الإعلان الحادي عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي: مزايا وعيوب

مع فتح باب الحجز للإعلان الحادي عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي، ننشر ملخص عن مزايا وعيوب المشروع.

 للإطلاع على الإعلانات الأخرى إضغط هنا

فيعد مشروع الإسكان الاجتماعي – والمعروف بالمليون وحدة، المشروع الرئيس للحكومة في مواجهة مشكلة السكن، والذي بدأ تنفيذه منذ عام 2012 (للمزيد عن المشروع راجع تقرير مليون وحدة لمن؟). ففي إعلانه الحادي عشر الذي صدر يوم 5 أبريل 2019 (شكل 1)، تم طرح 20 ألف وحدة كاملة التشطيب للحجز في المراكز والمدن الجديدة بسبع محافظات بالصعيد من ثلاث غرف وصالة (مساحة 90 مترًا مربعًا).

شكل 1: الإعلان الحادي عشر لمشروع الإسكان الاجتماعي كما تم نشره بالصحف 5 أبريل 2019 (موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)

الاشتراطات العامة

بالنسبة إلى الاشتراطات المطلوب توافرها في المتقدمين إلى المشروع، فيمكن تلخيصها كالتالي: [1]

1– شروط عقارية

لا يحق للمتقدم أو أسرته وأبنائه القصر التقدم إلى أكثر من وحدة واحدة فقط في الإعلان الواحد.

يقر المتقدم أنه لم يسبق له تخصيص وحدة سكنية أو قطعة أرض أو قرض تعاوني للإسكان أو دعم سكن له أو للأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أيًّا كان نوعها سواء كانت في حوزته، أو تنازل عنها للغير أو آلت إلى المتقدم بالتنازل من الغير.

يقر المتقدم أو الأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أنه لا يملك مسكنًا، أو أنه آل إليه مسكن بالإرث الشرعي.

 يعاقب بقانون الإسكان الاجتماعي (مادة 19) كل من أدلى ببيانات على خلاف الحقيقة بالحبس وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين – اضغط هنا للاطلاع على القانون!

2– شروط مكان الوحدة

يجب أن يكون المتقدم من أبناء المحافظة، أو المقيمين بها أو المرتبط بها عملًا أو بإحدى المدن الجديدة التابعة لها، أو بإحدى المحافظات المجاورة (شكل 1).

ملحوظة: لم يحدد بكراسة الشروط المحافظات المجاورة للمحافظات المذكورة التي يمكن التقدم من خلالها!

3– شروط الدخل والتمويل

يجب ألَّا يقل صافي الدخل (بعد خصم الضرائب إلخ…) عن 1300 جنيه شهريًّا، وألا يزيد على 5700 جنيه شهريًّا للأسرة (زوج وزوجة) أوعن 4200 جنيه للأعزب.

يلتزم المتقدم بشراء العقار بالتقسيط على عشرين عامًا بنظام التمويل العقاري. كما يجب أن يكون المتقدم قد أتم عامه الحادي والعشرين وألا يتجاوز الخمسين.

!هناك شروط وتفاصيل إضافية وموحدة لجميع البنوك عن الدخل حسب لكتاب الدوري للبنك المركزي بتاريخ 27 نوفمبر 2016. اضغط هنا للاطلاع عليها!

4– شروط الاستخدام

حسب كراسة الشروط، يجب على المتقدم أن يلتزم بالاستعمال السكني للوحدة المخصصة له (لا يقبل تغيير استخدامها إلى مكتب أو محل)، كما يجب أن يستمر السكن منتظمًا لمدة سبع سنوات (حددها قانون الإسكان الاجتماعي في المادة 4 بخمس سنوات).

ويحظر التصرف في الوحدة (بيع أو إيجار، إلخ…) قبل مضي سبع سنوات من استلامها (خمس سنوات بالقانون) دون الرجوع إلى صندوق الإسكان الاجتماعي.

يعاقب كل من يخالف هذه الأحكام حسب قانون الإسكان الاجتماعي بالحبس مدة لا تقل عن سنة، وبغرامة لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين، ويحكم برد الوحدة والدعم إلى الصندوق، ورد ما تم سداده للمستثمر (المتقدم) – اضغط هنا للاطلاع على القانون!

5– شروط أخرى

بالنسبة إلى المتقدمين من ذوي الاحتياجات الخاصة فقد خصصت الدولة لهم مواقيت منفصلة من أجل التقدم للحصول على وحدات سكنية تابعة للمشروع، شريطة أن يتم تقديم ما يفيد وجود إعاقة من المجالس الطبية المتخصصة أو اللجنة الصحية العامة للمحافظة محل سكن المتقدم.

للمزيد من الشروط والتفاصيل، راجع نسخة أصلية من كراسة الشروط!

الأسعار ونظم السداد

حدد قيمة ثابتة لوحدات الإعلان العاشر وهي 184 ألف جنيه، ولكن يضاف إليها وديعة الصيانة والتى تمثل 5% لتصل إجمالي قيمة الوحدة 193,200جنيه.

تنتظم أنظمة السداد بين المتقدمين، ولكن تختلف تفاصيلها حسب موقف دخل الأسرة المسوح به والذي يتراوح بين 1300 جنيه شهريًا كحد أدنى إلى 5700 جنيه كحد أقصى، وحسب المهنة (موظف أو أعمال حرة) ولكنها افتراضية لعدة عوامل:

خطوة 1 – مقدم جدية الحجز: 14 ألف جنيه بالإضافة إلى 100 جنيه قيمة كراسة الشروط و150 مصاريف استعلام، ويمكن سحبه إذا لم يقبل المتقدم.

خطوة 2 – عند التعاقد، استكمال المقدم ليغطي ما بين 15% إلى 40% من قيمة الوحدة: إذا قُبل المتقدم يتم تسديد ما بين 13 ألف إلى 63 ألف جنيه إضافية لإستكمال المقدم حسب فئة الدخل والمهنة كالآتي:

• الفئة أ – موظفين القطاعين العام والخاص (الشكل 2): يتم الإقراض بما بين 65% إلى 80% من قيمة العقار، وهو ما ينعكس عليه قيم المقدمات الأقل
• الفئة ب – الأعمال الحرة (الشكل 3): يتم الإقراض بحد أقصى 60% من قيمة العقار، وهو ما ينعكس عليه قيم المقدمات الأعلى
• ملحوظة عن وديعة الصيانة: هناك خيار ما بين تسديد وديعة الصيانة كجزء من القرض، أو، تسديد مبلغ 9200 نقدًا عند التعاقد. هذا سيكون حسب مستوى الدخل والمهنة. ففي الأغلب سيتم تحميله على القرض للموظفين (الشكل 2)، فيما سيقوم بتسديده نقدًا أصحاب المهن الحرة لعدم تغطية القرض أكثر من 60% من قيمة الوحدة (الشكل 3).
• ملحوظة عن الدعم النقدي: سيحدد صندوق الإسكان الاجتماعي كمية الدعم المقدم إلى المتقدم حسب الدخل ليتراوح ما بين صفر لأصحاب الدخول الأعلى (شكل 2و3)، إلى 40 ألف جنيه لأصحاب الدخول الأدنى.

خطوة 3 – تسديد الأقساط: تحدد البنوك قيمة الأقساط بحد أقصى 40% من صافي الدخل – دخل الفرد للأعزب، ودخل الزوج والزوجة معًا للأسرة (شكل 4). ولكن إن وجدت أقساط أخرى على متقدم مثل سيارة أو قرض شخصي، تحسب من ضمن الـ40% مما يقلل من الحد الأقصى المسموح للقسط، مع زيادة المقدم أو المدة، أو، سيطلب من المتقدم تسديد القرض القديم قبل الموافقة على التمويل العقاري.

   تعريف صافي الدخل: هو ما يتبقى من إجمالي الدخل (مرتب، بدلات، عوائد أسهم أو ودائع، إلخ…) بعد خصم الضرائب والتأمينات… وعند حساب دخل الأسرة، يحسب دخل الزوجين – اضغط هنا للاطلاع على شروط البنك المركزي الموحدة لمبادرة التمويل العقاري

 

شكل 2

شكل 3

شكل 4

ما بعد الحجز

في المرحلة اللاحقة على إنهاء إجراءات الحجز يتم الاستعلام عن المتقدمين من قبل الصندوق.[2]

1- يكون الاستعلام عن طريق مندوبي الصندوق الذين يتولون مراجعة صحة المعلومات المقدمة أثناء التقديم على أرض الواقع من خلال الزيارات الميدانية (لمكان العمل والمنزل).

2- مراجعة الأوراق المطلوبة والتي سبق إرسالها أثناء تقديم استمارة الحجز على موقع الصندوق. لذا يلزم على المتقدم أن يكون لديه في منزله نسخ من جميع تلك الأوراق.

3- يتم الاستعلام عن المتقدم في محل سكنه المُدخل في بياناته. في حالة عدم تمكن المندوب من الاستدلال على وجود المتقدم في العنوان يحاول الاستدلال من خلال الجيران.

4- إذا لم يتمكن من الاستعلام نهائيًّا يتم الرجوع إلى الصندوق ورفض الطلب.

5- في حالة التحقق من البيانات المقدمة في محل السكن، يتم التوجه بعد ذلك إلى محل عمل المتقدم للوقوف على مدى إمكانية المتقدم على السداد من واقع دخله.

 

مزايا المشروع

1– أولويات المتقدمين

وفقًا لقانون الإسكان الاجتماعي رقم 93 لسنة 2018،[3] فإن مراعاة الفئات الأكثر احتياجًا تعد من أولويات المشروع. حيث ينص المشروع على أنه فيما يتعلق بأولوية الحجز في حالة عدم كفاية الوحدات المطروحة لطلبات تخصيص الوحدات، فإن أولوية التخصيص تكون للمتزوج ويعول (بما يشمل حالات المطلق والمطلقة والأرمل والأرملة) بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأسر الأكثر عددًا. يلي ذلك المتزوج بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأعزب بأولوية للأصغر سنًّا.

2– التسهيلات الائتمانية

الغرض الأساسي من المشروع هو إتاحة وحدات سكنية لمحدودي الدخل ممن لا يستطيعون المنافسة على العقارات المطروحة داخل السوق. كما أنه يوفر فرصة للحصول على شقة بمواصفات جيدة نسبيًّا من حيث التشطيبات بالتقسيط على مدة مريحة.

3- عدم التركيز على المدن الجديدة  في الإعلان الحادي عشر

بخلاف بعض من الإعلانات السابقة، خاصة الإعلان العاشر، توجد ثلاث مناطق فقط بالمدن الجديدة من بين ثمان عشر منطقة مطروحة، ما يجعلها قريبة نسبيًا عن أماكن عمل غالبية الأسر بكل محافظة.

 

عيوب المشروع

1- اعتماد التمويل العقاري على دخل شهري ثابت

بينما تلائم دفعات التمويل العقاري الشهرية الموظفين (الحكوميين عادة، والعاملين بالقطاع الخاص الرسمي) من ذوي المرتبات الثابتة، قد يجد أصحاب الأعمال الحرة والعاملون لديهم صعوبة في ترتيب أولويات دخولهم التي تتذبذب حسب أحوال السوق، بالإضافة إلى المواسم، ما يرفع من مخاطر عدم السداد في أشهر معينة من السنة، بينما توجد وفرة في أشهر أخرى.

كما أن صعوبات استيفاء أوراق إثبات الدخل المطلوبة من ذوي الأعمال الحرة والعاملين لديهم قد يمثل عائقًا على التقديم إلى المشروع.

2- استبعاد أصحاب الأملاك ذات العوائد البسيطة

لا يعني أن كل من امتلك عقارًا أنه يكون منتفعًا به، فهناك من يملك عقارًا أو أكثر يحكمه قانون الإيجار القديم ولا ينتفع به. وهناك من يملك عقارًا عن طريق الإرث مع أكثر من شخص، ما يقلل من انتفاعه به، أو يحرمه من أي انتفاع واقعي به.

3- ارتفاع أسعار الوحدات بالمقارنة إلى الدخول

رغم انخفاض أسعار الوحدات عن وحدات الإعلان العاشر، المطروحة منذ ستة أشهر، إلا أنها لازالت مرتفعة، خاصة أن الإعلان يركز على محافظات الصعيد والتي يتركز بها الفقر. كما أن تحديد نسبة الأقساط القصوى إلى الدخل بـ40% يعد نسبة مرتفعة، حيث تقترب المعدلات المقبولة للإنفاق على السكن من واقع الحياة في مصر إلى 25% من الدخل (تمثل 18% ببحث الدخل والإنفاق).

4- أعباء المقدمات مرتفعة لأصحاب الدخول الأدنى والأعمال الحرة

مقدم جدية حجز الوحدة 14 ألف جنيه، يمثل أكثر من عشرة أضعاف الدخل الشهري لأقل دخل يقبله الصندوق (1300 جنيه). في خلال شهور وعند التعاقد سيُطلب من المتقدمين سداد ما بين 13 إلى 63 ألف جنيه إضافية والتي تمثلان استكمال سداد ما بين 15% إلى 40% من قيمة الوحدة (شكل 2 و3)، وهو ما يعني سداد نحو ما بين 27 ألف إلى 77  ألف جنيه خلال سنة واحدة، وهي تعتبر قيم مرتفعة جدًا. هذا ما يرفع من مخاطر لجوء بعض المتقدمين إلى السلف غير الرسمية (إيصالات أمانة وكمبيالات)، ما قد يضاعف من أعباء ديونهم مع استلام الوحدة وبداية تسديد أقساط التمويل العقاري، بالإضافة إلى تسديد أقساط السلف غير الرسمية.

5- حظر التصرف في الوحدات

رغم أن حظر البيع أو الإيجار قبل مرور سبع سنوات تم وضعه لفرض استعمال اجتماعي للوحدات، فإنه قد يمثل عائقًا لأصحاب الوحدات عند حدوث تغير اجتماعي أو اقتصادي لهم، كوفاة أحد الآباء، أو تغير محل العمل، أو فقدان العمل، أو الهجرة، أو الطلاق. ولا توجد آلية واضحة للحالات التي يوافق فيها الصندوق على البيع في هذه المدة، أو إيجار أصحاب الوحدات لها، أو استبدال بها أخرى في مدينة أخرى، إلخ…

6- لا توجد حصة بالأرض

غياب ما يطلق عليه “حصة بالأرض” يعني أن هذه الوحدات تميل أكثر لحق الإنتفاع مدى حياة المبنى، وليس تمليك، نظرًا لحفظ صندوق الإسكان الاجتماعي ودعم التمويل العقاري حق ملكية الأرض المقام عليها المبنى. هذا قد يراه البعض عيب أو إنتقاص من قيمة للعقار، وهو ما ينعكس في أسعار الوحدات حاليًا، وفي المستقبل عند إعادة البيع بعد فترة الحظر.

خاتمة

مع المجهود الرسمي المبذول نحو توفير مساكن جاهزة بآلية تسديد ميسرة، وتطوير المنظومة عبر السنوات الست الماضية، تظل الخلاصة مثلها مثل تحليلنا للإعلان العاشر، وهى أن مشروع الإسكان الاجتماعي في إعلانه الحادي عشر لا زال غير مستجيب لعدة عوامل اجتماعية واقتصادية، خاصةً للفقراء ومحدودي الدخل. ومع وجود إيجابيات للمشروع، فإن سلبياته لا بد أن يتم تداركها لتوفير المشروع المسكن الملائم للجميع.

 

شكر وعرفان

كتابة: يحيى شوكت

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني

الصورة الرئيسة: الإسكان الاجتماعي بمدينة القاهرة الجديدة، مرصد العمران

المراجع والملاحظات