محدّث | الإيجار القديم – سين و  جيم على القانون الجديد بعد التصديق عليه

*المقال تم تحديثه يوم 1 ديسمبر 2025

التقرير ده بيلخص أهم نقاط قانون تحرير الإيجار القديم، والمعروف رسميًا بالقانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر (إضغط هنا لقراءة نسخة أصلية منه) بعد تصديق رئيس الجمهورية عليه ونشره بالجريدة الرسمية. المقال بيقدم القانون بشكل مبسط للمستأجرين وللمُلاك من خلال تسع أسئلة وأجوبة…

يمكن الإطلاع على أرشيف لجميع التشريعات الأصلية الخاصة بالإيجار القديم من خلال هذا الرابط (يتم تحديثه دوريًا)

س1: قانون تحرير الإيجار القديم كده إتوافق عليه خلاص وهيتنفذ؟

ج: مجلس النواب وافق على القانون نهائيًا في الجلسة العامة في أول شهر يوليو اللي فات. وبعد حوالي شهر صدق رئيس الجمهورية عليه وتم نشره في الجريدة الرسمية اللي بتنشرها المطابع الأميرية، مش الجرايد يعني، يوم 4 أغسطس، وبقى ساري من يوم 5 أغسطس. ورغم الطعون عليه في المحاكم، هو لحد دلوقتي ساري وماتوقفش أو إتلغى.

س2: إيه هي العقود اللي هتتأثر بالقانون ده؟

ج: القانون الجديد بيلغي كل قوانين الإيجار القديم زي القانون رقم 136 لسنة 1981 و 49 لسنة 1977 وكل اللي قبلهم. يعني أي عقد إيجار إتعمل قبل العمل بقانون الإيجار الجديد في 31 يناير سنة 1996، هيطبق عليه القانون ده.

لكن في عقود إسمها برضه عقد إيجار قديم، أو عقد مفتوح، أو عقد 59 سنة، وبتبقى بإيجار ثابت بس محددة لمدة 59 سنة. دي مش تبع القانون ده لو اتعملت بعد يوم 30 يناير 1996، لأنها تتبع الإيجار الجديد، أو الأصح، القانون المدني، ومش هتتلغي. في جدل كبير عليها دلوقتي في المحاكم، فاللي عنده عقد كده أفضل يستشير بمحامي.

س3: وعقود الإيجار القديم خلاص هتتلغي؟

ج: حسب المادة (2) من القانون، عقود الإيجار القديم للوحدات السكنية هتنتهي بعد 7 سنين، يعني يوم 4 أغسطس سنة 2032.

والعقود غير السكينة هتنتهي بعد 5 سنين، يعني يوم 4 أغسطس سنة 2030.

وفي كمان حالتين ممكن يتم إخلاء الوحدات فيهم قبل المدة دي.

س4: يعني في حالات لازم تخلى الوحدات قبل المدة اللي في القانون؟

ج:  آه في حالتين بتحددهم المادة (7) من القانون.

1. أول حالة هي إذا ثبت ترك المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

2. وتاني حالة هي إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر.

هيكون الاثبات وطرق الطعن عليه قدام قاضي الأمور الوقتية أو المحكمة المختصة بحسب الأحوال، ولن يتم تنفيذ الطرد إلا بعد صدور أمر من قاضي الأمور الوقتية أو حكم من المحكمة. بس في الحالتين، ممكن يتظلم المستأجر من أمر القاضي، أو يطعن لو هو حكم.

س5: هل إنتهاء العقود معناه الطرد؟

ج: المادة 7 بتنص على أن المستأجر مُلزَم أنه يخلي الوحدة السكنية بعد الـ7 سنين.
بس ممكن يبقى في ملاك مش عاوزين الوحدة لنفسهم، فهيبقوا عاوزين يأجروها بسعر السوق، ويعرضوا على المستأجر. في طبعًا مُلاك ممكن يتفقوا مع المستأجرين على إيجار أقل شوية من سعر السوق كنوع من التكافل الاجتماعي، وفي اللي هيبقى عاوزها ومش هعيد تأجيرها.

في كمان طعون مرفوعة ضد القانون وفي نواب وعدوا بتقديم تعديل على القانون، لكن لحد دلوقتي القانون ساري.

س6: طيب صحيح هيبقى فيه سكن بديل من الحكومة؟

ج: حسب قرار مجلس الوزراء رقم 53 لسنة 2025 (إضغط لقراءته)، تم وضع قواعد وشروط وإجراءات الإسكان البديل. وده حسب المادة (8) من القانون اللي نصت أن هيبقى في أحقية للمستأجرين في حالة أن في مشاريع متاحة من الحكومة.

في المقابل، المستأجر لازم يكتب إقرار بإخلاء وتسليم الوحدة المستأجرة، بس بعد صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة الحكومية.

س7: وإيه شروط وحدات الحكومة؟

ج: في بوابة الكترونية اتعملت في أكتوبر متاحة لحد 12/ 4/ 2026 (بقرار مجلس الوزراء رقم 4 لسنة 2026)، وممكن تتمد.

ده رابط البوابة وفيه شروط التقدم على الوحدات والمستندات المطلوبة

ملحوظة: الإقرار بترك الوحدة المستأجرة حال تخصيص وحدة من الحكومة مش في المرحلة دي، يعني اللي عاوز يقدم يقدم

القرار حدد عدد من الأولوليات اللي هيتم على أساسها توزيع الوحدات على المستأجرين المتقدمين لو ما كانش في وحدات كافية زي الأولى بالرعاية والمتزوج ويعول، وكلها متاحة من البوابة.

وزير الإسكان كمان صرح في شهر 1/ 2026 أن في أربع أنظمة للوحدات متوزعين حسب متسوى الدخل:

1. الإيجار المدعوم: حيث يتحمل المستفيد حد أقصى 25% من الدخل أو المعاش، وهو مخصص لكبار السن والفئات الأكثر حاجة

2. الإيجار التمليكي: دفع قيمة إيجارية تنتهي بتمليك الوحدة بعد استكمال المدة المحددة (لكن عادة بيبقى في مقدم بيدفع ومش متحدد متسوى الدخل اللي يقدر يقدم بس هيطون لمحدودي الدخل اللي دخلهم أعلى شوية من الأكثر إحتياجًا).

3. التمويل العقاري: مخصص لمن لديهم القدرة المالية، على غرار نظم الإسكان الاجتماعي، لتسهيل تملك وحدات بديلة (يعني محدودي ومتوسطي الدخل حسب شروط سكن كل المصريين).

4. الشراء المباشر: منح حق شراء الوحدة مباشرة من الوزارة لمن لا تنطبق عليهم شروط الاستحقاق (يعني وحدات زي سكن مصر ودار مصر وظلال إلخ…)

عملية فرز الطلبات ممكن تاخد لها سنة لأن خطواتها كثير، خاصة لو طلب إترفض وبعدين حصل تظلّم. أما التخصيص فالمفروض يحصل خلال الست سنين اللي جايين، لأن المادة (8) ألزمت أن الوحدات يتم تخصيصها للمستأجرين بحد أقصى سنة قبل إنتهاء العقد.

بس للأسف ده ميعاد تنظيمي غير مُلزم للحكومة، بمعنى لو الحكومة مخصصتش وحدات كفاية خلاله، هيبقى برضه المستأجر مُلزم بالإخلاء بعد إنتهاء مدة السبع سنين.

س8: القانون هيزود الإيجارات قد إيه؟

ج: حسب المادتين (3 و4) الإيجارات هتزيد 10 أضعاف في المناطق اللي هتتصنف أنها “إقتصادية” و “متوسطة” بحد أدنى 250 جنيه في الشهر للإقتصادية و400 جنيه للمتوسطة، وهتزيد 20 ضعف في المناطق اللي هتتصنف أنها “متميزة”، بحد أدنى 1000 جنيه في الشهر.

بالإضافة، حددت المادة (6) أن الإيجارات الجديدة تزيد بنسبة 15% كل سنة. يعني اللي بدأ بـ250 السنة دي، هيدفع 287.5 بعد 12 شهر، واللي بدأ بـ1000 هيدفع 1150 بعد 12 شهر إلخ…

س9: طيب وهدفع الإيجارات الأعلى دي إمتى؟

ج: المادة (4) بتقول أن من الشهر الي بعد ما القانون يتنشر رسميًا، يعني من أول شهر 9 (سبتمبر) 2025، المستأجرين هيدفعوا 250 جنيه تحت الحساب. ده هيبقى كل شهر لحد أما كل محافظ يصدر قرار بالمناطق المختلفة ومستوياتها.

تحديث: في منتصف شهر 2/ 2026 كانت كل قرارات المحافظين إتنشرت راجع أرشيف القرارات هنا

كده بقى على المستأجرين من أجرة شهر 2 حاجتين:

1. دفع الإيجار النهائي، يعني حسب المستوى اللي اتحدد فيه نطاق العمارة سواء إقتصادي أو متوسط أو متوسط زي ما شرحنا في رقم 8.

2. وكمان يدفع الفارق بين الـ250 جنيه اللي كان بدأ يدفعها والقيمة النهائية اللي حددها القرار. دي يتم تقسيطها على نفس المدة اللي كان بيدفع فيها الـ250 جنيه. يعني لو مثلًا كان الإيجار النهائي 400 جنيه، هيبقى لازم يدفع الـ400 جنيه من بداية الشهر الجديد، وفوقيها الـ150 جنيه الفرق من الـ250 اللي كانت تحت الحساب، يعني إجمالي 550 جنيه في الشهر بنفس عدد الشهور اللي مرت لحد ما قرار المحافظ طلع. ( فمثلا لقرارات شهر 11 هيبقى لازم يدفع الفارق لشهور 9و10و11 متقسطيتن على شهور 12 و1و2، وهكذا).

3. بالنسبة فقط للناس اللي رفعت طعون ضد قرارات المحافظين ومش أي حد تاني، ينصح بإستشارة محاميهم إذا كان لازم يدفعوا الإيجار النهائي أو يفضلوا يدفعوا الـ250 جنيه.

 (بيتم تحديثه دوريًا لحد ما تنزل كل القرارات)

إستفسارات وأسئلة

لو في أي استفسارات أو أسئلة أو حاجه كتبناها غلط، يا ريت تبعتوا لنا على الصفحة أو من خلال الإيميل info@10tooba.org