أنواع الحيازة في مصر 1: ما هو الإيجار؟

ما هو تعريف الإيجار؟

يعرّف القانون المدني الإيجار في المادة 558 على أنه: «عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أنه يمكّن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم»

ما هي أنواع عقود الإيجار الموجودة في مصر؟

يوجد في مصر أربعة أنواع رئيسية من عقود الإيجار السكني، والتي تختلف باختلاف تاريخ العقد والقانون الذي يحكمه:

1. الإيجار القديم (الإيجار المحدد)

2. الإيجار الجديد (إيجار السوق)

3. العقود المفتوحة / عقود 59 سنة

4. الإيجار المنتهي بالتملك/ الإيجار التمليكي

1. الإيجار القديم

القانون المنظم: القانون رقم 164 لسنة 2025، الذي يلغي جميع القوانين السابقة مثل القانون رقم 49 لسنة 1977 والقانون رقم 136 لسنة 1981

المدة: كانت في السابق إيجارًا مدى الحياة قابلاً للتوريث لجيل واحد؛ ومنذ عام 2025، تم إدخال مدة أقصاها 7 سنوات، تنتهي بعدها مدة الإيجار

مبلغ الإيجار: كانت ثابتة في السابق (وفي أحيان كثير دفع المستأجر «خلو رجل» ليتنفع بالعقار)، ولكن منذ عام 2025 تم زيادتها وفقًا للجان التقييم، حيث ترتفع بنسبة 15 في المائة سنويًّا من بعد الزيادة الأولى.

شكل 1: أحد عقود الإيجار القديم (معروف من تاريخ كتابة العقد)

لمزيد من التفاصيل حول اللإيجار القديم راجعوا تقاريرنا هنا

2. الإيجار الجديد

التشريعات الحاكمة: القانون رقم 4 لسنة 1996 (الذي يشير إلى أحكام القانون المدني) والقانون رقم 165 لسنة 2025؛ أي أي عقد إيجار سكني أبرم في 31 يناير 1996 أو بعده

مدة العقد: يحددها الطرفان، وتتراوح بين شهر واحد و69 سنة (تتطلب العقود التي تتجاوز مدتها تسع سنوات التسجيل بالشهر العقاري)

مبلغ الإيجار: يتفق عليه الطرفان بناءً على أسعار السوق؛ ولا يوجد حد أقصى قانوني، وجرى العرف أن الزيادة السنوية 10 في المائة طوال مدة العقد.

شكل 2: أحد عقود الإيجار الجديد كما يتم بيعه في المكتبات. ويعرف من القانون الحاكم في الدباجة

L

لمزيد من التفاصيل حول أسعار الإيجار الجديد راجعوا تقاريرنا هنا

3. العقود المفتوحة / 59 سنة

يُشار إليها أحيانًا باسم «عقود الإيجار القديم»، لكنها لا تخضع لقوانين الإيجار القديمة

التشريعات الحاكمة: القانون رقم 4 لسنة 1996 (الذي يشير إلى أحكام القانون المدني) والقانون رقم 165 لسنة 2025؛ أي عقد إيجار سكني تم توقيعه في 31 يناير 1996 أو بعده

المدة: قد ينص العقد على أنه «مفتوح المدة»، أو «حتى زوال العقار»، أو «مدى الحياة»، أو «59 سنة»، لكن القانون المدني يحدد مدة جميع هذه الشروط بـ 59 سنة. كما توجد دعاوى قضائية تطالب بإبطال هذه العقود.

مبلغ الإيجار: يتألف من دفعة مقدمة كبيرة وإيجار ثابت طوال مدة العقد

4. الإيجار المنتهي بالتمليك / الإيجار التمليكي

التشريعات الحاكمة: القانون المدني وشروط العقد

المدة: قد يستمر عقد الإيجار لمدة 20 أو 30 عامًا؛ وعند انتهاء المدة الكاملة، يحق للمستأجر شراء العقار مقابل الإيجار المدفوع وأي وديعة، إن وجدت

مبلغ الإيجار: يتكون من وديعة وإيجار ثابت، أو إيجار يزداد على مدار مدة العقد

هل توجد أشكال أخرى من الإيجار؟

نعم، هناك أشكال أخرى للسكن في عقار لا تملكه، لكنها لا تُسمى قانونياً «عقود إيجار»، إما لعدم دفع إيجار، أو لارتباطها بعلاقة أخرى مثل علاقة العمل.

1. السكن الإداري / بدل عيني

2. عقود الاستضافة

1. السكن الإداري / بدل عيني

بالنسبة للموظفين الذين يرتبط سكنهم بطبيعة عملهم، أو حراس العقارات (البوابون)

التشريعات الحاكمة: أحدث تشريع هو قرار رئيس الجمهورية رقم 351 لسنة 2021 بالنسبة للهيئات الحكومية؛ أما بالنسبة لشركات القطاع الخاص، فتخضع للاتفاق المبرم مع صاحب العمل أو لعقد العمل

المدة: ترتبط العقود الحكومية بسن التقاعد البالغ 60 عامًا، في حين ترتبط الترتيبات الأخرى بمدة الخدمة؛ وهذا يعني أنه في حالة استقالة الموظف أو فصله، تنتهي علاقته بالسكن.

مبلغ الإيجار: في معظم الحالات، يتم توفير السكن مجانًا مقابل العمل؛ وفي بعض المساكن التي توفرها الحكومة، يدفع الموظف مبلغًا لا يتجاوز 5 في المائة من إجمالي راتبه، ويزداد هذا المبلغ بنسبة 1 في المائة كل عام.

2. عقود الإستضدافة

التشريعات الحاكمة: القانون المدني، الباب الخاص بالإعارة (المواد 635–645)؛ ولا يتمتع الشاغل بحقوق المستأجر (حماية أقل).

المدة: حسب الاتفاق؛ ويجوز للمالك إنهاء العقد في أي وقت.

مبلغ الإيجار: بدون مقابل

شكل 3: أحد صيغ عقود الإستضافة المتداولة، ومعرف بالعنوان أعلى العقد وبنوده

كيف أعرف نوع عقد الإيجار الذي أمتلكه؟

من العقد؛ حيث سيُذكر في الديباجة في البداية أن عقد الإيجار قد أُبرم وفقًا للقانون الآتي. وإذا لم تكن هناك إشارة مكتوبة إلى القانون، فإن تاريخ العقد هو المعيار الحاسم: فإذا كان العقد عقد إيجار، فإن جميع العقود المؤرخة قبل 31 يناير 1996 تُعتبر عقود “إيجار قديم”، وجميع العقود المؤرخة بعد ذلك التاريخ تُعتبر عقود “إيجار جديد”، أي يحكمها القانون المدني.