مشروع الإسكان الاجتماعي ـ الإعلان الرابع عشر: مزايا وعيوب

مع فتح باب الحجز للإعلان الرابع عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي – والمعروف بالمليون وحدة، وطرح 100 ألف وحدة للحجز في المدن الجديدة بتسع محافظات (الشكل1)، ينشر مرصد العمران تقريره عن مزايا وعيوب المشروع.

 للإطلاع على الإعلانات الأخرى إضغط هنا

 

الشكل1:  الإعلان الرابع عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي كما تم نشره بالصحف 16 أكتوبر 2020

 

مزايا المشروع بإيجاز

1– أولويات المتقدمين

وفقًا لقانون الإسكان الاجتماعي ،[1] في حالة عدم كفاية الوحدات المطروحة لطلبات تخصيص الوحدات، فإن أولوية التخصيص تكون للمتزوج الذي يعول (بما يشمل حالات المطلق والمطلقة والأرمل والأرملة) بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأسر الأكثر عددًا. يلي ذلك المتزوج بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأعزب بأولوية للأصغر سنًّا.

2– التسهيلات الائتمانية

الغرض الأساسي من المشروع هو إتاحة وحدات سكنية لمحدودي الدخل ممن لا يستطيعون المنافسة على العقارات المطروحة داخل السوق. كما أنه يوفر فرصة للحصول على شقة بمواصفات جيدة نسبيًّا من حيث التشطيبات بالتقسيط على مدة مريحة.

3- تقسيط مقدم الحجز

بخلاف بعض الإعلانات السابقة، التي نصَّت على تسديد مقدم الحجز دفعة واحدة (ولكن لوحدات جاهزة للتسليم الفوري)، يقدم الإعلان الرابع عشر فرصة تقسيط مقدم الحجز على ثلاث سنوات، وهي فترة الانتظار حتى بناء وتسليم الوحدات، وهو ما يقلل من الأعباء المالية بعض الشيء.

4- توفير شقق بمساحتين مختلفتين

يقدم الإعلان الرابع عشر بعضًا من التنوع عن طريق طرح شقق غرفتين وصالة (75م²) وثلاث غرف وصالة (90م²)، بأسعار مختلفة لتناسب قطاعًا أوسع من المتقدمين. وهذه أول مرة يتم فيها طرح الوحدات الأصغر منذ الإعلان العاشر والذي تم طرحه منذ عامين.

 

عيوب المشروع بإيجاز

1– اعتماد التمويل العقاري على دخل شهري ثابت

بينما تلائم دفعات التمويل العقاري الشهرية الموظفين (الحكوميين عادة، والعاملين بالقطاع الخاص الرسمي) من ذوي المرتبات الثابتة، قد يجد أصحاب الأعمال الحرة والعاملون لديهم صعوبة في ترتيب أولويات دخولهم التي تتذبذب حسب أحوال السوق، بالإضافة إلى المواسم، ما يرفع من مخاطر عدم السداد في أشهر معينة من السنة، بينما توجد وفرة في أشهر أخرى.

كما أن صعوبات استيفاء أوراق إثبات الدخل المطلوبة من ذوي الأعمال الحرة والعاملين لديهم قد يمثل عائقًا على التقديم إلى المشروع.

2– ارتفاع الأسعار بشكل ملحوظ عن الإعلانات السابقة

ارتفع سعر الوحدات الـ90م² بـ35% عن الوحدات المماثلة المطروحة بالإعلان العاشر منذ سنتين، أي بواقع 18% سنويًّا، وتزيد بـ60% عن وحدات الإعلان الثالث عشر المطروحة منذ خمسة أشهر فقط، وذلك مع زيادة الحد الأقصى للدعم المقدم من الصندوق إلى 60 ألف جنيه، بدلًا من 40 ألف في الإعلانات الثلاث الأخيرة (الشكل2). بالطبع لم يقابل هذه الزيادات الباهظة زيادة في الدخل، حيث زاد معدّل سعر الوحدة إلى دخل الأقل دخلًا (أقل فئة عشرية) من 4.9 في الإعلان العاشر، و3.7 في الإعلان الثالث عشر إلى 5.4 في الإعلان الحالي (الشكل2).

 

الشكل2

 

3– …مما رفع عبء المقدمات

رغم قابلية تقسيط المقدمات على ثلاث سنوات، فإنها لا زالت عبئًا كبيرًا على الأقل على الدخل، خاصة لمن يستأجر مسكنًا حتى يتسلم الوحدة. فتتراوح أعباء المقدمات، أي نسبة المقدم (جدية الحجز زائد مقدم الحجز زائد دفعة التعاقد) بين 13% من الدخل السنوي للأعلى دخلًا، إلى 52% للأقل دخلًا وذلك حال طلب تسديد فقط 15% من سعر الوحدة كمقدم بالتقسيط على ثلاث سنوات بالإضافة إلى سنة قبل تسديد جدية الحجز (الجدول 1). أما في حالة طلب تسديد 40% من ثمن الوحدة، وذلك في الأغلب لأصحاب الأعمال الحرة، فترتفع الأعباء إلى ما بين 34% إلى 135% من الدخل (الجدول 1).

هذه المبالغ المرتفعة للأقل دخلًا أو لأصحاب الأعمال الحرة ترفع من مخاطر لجوء بعض المتقدمين إلى السُّلف غير الرسمية (إيصالات أمانة وكمبيالات)، ما قد يضاعف من أعباء ديونهم مع استلام الوحدة وبداية تسديد أقساط التمويل العقاري، بالإضافة إلى تسديد أقساط السلف غير الرسمية.

الجدول 1: أعباء المقدمات للوحدات الـ75م على المتقدمين من مستويات الدخل المسموح بها

الدخل الشهري		1,500	3,750	6,000
الدخل السنوي		18,000	45,000	72,000
دفعة جدية الحجز	12,500	69%	28%	17%
4 أقساط ربع سنوية السنة 1	8,400	47%	19%	12%
4 أقساط ربع سنوية السنة 2	8,400	47%	19%	12%
4 أقساط ربع سنوية السنة 3	8,400	47%	19%	12%
متبقى المقدم لإستكمال 15%	0	0%	0%	0%
متبقى المقدم لإستكمال 25%	22,850	127%	51%	32%
متبقى المقدم لإستكمال 40%	59,450	330%	132%	83%
وديعة الصيانة (5% من ثمن الوحدة)	12,200	68%	27%	17%
إجمالي المقدم على أربع سنوات 15%	37,700	52%	21%	13%
إجمالي المقدم على أربع سنوات 25%	60,550	84%	34%	21%
إجمالي المقدم على أربع سنوات 40%	97,150	135%	54%	34%

 

4- قابلية زيادة الأسعار 10% إضافية

تنص كراسة الشروط على أن الأسعار المعلنة للوحدات من الممكن أن تزيد حتى 10% عن الأسعار المعلنة خلال السنوات الثلاث حتى التعاقد. هذه الزيادات، ما بين 24 ألف جنيه للوحدات الأصغر حجمًا، و31 ألف جنيه للوحدات الأكبر، قد تمثل عبئًا مفاجئًا على المتقدمين، الذين لن يستطيعوا الوفاء بها، سواء بالتسديد النقدي وقت التعاقد، أم بتحميلها على قيمة التمويل، ما سيرفع قيمة الأقساط.

5- القسط يلتهم 40% من الدخل

تحديد نسبة الأقساط القصوى إلى الدخل عند 40% يعد نسبة مرتفعة تضغط على مصاريف الحياة الأخرى. فمتوسط الإنفاق على المسكن في مصر بما فيه الإيجارات والكهرباء والصيانة تمثل 18% ببحث الدخل والإنفاق.

 

 

الاشتراطات العامة

بعد معرفة مزايا وعيوب المشروع، والاهتمام بالتقدم إليه، إليكم بعض الإرشادات حول آلية التقدم والتفاصيل حول الأسعار وسبل التسديد. بالنسبة إلى الاشتراطات المطلوب توافرها في المتقدمين إلى المشروع، فيمكن تلخيصها كالتالي:[2]

1– شروط عقارية

لا يحق للمتقدم أو أسرته وأبنائه القصر التقدم إلى أكثر من وحدة واحدة فقط في الإعلان الواحد.

ألَّا يكون قد سبق له تخصيص وحدة سكنية أو قطعة أرض أو قرض تعاوني للإسكان أو دعم سكن له أو للأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أيًّا كان نوعها سواء كانت في حوزته، أو تنازل عنها للغير أو آلت إلى المتقدم بالتنازل من الغير.

ألَّا يكون المتقدم أو الأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) مالكًا لمسكن، أوآل إليه بالإرث الشرعي.

 يعاقب بقانون الإسكان الاجتماعي (مادة 19) كل من أدلى ببيانات على خلاف الحقيقة بالحبس وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين – اضغط هنا للاطلاع على القانون!

2– شروط مكان الوحدة

يجب أن يكون المتقدم من أبناء المحافظة، أو المقيمين بها أو المرتبط بها عملًا أو بإحدى المدن الجديدة التابعة لها، أو بإحدى المحافظات المجاورة (راجع الشكل3 لمعرفة أماكن الوحدات). والأولوية للعاملين أو المقيمين بالمحافظة.

ملحوظة: لم يحدد بكراسة الشروط المحافظات المجاورة للمحافظات المذكورة التي يمكن التقدم من خلاله، لذا يفترض أي من المحافظات التي لديها حدود ملاصقة!

 

الشكل3: المدن الجديدة المتاح بها وحدات والمحافظات التابعة إليها

 

3- شروط الدخل والتمويل

الحد الأدنى: يجب ألَّا يقل صافي الدخل (بعد خصم الضرائب إلخ…) عن 1500 جنيه شهريًّا (18 ألف جنيه سنويًّا)، وهذا أعلى من الإعلانات السابقة  التي كانت تنص على 1300 جنيه شهريًّا.

الحد الأقصى: يجب ألا يزيد الدخل على 6000 جنيه شهريًّا (72 ألف جنيه سنويًّا) للأسرة (زوج وزوجة) أو عن 4500 جنيه (54 ألف جنيه سنويًا) للأعزب، وهذه الحدود أعلى من الإعلان السابق (5700 جنيه و4200 جنيه شهريًّا).

بالنسبة إلى العاملين بالجهات الحكومية وقطاع الأعمال عليهم تقديم:

• شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري.

بالنسبة إلى العاملين بالشركات وجهات القطاع الخاص عليهم تقديم:

• شهادة معتمدة من جهة العمل تتضمن جميع البيانات الأساسية بصافي الدخل السنوي أو الشهري موضح بها رقم السجل التجاري والبطاقة الضريبية لجهة العمل.

بالنسبة إلى أصحاب المهن والأعمال الحرة والأنشطة التجارية والحرفية، عليهم تقديم:

• شهادة من محاسب قانوني معتمدة تبين صافي الدخل السنوي أو الشهري موضح بها مهنة المتقدم.
• صورة من السجل التجاري أو البطاقة الضريبية لأصحاب المهن والأنشطة التجارية والحرفية.
• شهادة التأمينات الاجتماعية (إن وجدت) موضح بها المهنة والأجر التأميني أو صورة من البطاقة النقابية أو اشتراك النقابة.

بالنسبة إلى الأرامل والمطلقات وأصحاب المعاشات، عليهم تقديم:

• طابعة معتمدة ببيانات المعاش من التأمينات بالنسبة إلى الأرملة وأصحاب المعاشات.
• صورة من مستند النفقة التى تتحصل عليها المطلقة.

يلتزم المتقدم بشراء العقار بالتقسيط حتى عشرين عامًا بنظام التمويل العقاري.

يجب أن يكون المتقدم قد أتم عامه الحادي والعشرين وألا يتجاوز الخمسين.

هناك شروط وتفاصيل إضافية وموحدة لجميع البنوك عن الدخل حسب الكتاب الدوري للبنك المركزي بتاريخ 27 نوفمبر 2016. اضغط هنا للاطلاع عليها!

4– شروط الاستخدام

حسب كراسة الشروط، يجب على المتقدم أن يلتزم بالاستعمال السكني للوحدة المخصصة له (لا يقبل تغيير استخدامها إلى مكتب أو محل)، كما يجب أن يستمر السكن منتظمًا لمدة سبع سنوات (حددها قانون الإسكان الاجتماعي في المادة 4 بخمس سنوات).

ويحظر التصرف في الوحدة (بيع أو إيجار، إلخ…) قبل مضي سبع سنوات من استلامها (خمس سنوات بالقانون) دون الرجوع إلى صندوق الإسكان الاجتماعي.

يعاقب كل من يخالف هذه الأحكام حسب قانون الإسكان الاجتماعي بالحبس مدة لا تقل عن سنة، وبغرامة لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين، ويحكم برد الوحدة والدعم إلى الصندوق، ورد ما تم سداده للمستثمر (المتقدم)– اضغط هنا للاطلاع على القانون!

 

5– شروط أخرى

بالنسبة إلى المتقدمين من ذوي الاحتياجات الخاصة فقد خصص الصندوق لهم مواقيت منفصلة من أجل التقدم للحصول على وحدات سكنية تابعة للمشروع، شريطة أن يتم تقديم ما يفيد وجود إعاقة من المجالس الطبية المتخصصة أو اللجنة الصحية العامة للمحافظة محل سكن المتقدم.

للمزيد من الشروط والتفاصيل، راجع نسخة أصلية من كراسة الشروط يتم بيعها بمكاتب البريد الواردة في هذا الرابط!

 

الأسعار ونظم السداد

تم طرح الوحدات بمساحتين يتم تسليمهما بعد ثلاثة سنوات من تسديد أول قسط مقدم الحجز، أي شهر إبريل سنة 2024. هناك وحدات 75م2 (غرفتين نوم وصالة) بـ244 ألف جنيه قابلة للزيادة حتى 10% أي إلى 268 ألف جنيه عند التسليم بعد ثلاث سنوات. ووحدات 90م2 (ثلاث غرف نوم وصالة) بـ310 ألف جنيه، قابلة للزيادة حتى 10% أي إلى 341 ألف جنيه عند التسليم بعد ثلاث سنوات.

تنقسم مراحل السداد إلى أربع مراحل حسب الجدول رقم 1. تنتظم المرحلتان الأولى والثانية بين المتقدمين، بينما تختلف تفاصيل المرحلتين الثالثة والرابعة الخاصتين بالدعم وقرض التمويل العقاري حسب ما يقرره الصندوق والبنوك المقدمة للقرض حسب نتيجة الاستعلام لكل حالة على حدة آخذين في الاعتبار موقف دخل الأسرة المسموح به (يتراوح بين 1500 جنيه شهريًّا كحد أدنى إلى 6000 جنيه كحد أقصى)، بالإضافة إلى طبيعة العمل (موظف، أو صاحب أعمال حرة)، والتاريخ الائتماني (وجود قروض أخرى من عدمه، وانتظام السداد). لذا فما يقدمه الجدول ما هو إلا قيم استرشادية بغرض الشرح.

الجدول 2: مراحل سداد قيم الوحدات حسب مساحة الوحدة ومستوى دخل وطبيعة عمل المتقدم

مساحة الوحدة		شقق 75م				شقق 90م
تسلسل التسديد	مستوى الدخل وطبيعة العمل	المتقدم أ: حد الأدنى1500جم/شهر موظف	المتقدم ب: متوسط3750جم/شهر أعمال حرة	المتقدم ج: لحد الأقصى 6000جم/شهر موظف		المتقدم أ: حد الأدنى 1500جم/شهموظف	المتقدم ب: متوسط3750جم/شهرأعمال حرة	المتقدم ج: لحد الأقصى 6000جم/شهرموظف
إجمالي ثمن الوحدة	(مضافة 5% وديعة صيانة)	256,650	256,650	256,650		325,950	325,950	325,950
صافي ثمن الوحدة	الوحدة	244,000	244,000	244,000		310,000	310,000	310,000
1- عند التقديم	كراسة الشروط	100	100	100		100	100	100
	مصاريف إدارية	350	350	350		350	350	350
	دفعة جدية الحجز	12,500	12,500	12,500		15,500	15,500	15,500
	إجمالي عند التقديم	12,950	12,950	12,950		15,950	15,950	15,950
2- مقدم الحجز يسدد خلال ثلاث سنوات حتى تسلم الوحدة	4 أقساط ربع سنوية السنة 1	8,400	8,400	8,400		10,400	10,400	10,400
	4 أقساط ربع سنوية السنة 2	8,400	8,400	8,400		10,400	10,400	10,400
	4 أقساط ربع سنوية السنة 3	8,400	8,400	8,400		10,400	10,400	10,400
	إجمالي مقدم	25,200	25,200	25,200		31,200	31,200	31,200
3أ- عند التعاقد: بديل أول بدون تقسيط وديعة الصيانة	متبقي المقدم لاستكمال 15% – 40% حسب الاستعلام	25%	40%	15%		25%	40%	15%
		22,850	59,450	0		30,350	76,850	0
	وديعة الصيانة (5% من ثمن الوحدة)	12,200	12,200	12,200		15,500	15,500	15,500
	إجمالي التعاقد	35,050	71,650	12,200		45,850	92,350	15,500
	إجمالي المدفوع قبل الاستلام	73,200	109,800	50,350		93,000	139,500	62,650
		29%	43%	20%		29%	43%	19%
4أ- الدعم والتمويل العقاري	متبقي ثمن الوحدة	183,450	146,850	206,300		232,950	186,450	263,300
	دعم (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم)	60,000	32,500	5,000		60,000	32,500	5,000
	التمويل المطلوب	123,450	114,350	201,300		172,950	153,950	258,300
	قيمة القرض (بفائدة متناقصة 7%)	172,830	160,090	281,820		242,130	215,530	361,620
	عدد سنوات التسديد (تحدد من قبل البنك)	20	9 إلى 15	10 إبى 15		20	12 إلى 20	13 إلى 20
	الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة في السنوات اللاحقة)	600	1,500	2,400		600	1,500	2,400
3ب- عند التعاقد مع تقسيط وديعة الصيانة	متبقي المقدم لاستكمال 15% – 40%*	25%	40%	15%		25%	40%	15%
		22,850	59,450	0		30,350	76,850	0
	إجمالي التعاقد	22,850	59,450	0		30,350	76,850	0
	إجمالي المدفوع قبل الاستلام	61,000	97,600	38,150		77,500	124,000	47,150
4ب- الدعم ولتمويل العقاري	متبقى ثمن الوحدة + 5% وديعة صيانة	195,650	159,050	218,500		248,450	201,950	278,800
	دعم (يقل مع زيادة الدخل ويحدده الصندوق بعد التقدم)*	60,000	32,500	5,000		60,000	32,500	5,000
	التمويل المطلوب*	135,650	126,550	213,500		188,450	169,450	273,800
	قيمة القرض (بفائدة متناقصة 7%)*	189,910	177,170	298,900		263,830	237,230	383,320
	عدد سنوات التسديد (تحدد من قبل البنك)*	20	10 إلى 15	10 إلى 15		20	13 إلى 20	13 إلى 20
	الحد الأعلى لقسط السنة الأولى (قابل للزيادة في السنوات اللاحقة)*	600	1,500	2,400		600	1,500	2,400
*راجع المقال لمعرفة التفاصيل

 

المرحلة 1: عند التقديم

بعد شراء كراسة الشروط بـ100 جنيه ودراستها، يتم تقديم الأوراق المطلوبة وتسديد مقدم جدية الحجز والذي يتراوح بين12,500 جنيه إلى 15,500حسب مساحة الوحدة بالإضافة إلى 350 جنيه مصاريف إدارية لا ترد (الجدول 2).

المرحلة 2: تسديد مقدم الحجز على أقساط

يتم تسديد مقدم الحجز على 12 قسط ربع سنوي خلال ثلاث سنوات بواقع 2100 إلى 2400 جنيه للقسط (حسب مساحة الوحدة) كل ثلاثة أشهر لمدة ثلاثة سنوات (الجدول 2).

في المرحلة اللاحقة على إنهاء إجراءات الحجز وبدء تسديد أقساط المقدم يتم الاستعلام عن المتقدمين من قبل الصندوق :[3]

• يكون الاستعلام عن طريق مندوبي الصندوق الذين يتولون مراجعة صحة المعلومات المقدمة أثناء التقديم على أرض الواقع من خلال الزيارات الميدانية (لمكان العمل والمنزل).
• مراجعة الأوراق المطلوبة والتي سبق إرسالها أثناء تقديم استمارة الحجز على موقع الصندوق. لذا يجب على المتقدم أن يكون لديه في منزله نسخ من جميع تلك الأوراق.
• يتم الاستعلام عن المتقدم في محل سكنه المُدخل في بياناته. في حالة عدم تمكن المندوب من الاستدلال على وجود المتقدم في العنوان يحاول الاستدلال من خلال الجيران.
• إذا لم يتمكن من الاستعلام نهائيًّا يتم الرجوع إلى الصندوق ورفض الطلب.
• في حالة التحقق من البيانات المقدمة في محل السكن، يتم التوجه بعد ذلك إلى محل عمل المتقدم للوقوف على مدى قدرة المتقدم على السداد من واقع دخله.

 

ملحوظة 1: يصل إجمالي المسدد قبل التعاقد 38 ألف جنيه للوحدات ذات الـ75 مترًا، و47 ألف جنيه للوحدات الأكبر. حتى هذه الخطوة حسب رغبة المتقدم يمكن سحب ما تم دفعه من مقدمات، عدا المصاريف الإدارية (350 جنيهًا)، أو، يطلب الصندوق من المتقدم سحب المقدم حال عدم قبول طلبه.

ملحوظة 2: إذا تم قبول الطلب، تنقسم الخطوات التالية حسب طريقة تسديد الـ5% وديعة الصيانة، سواء نقدًا عند الاستلام، المرحة 3أ و3ب في الجدول رقم 1، أو إدماجها مع قرض التمويل العقاري وتسديدها من ضمن الأقساط، المرحلة 3ب و4بي الجدول رقم1.

 

المرحلة 3: قبول الطلب والتعاقد

حال قبول الطلب من قبل الصندوق، ورغبة المتقدم في الاستكمال، يتم تسديد الآتي حسب ما يقرره الصندوق والبنوك المقدمة للقرض حسب نتيجة الاستعلام لكل حالة على حدة آخذين في الاعتبار موقف دخل الأسرة وطبيعة العمل والتاريخ الائتماني:

استكمال مقدم الحجز: يتم استكمال المقدم ليغطي ما بين 15% كحد أدنى من قيمة الوحدة حتى 40%. فعلى سبيل المثال حسب الجدول رقم1:

-المتقدم أ) موظف/ـة بالحكومة أو القطاع الخاص ودخله الصافي بعد الضرائب والتأمينات1500 جنيه (الحد الأدنى المقبول): سيطلب منه تسديد 25% من ثمن الوحدة كمقدم لأن قسطه منخفض، أي بزيادة نحو 23 ألف جنيه عن المقدم المدفوع للوحدات الأصغر، و30 ألف جنيه للوحدات الأكبر.

-المتقدم ب) صاحب/ـة أعمال حرة ودخل الأسرة الصافي بعد الضرائب والتأمينات (مع الزوج/الزوجة) 3750 جنيهًا شهريًّا (متوسط حدود الإعلان): سيطلب منهم تسديد 40% من ثمن الوحدة لتقليل قيمة القرض، أي بزيادة نحو 73 ألف جنيه عن المقدم المدفوع للوحدات الأصغر، و92 ألف جنيه للوحدات الأكبر.

-المتقدم ج) موظف/ـة ودخل الأسرة الصافي بعد الضرائب والتأمينات (مع الزوج/ الزوجة) 6000 جنيه (الحد الأعلى): سيطلب منهم تسديد 15% من ثمن الوحدة، هنا يغطي مقدم الحجز السابق دفعه على أقساط.

وديعة الصيانة: بالإضافة إلى استكمال المقدم، سيتم تسديد وديعة الصيانة وهي تمثل 5% من قيمة الوحدة أي 12,200 جنيه للوحدات الأقل سعرًا و15,500 جنيه للوحدات الأعلى سعرًا إما:

– نقدًا (3أ و4أ في الجدول رقم 1)، في حال ارتفاع قيمة الأقساط عن قدرة السداد حسب ما يقرره البنك، أو رغبة العميل في خفض قيمة الأقساط.

– أو من خلال قرض التمويل العقاري (3ب و4ب في الجدول رقم 1)، إذا كانت الأقساط في الحدود المقبولة بالنسبة إلى البنك، ويوافق عليها المتقدم.

 

المرحلة 4: الدعم وقرض التمويل العقاري

الدعم النقدي: يحدد الصندوق قيمة الدعم المقدم إلى المتقدم حسب الدخل ليتراوح ما بين 5000 لأصحاب الدخول الأعلى، إلى 60 ألف جنيه لأصحاب الدخول الأدنى، ليتم إضافته إلى المقدم المدفوع، لتخفض نسبة التمويل العقاري من قيمة الوحدة.

قرض التمويل العقاري: يحدد البنك المقدم لقرض التمويل العقاري حسب نتائج الاستعلام على الدخل قيمة القرض نفسه والذي ستتراوح نسبة تمويله ما بين 60 إلى 85% من قيمة الوحدة، ومعه، قيمة الأقساط والتي تصل مدتها إلى 20 سنة، حسب مقترح البنك والتفاوض مع المتقدم. فعلى سبيل المثال حسب الجدول رقم 2:

-المتقدم أ) للوحدة 75م2 دون تقسيط وديعة الصيانة: قرض بقيمة 123 ألف جنيه (إجمالي القرض 173 ألف جنيه متضمنًا فائدة 7% متناقصة) يسدد على 20 سنة بقسط شهري 600 جنيه، مع زيادة 7% سنويًّا لمدة السنوات الأربع الأولى، ثم يتم تثبيته.

-المتقدم ب) للوحدة 75م2 مع تقسيط وديعة الصيانة: قرض بقيمة 126 ألف جنيه (إجمالي القرض 177 ألف جنيه متضمنًا فائدة 7% متناقصة) يسدد على 10 سنوات بقسط شهري 1500 جنيه ثابت (يمكن طلب خفض القسط مع زيادة مدة التمويل حتى 20 سنة).

-المتقدم ج) للوحدة 90م2 مع تقسيط وديعة الصيانة: قرض بقيمة 273 ألف جنيه (إجمالي القرض 383 ألف جنيه متضمنًا فائدة 7% متناقصة) يسدد على 14 سنة بقسط شهري 2400 جنيه ثابت (يمكن طلب خفض القسط مع زيادة مدة التمويل حتى 20 سنة).

تعريف صافي الدخل: هو ما يتبقى من إجمالي الدخل (مرتب، بدلات، عوائد أسهم أو ودائع، إلخ…) بعد خصم الضرائب والتأمينات… وعند حساب دخل الأسرة، يحسب دخل الزوجين – اضغط هنا للاطلاع على شروط البنك المركزي الموحدة لمبادرة التمويل العقاري

 

 

ملحوظات ختامية

بالإضافة إلى المزايا والعيوب الواضحة، هناك عدة جوانب لا بد أن تؤخذ في الاعتبار قبل التقدم على هذه الوحدات:

1– قابلية الانسحاب من التقدم واسترداد مقدم الحجز

تسمح الشروط باسترداد ما تم تسديده من جدية حجز أو استكمال مقدم الحجز (الأقساط ربع السنوية) بدون خصم نسبة من قيمة الوحدة (كما كان في بعض الإعلانات الأولى) وفي أي وقت، ولكن قبل التعاقد.

2- عدم وجود حصة بالأرض

يتم بيع الوحدات بدون حق لها في حصة في الأرض، وهو ما يخفض من سعر البيع للمتقدمين، كما يخفض سعر البيع بالمقارنة بوحدات مثيلة في المستقبل.

3-القرض بفائدة 7% متناقصة وليست مركبة

حسب تعليمات البنك المركزي (الكتاب الدوري المؤرخ19  فبراير، 2014)، يتم توفير قروض التمويل العقاري لمحدودي الدخل بفائدة 7% تحسب على أساس متناقص، وليست فائدة مركبة، أي أن الفائدة تحسب على أصل مبلغ التمويل وعدد سنوات التمويل (الأصل × عدد سنوات التمويل × 7%) وليس كما تحسب قروض السوق العادية بالطريقة المركبة بإعادة حساب الفائدة على القيمة المتزايدة كل سنة، ما يرفع قيمة القرض.

4– حظر التصرف في الوحدات

تم وضع حظر على بيع أو إيجار الوحدات قبل مرور سبع سنوات على تسلمها لفرض استعمال اجتماعي للوحدات حماية للدعم المقدم. ولكنه قد يمثل عائقًا لأصحاب الوحدات عند حدوث تغير اجتماعي أو اقتصادي لهم، كوفاة أحد الأبوين، أو تغير محل العمل، أو فقدان العمل، أو الهجرة، أو الطلاق. هنا لا بد من التأكد من الصندوق من آلية التصرف في الوحدة في هذه الحالات.

 

شكر وعرفان

الصورة الرئيسية: منطقة الإسكان الاجتماعي، مدينة 6 أكتوبر الجديدة، جوجل إرث بتاريخ 09.2020

كتابة: يحيى شوكت

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني