورضوان _متوسطا العمر من محافظة الشرقية_ في القطاع غير الرسمي، ويشتركان في بناء مبنًى من 12 طابقًا في منطقة منشية البكاري في حي فيصل بالجيزة، أحد الأحياء الأكثر ازدحامًا. الطوابق الخمسة الأولى من المبنى مُرخصة، ولكن بقية الطوابق غير مرخصة. يبيع محمد ورضوان الشقة بمساحة 120 مترًا مربعًا بحوالي 180,000 جنيه، والشقة بمساحة 90 مترًا مربعًا بحوالي 130,000 جنيه مصري. وفقًا للمقاولين، تباع الشقة غير المرخصة في مبناهم بأرخص من نظيرتها المرخصة بما يقرب من 30 إلى 50 ألف جنيه مصري، وهذا يتوقف على مدى ارتفاع طابقها عن الطوابق المرخصة.

وقد اشترى الاثنان، مع شركاء آخرين، قطعتي أرض أُخريين في منطقة أكثر حيوية ونشاطًا من فيصل، تسمى “كعبيش”، حيث تباع الشقق ذات الـ120 مترًا مربعًا الآن إلى 300,000 جنيه مصري.

“لا تزال أسعار الشقق في منشية البكاري منخفضة نسبيًّا”. يقول محمد، الذي يرى أن شققه من أرخص الشقق في القاهرة الكبرى، حيث يتم بيعها مقسطة على سنتين.

ويقول توني، وهو مستثمر آخر عمل لسنوات في منطقتي الهرم وفيصل في الجيزة: “عندما لم تكن تكاليف البناء مرتفعة، ولم تكن الحكومة تضايق القطاع غير الرسمي، كان هامش الربح مُجدي عند بيع المساكن متوسطة الدخل”. ويجد توني طلبًا على الشقق ما بين 170,000 – 350,000 جنيه مصري، كما يرى نقصًا حقيقيًّا في العرض في هذا القطاع.

“الشيء الجيد في [الاستثمار في] هذا القطاع هو أنه يمكنك بيع الشقق قبل حتى الانتهاء من تشييد المبنى”. كما يقول.

أما الشقق التي عرضها محمد ورضوان في منشية البكاري، فقد تم بيعها جميعًا من خلال أنظمة دفع مرنة تمتد في الغالب على مدًى من 18 إلى 24 شهرًا، “وإلا لم يكن معظم العملاء ليستطيعوا تحمل تكاليفها”. يشرح محمد.

في مكتبه، الواقع في الطابق الأرضي من المبنى، كان أمير، سائق سيارة أجرة في الثلاثينيات من عمره، يبرم صفقة مع محمد. وقد اتفقوا، بعد مفاوضات قصيرة، على أنه سيشتري شقة (نصف تشطيب) بمساحة 120 مترًا مربعًا في الطابق الأعلى مقابل 180 ألف جنيه، وبذلك تكون نسبة سعر السكن إلى الدخل 2.0 أي الضعف، وهي نظريًّا معقولة. [11] ومع ذلك، فسيضطر أمير إلى دفع ما يقرب من 40٪ من قيمة الشقة مقدمًا، وهو يخطط لتغطية هذه الدفعة الأولى من مصدَرَين مختلفين. أولهما جمعية اشترك فيها على مدى عدة سنوات، وهي تغطي 30,000 جنيه مصرى. والمصدر الثاني هو (خلو الرجل) الذي سيحصل عليه من شقة الإيجار القديم، والذي سيوفر 40,000 جنيه.

أما المبلغ المتبقي للشقة، فسيتم دفعه على أقساط ربع سنوية بقيمة 20 ألف جنيه مصري على مدى الـ18 شهرًا القادمة، أي حوالي 90٪ من دخله خلال تلك الفترة. وكان أمير قد عرض في البداية دفع 15,000 جنيه مصري كل ربع سنة، بحيث يغطي كامل المبلغ على مدى عامين. لكن محمد ومصطفى أصرَّا على خطة دفع مدتها 18 شهرًا، بحجة أنهما يتقاسمان الشقة مع مستثمر ثالث ليس على استعداد للانتظار الطويل قبل الحصول على المبلغ الإجمالي. ليس من الواضح كيف سيستطيع أمير تغطية نفقاته المنزلية بالإضافة إلى دفع تكاليف شقته، بالإضافة إلى 3,000 جنيه لسيارته.

مع خطط دفع ذات عبء كبير مثل هذه، ليس من المستغرب عدم قدرة العديد من المشترين على الاستمرار في الدفع.

“أحد المشترين لا يزال مدينًا لنا بـ 34,000 جنيه على الرغم من مرور عامين بالفعل على موعد دفعهم… لا يمكنني إلا الانتظار. فماذا أستطيع أن أفعل في هذا الوضع الاقتصادي؟! وقد أرسل لي هذا المشتري 7,000 جنيه منذ فترة، ووعد بدفع المبلغ المتبقي”. يقول محمد.

أدت الأسعار المنخفضة نسبيًّا وخطط الدفع المرنة، إلى معاناة الحي، الذي يتكون في معظمه من شوارع ضيقة غير معبدة، من نقص المياه الشديد ومشاكل الصرف الصحي.

طبقًا لطارق، هناك مقاول آخر في المنطقة يقيم في المبنى المقابل لمحمد، تغمر مياه الصرف الصحي عنده الشوارع بشكل متكرر:

“يتجنب الناس الأدوار الأرضية بسبب ذلك… ما يجعل شقق الطابق الأرضي غير مرغوب فيها وأقل سعرًا”.

وتعاني منطقتا فيصل والهرم عمومًا من نقص المياه وانقطاع الكهرباء، كما يؤكد توني. وأولئك الذين يعانون أشد المعاناة هم الذين يعيشون في الشوارع الجانبية الضيقة، والتي لا يزيد طولها على 6 أمتار. هذه الشوارع الصغيرة التي صُمِمت أصلًا من أجل مبانٍ سكنية أقصر بكثير، تهيمن عليها الارتفاعات العالية. قد لا يصل إلى الشوارع الصغيرة البعيدة عن الطرق الرئيسية أكثر من ساعتين فقط من الماء يوميًّا.

وقد قامت بعض المقاهي والمحال التجارية بحفر آبار للحصول على المياه الإضافية التي تحتاجها لاستمرار خدماتها.

القطاع غير الرسمي يتحول إلى إسكان الفئات الأعلى

لا تزال منشية البكاري واحدة من أرخص المناطق في الجيزة، وفقًا للمقاولين في المنطقة، إلا أن أسعارها زادت بشكل ملحوظ خلال الأشهر الماضية. ووفقًا لطارق، وهو مقاول يعمل في المنطقة، فإن الشقة التي كانت تُكلِّف 170,000 جنيه قبل بضعة أشهر تُكلِّف اليوم 200,000، بزيادة 18٪.

ويُلقي المقاولون باللوم على هذه الزيادة على التكاليف المرتفعة للبناء، وعلى انخفاض الجنيه، ومضايقة الحكومة للمقاولين غير الرسميين.

ونتيجة لذلك، وبشكل متزايد، لا يرغب المستثمرون في وضع أموالهم في مساكن متوسطة الدخل. معظم المستثمرين في القطاع غير الرسمي ليسوا في الأصل مقاولين بالمهنة، هم فقط أناس يريدون وضع أموالهم في مشروع مربح.

“على سبيل المثال هنا تجد أحد مصففي الشعر يشترك مع شخص آخر ورث للتو مبلغًا من المال… سيقوما ببناء مبنى شاهق ليبيعا شققه كوسيلة لاستثمار أموالهم”.

“شجعت معدلات الفائدة المرتفعة التي تقدمها البنوك اليوم الكثيرين [على استثمار] أموالهم في الودائع المصرفية بدلًا من استثمارها في العقارات، كما كانوا يفعلون من قبل”. ما يقلل في نهاية المطاف من المعروض من هذه الوحدات.

وفقًا لتوني، فإن عدم استقرار الجنيه المصري جعل من المخاطرة أيضًا عرض الشقق بالتقسيط. [12]

“مع عدم استقرار قيمة الجنيه، قد تندم على بيع شيء بالتقسيط. ما فعلته هو أنني قمت، بدلًا من ذلك، بشراء قطع الأراضي أو الشقق على أقساط و”بأسقعها” لأبيعها في وقت لاحق”.

في مايو الماضي [2017]، بدأت الحكومة حملة واسعة لإزالة وضع اليد على الأراضي المملوكة للدولة فضلًا عن هدم المباني غير الرسمية. وبعد ثلاثة أسابيع، ادَّعت الحكومة أنها هدمت مباني على حوالي 28,000 فدان من الأراضي المملوكة للدولة، بالإضافة إلى إزالة أو تقنين البناء المخالف على مساحة 1.7 مليون فدان من الأراضي الزراعية المملوكة ملكية خاصة. [13] يقول توني: “الحكومة تتدخل بقوة ضد المباني غير الرسمية، ويمكن أن تكون الخسائر مرتفعة جدًّا”.

“تصادر السلطات في كثير من الأحيان مواد البناء أثناء البناء… عندما تصادر الحكومة خلاطة أسمنت تكلف 18,000 جنيه مصري، لن أتحمل ذلك وحدي… سأضيفها إلى سعر الشقة”. يقول محمد. ما يؤدي في النهاية إلى زيادة أسعار المساكن.

وفي الوقت نفسه، ارتفع سعر طن الحديد، وفقًا لتوني، من 7,000 جنيه إلى 12,000 جنيه. مع هذه التكاليف المرتفعة للبناء، من الصعب عرض شقق ينخفض سعرها إلى 200,000 – 300,000 جنيه. يقول المقاول الذي توقف عن الاستثمار في “هذا القطاع” تمامًا، في إشارة إلى الوحدات السكنية التي تباع بأقل من 400,000 جنيه مصرى.

وقال: “هامش الربح لم يعد كافيًا”.

سياسات الحكومة تُسلِّع السكن

القطاع الخاص وتخفيض قيمة الجنيه لم يكونا العاملين الوحيدين المتسببين في رفع أسعار المساكن بشكل متزايد وبشكل لا يمكن تحمله. فالحكومة تستمر وبنشاط في تسليع المساكن، سواء من خلال الاستثمار في العقارات أو من خلال سياسات الإسكان.

تقوم هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، وهي هيئة اقتصادية مملوكة للدولة تحت رئاسة وزير الإسكان، وتعد أكبر مطور أراضٍ في مصر، بالاستثمار في ثلاثة مشاريع إسكان واسعة النطاق تستهدف الربح، بالإضافة إلى قطع الأراضي التي تبيعها، وهو عمل مربح يدر لها نحو 40 مليار جنيه سنويًّا. [14] في أواخر عام 2014، أطلقت الهيئة مشروعًا أسمته “دار مصر للإسكان المتوسط​”، لبناء 150 ألف وحدة خلال السنوات القليلة المقبلة، حيث تراوحت أسعار وحدات الدفعة الأولى، التي تتكون من 30,000 وحدة، بين 250 ألف و637 ألف جنيه مصري. [15] وبعد أقل من عام، تم عرض المرحلة الثانية التي تكونت من 25,000 وحدة، بعد رفع أسعارها بنسبة 29٪. [16] هذا ما عرَّض المشروع لانتقادات شديدة لتسببه في رفع أسعار العقارات بشكل عام بنسبة 30٪. [17] وفي سبتمبر 2017، أطلقت الهيئة مشروع “إسكان مصر”، الذي يقدم 40 ألف وحدة تتراوح أسعارها بين 446,775 و592,000 جنيه مصري. [18] في حين تم تسويق هذا المشروع على أنه يستهدف الأسر بين الدخل المنخفض والمتوسط، فإن أرخص وحدة في إسكان مصر يبلغ سعرها ضعف وحدات الإسكان الاجتماعي ذات الحجم المماثل، والتي تباع بسعر التكلفة. [19] كما قامت هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ببناء 25,000 وحدة سكنية فاخرة، شملت شققًا وفيلات، في العاصمة الإدارية الجديدة. [20] وفي حين لم يتم تحديد الأسعار بشكل نهائي بعد، صرحت نائب رئيس الهيئة بأن الأسعار “لن تقل عن 10,000 جنيه للمتر المربع”. [21] وبما أن هذه الوحدات تتراوح مساحتها بين 125 مترًا مربعًا و328 مترًا مربعًا، [22] فهذا يعني أن أسعار البيع ستتراوح ما بين 1.25 مليون جنيه إلى 3.28 مليون. وبذلك تعادل أرخص وحدة أربعة أضعاف وسيط ​​سعر الشقق في مصر.

كما شجعت الحكومة على تضخم أسعار المنازل من خلال مجموعة من السياسات التسليعية التي تزيد من تحرير السوق، بشكل أكبر مما كان عليه بالفعل. [23]

في مايو الماضي، رفعت الحكومة الحد الأدنى من قيمة الممتلكات التي تؤهل غير المصريين للحصول على تصريح الإقامة إلى 100,000 دولار أمريكي. [24] وأكد الدكتور مصطفى مدبولي، وزير الإسكان، في مؤتمر عقاري كبير في شهر أكتوبر الماضي، على أهمية ما أسماه “تصدير العقار المصري” من خلال الترويج الشخصي للبيع المباشر لغير المصريين الذين سيدفعون بالعملة الصعبة، مضيفًا: “تصدير العقار من الممكن أن يكون أحد أهم السلع الإستراتيجية”. [25] كما توسعت الهيئة في بيع الوحدات والأراضي للمصريين في الخارج وبالدولار الأمريكي حصرًا، وذلك من خلال موقع خاص، nuca.gov.eg، لا يمكن الوصول إليه إلا من خارج مصر.

التوصيات

يجب على الحكومة أن توقف تآكل القدرة على تحمل تكاليف الإسكان

بما أن الموفرين الرئيسيين لإسكان الدخل المتوسط وتحت المتوسط يتخلون عن تلك القطاعات، فمن المتوقع أن تشهد مصر مزيدًا من الأسر التي تعيش في ظروف أكثر حرمانًا لأنها لا تستطيع سوى الاكتظاظ في المساكن القائمة أو توفير مأوًى غير لائق في مبانٍ متهالكة لا يوجد فيها مياه أو صرف صحي مناسبين.

السياسات الرسمية الرامية إلى زيادة تسليع المساكن لن تؤدي إلا إلى تفاقم الأزمة، في حين أن المزيد من الوحدات السكنية، والكثير منها ذات جودة بناء عالية وخدمات جيدة مع البنية التحتية، ستظل فارغة لسنوات.

ومن ثم يتحتم على الحكومة ومجلس النواب أن يضطلعا بدورهما كمُنظِّم للسوق وأن يدعما قدرة المواطنين على تحمل تكاليف السكن من خلال هذه الآليات:

1. وقف تسليع سوق العقارات وضبطه من خلال:

  • التراجع عن التشجيع الرسمي لـ”تصدير العقار”، والقيام بدلًا من ذلك بحماية القدرة الشرائية المحلية.
  • كبح المضاربة في سوق العقارات عن طريق إعادة رفع ضرائب التصرفات العقارية على العقارات المباعة خلال عشر سنوات من شرائها، مع خفضها لمدد أطول.
  • تشجيع الإنتاج الاجتماعي للمسكن من خلال إعادة هيكلة قوانين الإسكان التعاوني.
  • زيادة الشفافية في سوق الأراضي والعقارات، من خلال قاعدة بيانات وطنية متاحة للعامة تفصِّل أسعار الشراء والتأجير.\

2. وقف تسليع سوق الأراضي وضبطه من خلال:

  • تخصيص أراضي الدولة فقط من خلال عقود حقِّ الانتفاع وليس البيع.
  • فرض تنوع لفئات الدخل المختلفة على الوحدات السكنية في المشاريع الخاصة.
  • زيادة حجم الأراضي المخصصة للإنتاج الاجتماعي للمسكن.
  • إعادة هيكلة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة ولامركزيتها (للمزيد عن هذه النقطة انظر توصيات موازنة العمران للسنة المالية 2016/2017 الجزء الثاني).

3. تشجيع استخدام الوحدات القائمة والخالية عن طريق:

  • دعم ترميم المباني المتهالكة والآيلة إلى السقوط من خلال مِنحٍ وقروض ميسرة لأصحابها، تخصص من ميزانية الإسكان الاجتماعي.
  • دعم الفقراء ومحدودي الدخل لاستئجار وحدات قائمة عن طريق قسائم نقدية يحدد لها نسبة رائدة من ميزانية الإسكان الاجتماعي.
  • الضغط على أصحاب الوحدات المغلقة لتأجيرها عن طريق توفير مناخ وآليات تشريعية تضمن الحقوق العادلة للمُلَّاك والمستأجرين، مع رفع الضرائب العقارية على الوحدات المغلقة الصالحة للاستخدام.

 

 

الملاحظات والمراجع

[1] الوحدات التي يمكن أن تستخدم للسكن حسب: الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء. النتائج النهائية للتعداد العام للسكان والإسكان والمنشآت لعام ٢٠١٧. http://www.capmas.gov.eg/Pages/ShowPDF.aspx؟page_id=/Admin/Pages٪20Files/201710914947book.pdf

[2] مؤشر القدرة على تحمل التكاليف، 10 طوبة، سبتمبر 2016. http://10tooba.org/bedi/en/affordability/

[3] تشير المعلومات الأولية التي أعدتها عشرة طوبة لتحديث مؤشر القدرة على تحمل التكاليف لعام 2016، والتي تعتمد على 1,545 عملية بيع في جميع عواصم المحافظات الـ27، إلى أن متوسط ​​سعر المنازل في يونيو 2017 كان 360,000 جنيه مصري. في يونيو 2016 كان 274,510 جنيه.

[4] وفقًا للتنبؤات الإحصائية لعام 2017 واستنادًا إلى بيانات متوسط ​​الدخل القومي السابقة للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، بحث الدخل والإنفاق والاستهلاك لأعوام 2004/05، 2008/09، 2010/11، 2012/13، و2015. تشتمل التوقعات المرتفعة بحث الدخل لعام 2015، والذي أظهر قفزة غير عادية في الدخل. الرقم الأدنى يحذف بيانات بحث الدخل لعام 2015 ويتوقف على خاصية التنبؤ.

[5] الأسر ذات الدخل المتوسط ​​هي الأسر التي تقع في الخُمس الثالث، الدخل المتوسط، وفقًا للجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، بحث الدخل والإنفاق والاستهلاك. في عام 2017، من المتوقع أن يبلغ متوسط الدخل السنوي ما بين 43,337 و52,226 جنيهًا مصريًّا (انظر الهامش الأخير).

[6] “الجمعية” هي صندوق جماعي دوَّار يدفع فيه كل عضو مبلغًا شهريًّا، تسدد إلى أحد الأعضاء كل شهر.

[7] يجب أن يكون العمر بين 21 و50 سنة، وألا يقل الراتب عن 1,500 جنيه مصري (حسب شروط التمويل العقاري) وألا يزيد عن 3,500 جنيه للأسر. للمزيد انظر: إعلان مشروع الإسكان الاجتماعي، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، يوليو 2015 http://tinyurl.com/yccq6jv5

[8] أسعار الفائدة الحالية على الإقراض في السوق أعلى من 20٪.

[9] تم تغيير عدد من معايير الأهلية في هذه الجولة الأخيرة، حيث ارتفعت أقساط الدخل إلى حد أدنى قدره 1,685 و4,740 جنيهًا مصريًّا كحد أقصى للأسر، في حين يتم خصم 2٪ من القيمة الكاملة للوحدة من الإيداع عند ردها إذا اختار المتقدمون عدم الاستمرار. إعلان مشروع الإسكان الاجتماعي، التاسع، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، 24.07.2017 http://www.newcities.gov.eg/dis_alaan.aspx؟ID=85

[10] على افتراض أنها سوف تسدد القرض على ثلاث سنوات على أقساط شهرية متساوية.

[11] سعر الشقة مقسومًا على الدخل السنوي. قال أمير إنه يحقق دخلًا موسميًّا قدره 10,000 جنيه مصري شهريًّا لمدة شهرين خلال العطلة الصيفية (يوليو وأغسطس)، ودخله العادي حوالي 7,000 جنيه مصري كل شهر خلال بقية العام. وهذا يعادل متوسط ​​دخل سنوي قدره 90,000 جنيه مصري. ومن الجدير بالذكر أن الشخص الذي أجريت معه المقابلة قد يكون مبالغًا في دخله بسبب وجود دائنه المستقبلي.

 

[12] تم تحرير سعر الصرف في نوفمبر 2016، ما أدى إلى تخفيض قيمة الجنيه المصري مقابل الدولار بأكثر من النصف.

[13] “ننشر تفاصيل مشاركة الرئيس فى مؤتمر استعراض مستجدات ملف إزالة التعديات على أراضي الدولة|صور” بوابة الأهرام، 07.06.2017  http://gate.ahram.org.eg/News/1522528.aspx

[14] جملة إيرادات الهيئة المتوقعة لهذه السنة 37.9 مليار جنيه. قانون رقم 177 لسنة 2017 بربط موازنة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة للسنة المالية 2017/2018  http://cc.gov.eg/Images/L/379576.pdf

[15]   كراسة الشروط الخاصة بحجز الوحدات السكنية في المرحلة الأولى “مشروع الإسكان المتوسط” بالقرعة العلنية بالمدينة: القاهرة الجديدة، 6 أكتوبر، العبور، الشروق، العاشر من رمضان، بدر، السادات، دمياط الجديدة (25/11/2014-25/12/2014). لمزيد من المعلومات عن المشروع انظر: مشروع دار مصر، موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. بدون تاريخ. الاطلاع في 26.10.2017 http://www.newcities.gov.eg/housing-units/%D8%A7%D8%B3%D9%83%D8%A7%D9%86%20%D8%AF%D8%A7%D8%B1%20%D9%85%D8%B5%D8%B1_%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%B1%D8%AD%D9%84%D8%AA%D9%8A%D9%86.aspx

[16]    كراسة الشروط الخاصة بحجز الوحدات السكنية بالمرحلة الثانية “من مشروع عمارات المتوسط” في مشروع (دار مصر) بالقرعة العلنية بالمدينة: القاهرة الجديدة، 6 أكتوبر، الشيخ زايد، 15 مايو، دمياط الجديدة، الشروق، العبور، بدر، العاشر من رمضان، السادات ، القاهرة الجديدة، المنيا الجديدة، برج العرب الجديدة.

11/10/2015-5/11/2015

[17] “الإسكان المتوسط” يضع الوزارة في مأزق.. وخبراء: “الأسعار مبالغ فيها ورفعت سوق العقارات 30%”، بوابة الأهرام 18.12.2014

http://gate.ahram.org.eg/News/574153.aspx

[18] كراسة الشروط الخاصة بحجز الوحدات السكنية

كرز الروطه بحجز للبيع فى كمبوند فيلدج جاردنز بالقاهرة الجديدة، أنا

العبور، دمياط الجديدة، المنيا الجديدة، بدر 10/9 / 2017- 5/10/2017

[19] التكلفة المعلن عنها للوحدات هي التكلفة الفعلية، والتي يمكن دعمها وفقًا لمقياس تنازلي حسب الدخل إلى 13٪، في حين يتم توفير قروض التمويل العقاري بنسبة فائدة مدعومة.

[20] “مدينة العاصمة الإدارية الجديدة”، هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، بدون تاريخ. تم الاطلاع 26.10.2017

http://www.newcities.gov.eg/know_cities/NewCapital/default.aspx

[21] “سعر المتر بوحدات العاصمة الإدارية لن يقل عن 10 آلاف جنيه”، المال، 06.09.2017 http://www.almalnews.com/Story/344901/16/%D8%B3%D8%B9%D8%B1-%D8%A7%D9%84%D9%85%D8%AA%D8%B1-%D8%A8%D9%88%D8%AD%D8%AF%D8%A7%D8%AA-%D8%A7%D9%84%D8%B9%D8%A7%D8%B5%D9%85%D8%A9-%D8%A7%D9%84%D8%A5%D8%AF%D8%A7%D8%B1%D9%8A%D8%A9-%D9%84%D9%86-%D9%8A%D9%82%D9%84-%D8%B9%D9%86-10-%D8%A2%D9%84%D8%A7%D9%81-%D8%AC%D9%86%D9%8A%D9%87

[22] “بالصور| عايز تسكن في العاصمة الإدارية؟ تعرف على الوحدات السكنية بها”، الوطن،  25.10.2017 http://www.elwatannews.com/news/details/2649507

[23] يحيى شوكت، “تحرير سوق العقار والحيازة غير الرسمية، خطر يهدد الملايين”، المبادرة المصرية للحقوق الشخصية. سبتمبر 2016.

https://www.academia.edu/29606867/تحرير_سوق_العقار_والحيازة_غير_الرسمية_خطر_يهدد_الملايين

[24] “الحكومة تُوافق على تعديل قواعد إقامة الأجانب في مصر وزيادة الرسوم لـ١٠٠ ألف دولار”، بوابة الأهرام، 03.05.2017     gate.ahram.org.eg/News/1511032.aspx

[25] “مدبولى: ندعم صناعة تصدير “العقار المصرى”، الأهرام، 30.10.2017 http://www.ahram.org.eg/NewsQ/620351.asp