المرحلة العاشرة لأراضي الإسكان الاجتماعي – المزايا والعيوب

لقراءة تفاصيل المرحلة الحادية عشرة لأراضي الإسكان الاجتماعي، إضغط هنا

تقوم الحكومة من خلال هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتي تعد أكبر مُطوِّر للأراضي في مصر، والجهة المسئولة عن تنمية المدن الجديدة، ببيع قطع أراضٍ صغيرة للأفراد بعدة مستويات، تبدأ من قطع الإسكان الاجتماعي، ثم الإسكان المتميز، حتى الأكثر تميزًا، مع زيادة مساحة القطعة وسعر المتر المربع.

يختص هذا التحليل بقطع الإسكان الاجتماعي نظرًا إلى كونها أقل الطرق تكلفة إلى بناء مسكن لأسرة بطريقة رسمية، ومن خلال ذلك، من المفترض أن تلعب دورًا محوريًّا في تلبية الحق الدستوري للمسكن الملائم، خاصة أن أغلبية المصريين يقومون ببناء مساكنهم، وليس شراؤه أو تأجيره.

ففي الطرح الحالي، المرحلة العاشرة من أراضي الإسكان الاجتماعي، والتي تم الإعلان عنها في أواخر مارس 2019، تم إتاحة 2108 قطعة أرض بـثماني مدن جديدة بسبع محافظات (شكل 1)، تقبل المتقدمين من 16 محافظة (شكل 2).

 

 

 

ما هي شروط التقدم؟

بما أن الأراضي مخصصة لفئة اجتماعية محددة، فلا يتم تخصيص أراضي الإسكان الاجتماعي إلا لمن ينطبق عليهم بعض الشروط، ومنها:

– أن يكون المتقدم فردًا طبيعيًّا أتم عامه الواحد والعشرين.

– يسمح لتقدم أكثر من فرد على قطعة واحدة بالشراكة بحد أقصى أربعة أفراد (الحد الأقصى لعدد الوحدات التي يمكن بناؤها على قطعة الأرض).

– لا يجوز للفرد أو أفراد أسرته (الزوج والأولاد القصر)، أن يتقدموا للحصول على أكثر من قطعة أرض واحدة، أو أن يكون أي منهم حائزًا لقطعة أرض أو وحدة سكنية تابعة لمشروع الإسكان الاجتماعي.

– لا يجوز التقدم إلا للأراضي المتاحة في المحافظة التي ولد أو يقيم أو يعمل بها المتقدم. وهي إما بالمدن الجديدة التي تقع في نطاق المحافظة، أو إن لم توجد بها مدينة جديدة، المدن الجديدة بالمحافظات المجاورة كما هو موضح بـشكل 2.

يعاقب كل من يقدم بيانات على غير الحقيقة بالمادة رقم 215 بقانون العقوبات!

راجع نسخة رسمية من كراسة شروط المرحلة العاشرة!

 

 

ما هي شروط البناء؟

تُلزم الهيئة حائزي الأراضي بعدة شروط لبناء عقار على الأرض المشتراة وأهمها:

– تقديم مستندات رخصة البناء (ومنها أعمال الجسة الترابية) خلال 6 أشهر من تاريخ استلام الأرض.

– إتمام عملية البناء خلال خمس سنوات من تاريخ استلام الأرض، على شرط أن إتمام الأعمال هو بناء كامل المبنى والواجهات الخارجية مع الأسوار.

– بناء دور أرضي وأربعة أدوار متكررة طبقًا للنماذج الواردة بكراسة الشروط (شكل 2).

– احتواء كل دور على شقة واحدة فقط (حد أقصى أربع وحدات).

 

في حالة عدم الالتزام بالمدد المحددة يتم سحب الأرض بدون تعويض!

 تطبق قواعد قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008 ولائحته التنفيذية ويحاكم المخالف لها طبقًا لمواده!

 

 

 

ما هي تكاليف شراء الأرض؟

حسب كراسة شروط المرحلة العاشرة، متوسط أسعار الأراضي المطروحة 1124 جنيهًا للمتر، ولكن تتباين الأسعار بشكل كبير بين مساحات الأراضي المطروحة والمدن المطروحة بها. فأقل سعر للقطعة كان 186 ألف جنيه للأراضي ذات مساحة 209 متر مربع بمدينة أسوان الجديدة، والأعلى كانت 427 ألف جنيه للقطع ذات مساحة 276 متر بمدينة سوهاج الجديدة (شكل 4)، وهذا قبل إضافة 1% مصاريف إدارية و0,5% مجلس أمناء.

 

يتم تسديد قيمة الأرض على خمس دفعات في خلال أربع إلى خمس سنوات حسب الفترة الزمنية ما بين حجز القطعة وتسليمها بعد القرعة طبقًا لـشكل 4. فحسب كراسة الشروط، ستتراوح مواعيد تسليم الأراضي المتوقعة ما بين شهر يونيو 2019 حتى يونيو 2020 حسب المدينة، ما يعني تسديد أول دفعتين في الجدول في سنة واحدة للبعض، أو مرور سنة بين دفعة الحجز واستكمالها للبعض الآخر. أما الدفعات الثلاث الباقية فهي دفعات سنوية يبدأ استحقاقها بعد تسلم الأرض.

! تنبيه ! توجد عدة شروط جزائية على من يرغب في عدم إتمام عملية الشراء، تختلف حسب موقف الحجز كما يلي:

• في حالة إلغاء الحجز من قِبَل المتقدم قبل تسلم الأرض يتم خصم 1% مصاريف إدارية و0,5% مصاريف مجلس أمناء من كامل ثمن الأرض من دفعة الحجز.
• في حالة إلغاء الحجز من قِبَل المتقدم بعد استلام الأرض، بالإضافة إلى الخصومات أعلاه، يتم خصم 0,5% من قيمة الأرض سنويًّا من تاريخ استلام الأرض إلى تاريخ الاسترداد.
• في حالة التأخر عن سداد أول دفعة بعد القرعة، يتم إلغاء الحجز وخصم المصاريف أعلاه.
• في حالة التأخر عن سداد أحد الأقساط ربع السنوية يتم احتساب فائدة البنك المركزي بالإضافة إلى 2,5%، وفي حالة التأخر عن قسطين يتم إلغاء التخصيص وسحب الأرض.

 

ما الحد الأدنى لتكاليف البناء؟

يحكم الحد الأدنى التقديري لتكلفة الإنشاءات عدة عوامل أهمها مساحة الأرض، وشروط الهيئة البنائية والتي تنص على بناء الدور الأرضي والثلاثة أدوار المتكررة وتشطيبها من الخارج خلال خمس سنوات. في هذه الحالة، تتراوح التكلفة التقديرية ما بين 672 ألفًا للأراضي الصغيرة إلى 828 ألف جنيه للأراضي الأكبر (شكل 6). مع إضافة سعر الأرض، والتي تسدد في نفس الفترة الزمنية عادا دفعة الحجز، يصبح إجمالي الحد الأدنى من التكاليف ما بين 910 ألف و2,1 مليون جنيه خلال ست إلى سبع سنوات حسب ميعاد تسلم الأرض، أي بمعدل متوسط من 12 إلى نحو 16 ألف جنيه شهريًّا، ولكنها غير متساوية لتذبذب تكاليف البناء خلال الفترة حسب مراحل البناء المختلفة.

في حالة تشطيب وحدة واحدة من الداخل للسكن فيها، (وهذا ليس شرطًا من الشروط الواردة بالكراسة، ولكنه أساسي لمن يرغب في السكن)، ترتفع التكاليف إلى ما بين مليون إلى 4,1 مليون جنيه (شكل 5)، أي ما بين 15 إلى 19 ألف جنيه شهريًا في المتوسط خلال ست سنوات. أما في حالة تشطيب الوحدات الأربع، تصبح إجمالي التكلفة ما بين 6,1 إلى 2 مليون جنيه، أوما يساوي من 22 إلى 28 ألف جنيه شهريًّا. تنخفض هذه التكاليف نسبيًّا عند توزيع العقار على أربعة شركاء، إلى ما بين 5600 إلى 7000 جنيه شهريًّا، ولكن تظل التكاليف مرتفعة.

في حالة تأخر تسلم الأرض، وهو ما يترتب عليه تأجيل الأقساط ربع السنوية وعملية البناء، قد ينخفض هذا المعدل بشكل صغير مع إضافة فترة زمنية ما بين تسديد جدية الحجز، ثم بداية جدولة الدفعات، ولكن قد ترتفع أسعار التنفيذ أيضًا.

 

 !ملحوظة: هذه التكاليف تقديرية مبدئية عند النشر، مبينة على بعض العروض النظرية من عدد من المقاولين وقد تختلف من موقع لآخر، وترتفع مع مرور الزمن وارتفاع أسعار مواد البناء. إضافة إلى أن هذه التقديرات لا تشمل تكاليف استخراج التراخيص والإشراف الهندسي على أعمال البناء والتي قد تكلف نحو 5% من تكاليف الإنشاء. وأيضًا ستوجد تكاليف إدخال المرافق والعدادات والتي تحددها الجهات المختصة. لذا فجميعها استرشادية ولا بد من الاعتماد على مناقصة مبنية على الرسومات الهندسية للمشروع، وعروض فعلية من المقاولين!

 

ما هي شروط التصرف في الأراضي والوحدات؟

تأكيدًا من الهيئة بأن الأراضي يتم بيعها بغرض اجتماعي، توجد شروط عدة على التصرف في الأراضي أو الوحدات المبنية:

– يحظر على ملاك الأراضي تقسيم قطع الأراضي إلى أكثر من قطعة، حتى لو تواجد شركاء.

– يحظر البيع أو التنازل عن القطعة إلا بموافقة الهيئة وبعد توافر جميع هذه الشروط:

• سداد كامل ثمن الأرض.
• إتمام تنفيذ المبنى بالكامل شاملًا تشطيب الواجهات الخارجية والسور ومرور خمس سنوات على استلام شهادة صلاحية المبنى (أي إذا تم البناء خلال الخمس سنوات المسموحة، لا يمكن بيع العقار أو أي وحدة منه إلى بعد مرور خمس سنوات أخرى).
• هذا بالإضافة إلى شروط البيع العادية لأراضي الهيئة طبقًا للائحة العقارية.

– يحظر استخدام الأرض إلا لبناء عقار سكني، ويحظر استخدام الوحدات لأغراض غير سكنية (محلات، مكاتب، إلخ).

! في حالة عدم الالتزام بشروط الاستخدام يتم سحب الأرض بما عليها من مبانٍ بدون تعويض!

مزايا قطع الأراضي

تمثل قطع أراضي الإسكان الاجتماعي أقل الطرق تكلفة إلى بناء عقار سكني بطريقة رسمية.

– أسعار الأراضي هي الأقل ما بين المدن الجديدة، والمساحات تسمح ببناء وحدات متوسطة الحجم من ثلاث غرف نوم وصالة.

– بالمقارنة بالسوق الخاص، وفي غياب أدوات التمويل المناسبة، فسداد سعر الأرض على خمس سنوات يعتبر ميزة.

– الاشتراطات البنائية لبناء عقارين ملاصقين تعطي بعض الوفرة في تكلفة التشطيب حيث توجد ثلاث واجهات للمبنى بدلًا من أربع، كما يعطي مساحة أكبر لحديقة خلفية.

– قد يرى البعض أن مشاركة أكثر من فرد (حتى أربعة أفراد) ميزة لتوزيع التكاليف، كنسق تعاوني ما بين الأقارب أو الأصدقاء.

 

عيوب قطع الأراضي

رغم تعدد مزايا المشروع، فتوجد به عيوب عدة قد تؤثر بالسلب على المتقدمين إلى المشروع.

ارتفاع تكاليف المشروع:

التكلفة للوحدة الواحدة تعتبر فوق المتوسطة، كما أن شراء الأرض بدون شركاء يعد فقط لذوي الدخول المرتفعة.

– في حال عدم وجود شركاء، تلزم الشروط بناء المنتفع الأربع أدوار كاملة خلال خمس سنوات، وفي حال رغبته في السكن تشطيب وحدة واحدة، أي إنفاق مليون جنيه بمتوسط 12 ألف جنيه شهريًا، حتى يوفر وحدة واحدة له ولأسرته، ما يعني أنه من ذوي الدخول العليا، وليس من متوسطي الدخل كما يزعم المشروع.

– حتى في وجود شركاء، يصبح متوسط تكلفة الوحدة الصغيرة القابلة للسكن (تم تشطيبها)، نحو 400 ألف جنيه، والتي تعتبر أعلى من متوسط أسعار العقارات في مصر، ونحو ضعف سعر وحدات الإسكان الاجتماعي، والتي تتمتع بنظام التمويل العقاري. ولكن شروط الهيئة تلزم سداد معظم هذه التكلفة خلال خمس سنوات أي بمتوسط 5600 جنيه شهريًّا لكل شريك. وهذا يضع المتقدمين إلى الشراء والبناء في مستوى الدخل فوق المتوسط، إذا أخذنا في الاعتبار أن تكاليف السكن يجب أن تكون في حدود ربع الدخل، أي أن إجمالي الدخل يجب أن يكون في حدود 20 ألف جنيه شهريًّا، وليس لمتوسطي الدخل أيضًا.

عدم إحكام أسلوب المشاركة:

رغم أن إتاحة فرصة الشراكة يساعد في خفض تكاليف المشروع إلى مستويات مقبولة لذوي الدخل فوق المتوسط، فالنظام الحالي به عدة مخاطر.

– لا يوجد إطار قانوني للشراكة على غرار اتحاد مُلاك أو جمعية تعاونية أو شركة ذات مسئولية محدودة، ما يهدد المشاريع بالتوقف وعدم الإتمام وضياع المدخرات في حالات الاختلاف أو النزاع أو التغيرات الاجتماعية أو الاقتصادية. فلا يوجد إطار يحكم إدارة المشروع أو التعامل مع المتأخرين أو الممتنعين عن تسديد حصصهم، أو للتعامل مع توزيع حصة شريك في حالة الوفاة، أو لبيع حصة لأحد الشركاء الآخرين إذا تعثر ماليًّا، إلخ، وهي من الظروف التي من الوارد أن تحدث.

شروط مجحفة على التصرف في الأرض والعقار:

وضعت شروط لخصم نسبة من قيمة الأرض عند الرغبة في عدم الاستلام، بالإضافة إلى مقابل إشغال بعد تسلمها، ومنع بيع الأرض قبل سداد قيمتها بالكامل وبناء العقار، لمحاربة المضاربة والتسقيع، ولكن وجود الخصم والحظر معًا يعد مجحفًا ويخالف الواقع. كما أنه يتم تجاوزها من كثيرين بطرق شبه رسمية من خلال التوكيلات.

رغم إعطاء الهيئة بعض المهلات الإضافية للتنفيذ أو تسديد الأقساط، قامت مؤخرًا بسحب عدد من قطع الأراضي

– فلم توضع اعتبارات إنسانية لمن يمر بضائقة مالية، أو في حالة وفاة المشتري، إلخ، ما يجعل نسبة المخاطرة وضياع المدخرات مرتفعة، ويحرم المشتري وورثته من الانتفاع بالأرض كأصل.

– الحظر الكامل على بيع الوحدات بعد بنائها لمدة خمس سنوات، وعدم وجود نص صريح على قابلية تأجيرها، يحرم من قام بالبناء من توفير سيولة مالية لاسترداد جزء من استثماراته (على سبيل المثال، بيع وحدة أو اثنتين لتغطية تكاليف الوحدتين الأخريين).

غياب العدالة التعاقدية وظهور مشاكل بالأراضي:

بينما نصت كراسة الشروط على عدة جزاءات على المتقدمين في حالات الإخلال بأحد الشروط، لم تنص على أية شروط جزائية على الهيئة في حال إخلالها بوعود التعاقد مثل التأخر في تسليم الأرض، أو تسليمها دون مرافق، أو التأخر في توصيل المرافق، أو تسليم أراضٍ غير صالحة للبناء، أو بمساحات تختلف عن مساحات التعاقد، أو توفير الخدمات الاجتماعية، إلخ.

– تنص كراسات الشروط على مواعيد القرعة وتسليم الأراضي والتي عادة تكون عدة أشهر من بعد الحجز. ولكن تأخرت الهيئة عدة مرات عن مواعيد تسليم الأراضي، وصدر عنها إعلانات بمنح مهلات إضافية للتسليم، أو تأجيل مواعيد الأقساط.[1]

– توجد بعض الأراضي بمواقع غير ملائمة، مثل الامتداد الشرقى لمدينة بدر، والتى تقع شرقي محطة معالجة الصرف الصحي، ما يجعلها فى مسار الرياح ويعرض السكان لمخاطر صحية أو مشاكل أبسطها الروائح الكريهة. كما اعترض المتقدمون بمدينة السادس من أكتوبر على الأراضي الصخرية التي يصعب البناء عليها، ورفضوا الاستلام.[2]

 

خاتمة: فرص لتصحيح المشروع

يعاني مشروع قطع أراضي الإسكان الاجتماعي من شبح مشروع “إبني بيتك” وهو مشروع مشابه لقطع أراضٍ صغيرة تم طرحه منذ 11 سنة مضت والذي فشل بشكل كبير في تحقيق مجتمعات عمرانية متكاملة لأسباب عدة، أهمها القرارات السياسية الخاطئة وعدم إدراجه بشكل جيد في خطة الهيئة.

ولكن يمكن لمشروع أراضي الإسكان الاجتماعي أن يصبح مشروعًا ناجحًا من البعدين الاجتماعي والعمراني بتعديلات عملية وغير جذرية، وقطع الطريق على المضاربين والسوق السوداء للأراضي، واستغلال بعض المقاولين، والتقليل من النزاعات القضائية ما بين المنتفعين والهيئة، أو المنتفعين، بعضهم مع بعض، في حالات الشراكة.

خفض تكلفة الأرض لتناسب متوسطي الدخل:

– زيادة فترة الأقساط إلى عشر سنوات بدلًا من خمس سنوات مثل العمل مع المستثمرين، لتوزيع أعباء التسديد، وهي نفس الفترة الزمنية المفروض عليها حظر البيع.

– خفض ثمن بيع الأراضي والذي زاد إلى نحو الضعف منذ بدء المشروع في عام 2011، إلى مستوى التكلفة فقط للمتقدمين الأفراد، ورفعها بشكل نسبي مع زيادة الشركاء.

– تقليص مساحات الأراضي إلى 200 متر فقط مع السماح بأولوية ثانية للعائلات الكبيرة أو شركاء أفراد بشراء قطعتين حتى أربع قطع متجاورة بأسعار أعلى نسبيًّا.

خفض تكلفة البناء لتناسب متوسطي الدخل:

– خفض الحد الأدنى للبناء إلى وحدة واحدة خلال خمس سنوات، ما يتيح توزيع التكلفة لمن يرغب في بناء مسكن خاص. وفي حالة وجود شركاء، يصبح الحد الأدنى لعدد الوحدات يساوي عدد الشركاء.

– توفير قروض تعاونية تغطي 80% من تكلفة الوحدة وتسدد على 20 سنة

– تطبيق الاشتراطات البنائية وقانون البناء فقط دون التقيد بنماذج الهيئة لإتاحة فرص الابتكار الهندسي والمعماري لخفض تكاليف البناء ومرونة تعديل المساحات الداخلية حسب متطلبات المنتفعين.

– عمل الهيئة الدراسات الاعتيادية للأراضي والجسات وتقارير التربة قبل تسليمها للمنتفعين للتأكد من صلاحية البناء عليها، وتعديل سعرها حسب صعوبة البناء في حالة الاحتياج إلى طرق مرتفعة التكاليف.

وضع ضوابط للشراكة:

– عمل عقود بيع ابتدائية توضح حصة كل شريك من الأرض ودور كل وحدة، مع إقرار بآلية استخدام الحديقة والسطح بشروط جزائية للمخالفة، وحصص دفعات قيمة الأرض، مع عمل إيصالات سداد قيمة الأرض لكل شريك على حدة.

– في حالة تعثر أحد الشركاء في سداد أقساط الأرض قبل عملية البناء، يتم تغريم الشريك المتقاعس وحده، وطلب السداد خلال ستة أشهر. في حالة الامتناع عن الوفاء، يتم رد أمواله مع خصم الغرامة، أو عرض حصته على الشركاء الآخرين.

– في حالة تعثر أحد الشركاء في سداد أقساط الأرض أو البناء بعد بدء عملية البناء، يتم اللجوء أولًا إلى لجنة تحكيم بالهيئة تفصل في النزاع وتحدد طرق لتوزيع حصة المتعثر على الشركاء بشكل عادل، أو دخولها كشريك بحصة عينية.

– توفير الهيئة نماذج لعقود مقاولات للشركاء توضح حصة كل شريك من الأعمال والتسلسل الزمني للدفعات.

مرونة حظر البيع والتخارج من المشروع:

قبل بدء عملية التشييد:

– فتح باب البيع الاختياري للهيئة بأسعار الشراء لمن لا يرغب في استكمال المشروع أو في حالات التعثر المالي أو الوفاة دون خصم أية مصاريف.

– في حالة الشراكة، السماح ببيع حصة أو أكثر إلى أحد الشركاء بسعر الشراء، أو بدخول شركاء جدد مستوفين للشروط، مع تطبيق الاشتراطات حسب عدد الشركاء النهائي.

بعد بدء عملية التشييد:

– وضع فترة سماح سنة بدون مقابل لاستكمال البناء في حالات الوفاة.

– وضع فترة سماح سنة مع غرامة بسيطة لاستكمال البناء في الحالات الأخرى طبقًا لطلب المنتفع، يتم تجديدها بحد أقصى أربع سنوات.

 

شكر وعرفان

كتابة: يحيى شوكت

باحث مساعد: على المغازي

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني

الصورة الرئيسية: قطع أراضي الإسكان الاجتماعي بمدينة العاشر من رمضان، جوجل إرث مايو 2018

 

المراجع والملاحظات