الإعلان العاشر للإسكان الاجتماعي: مزايا وعيوب

مع فتح باب الحجز للإعلان العاشر لمشروع الإسكان الاجتماعي، ننشر ملخص عن مزايا وعيوب المشروع.

 للإطلاع على الإعلانات الأخرى إضغط هنا

 

يعد مشروع الإسكان الاجتماعي – والمعروف بالمليون وحدة – الآلية الرئيسة للدولة في مواجهة مشكلة السكن، والذي بدأ تنفيذه منذ عام 2012 (للمزيد عن المشروع راجع تقرير مليون وحدة لمن؟)، ففي إعلانه العاشر الذي صدر يوم 28 أكتوبر 2018 ( شكل رقم 1)، تم طرح 60 ألف وحدة كاملة التشطيب للحجز في سبع محافظات من نموذجين: الأول من غرفتين (مساحة 75 مترًا مربعًا)، والآخر ثلاث غرف (مساحة 90 مترًا مربعًا).

 

شكل رقم 1: الإعلان العاشر لمشروع الإسكان الاجتماعي كما نشر يوم 28 أكتوبر 2018 (موقع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة)

 

الاشتراطات العامة

بالنسبة إلى الاشتراطات المطلوب توافرها في المتقدمين إلى المشروع، فحسب كراسة الشروط يمكن تلخيصها كالتالي:[1]

1– شروط عقارية

لا يحق للمتقدم أو أسرته وأبنائه القصر التقدم إلى أكثر من وحدة واحدة فقط في الإعلان الواحد.

يقر المتقدم أنه لم يسبق له تخصيص وحدة سكنية أو قطعة أرض أو قرض تعاوني للإسكان أو دعم سكن له أو للأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أيًّا كان نوعها سواء كانت في حوزته، أو تنازل عنها للغير أو آلت إلى المتقدم بالتنازل من الغير.

يقر المتقدم أو الأسرة (الزوج/الزوجة/الأولاد القصر) أنه لا يملك مسكنًا، أو أنه آل إليه مسكن بالإرث الشرعي.

 !يعاقب بقانون الإسكان الاجتماعي (مادة 19) كل من أدلى ببيانات على خلاف الحقيقة بالحبس وبغرامة لا تقل عن خمسين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين!

اضغط هنا للاطلاع على القانون

2– شروط مكان الوحدة

يجب أن يكون المتقدم من أبناء المحافظة، أو المقيمين بها أو المرتبط بها عملًا أو بإحدى المدن الجديدة التابعة لها، أو بإحدى المحافظات المجاورة.

محافظات ومدن الإعلان العاشر:

 القاهرة (مدينة بدر)، الشرقية (مدينة العاشر من رمضان)، القليوبية (مدينة العبور الجديدة)، الجيزة (مدينتا أكتوبر الجديدة وحدائق أكتوبر)، المنيا (المنيا الجديدة)، المنوفية (مدينة السادات)، البحر الأحمر (الغردقة)

ملحوظة: لم يحدد بكراسة الشروط المحافظات المجاورة للمحافظات المذكورة التي يمكن التقدم من خلالها!

3– شروط الدخل والتمويل

يجب ألَّا يقل صافي الدخل (بعد خصم الضرائب إلخ…) عن 1300 جنيه شهريًّا، وألا يزيد على 5700 جنيه شهريًّا للأسرة (زوج وزوجة) أوعن 4200 جنيه للأعزب.

يلتزم المتقدم بشراء العقار بالتقسيط على عشرين عامًا بنظام التمويل العقاري. كما يجب أن يكون المتقدم قد أتم عامه الحادي والعشرين وألا يتجاوز الخمسين.

!هناك شروط وتفاصيل إضافية وموحدة لجميع البنوك عن الدخل حسب الكتاب الدوري للبنك المركزي بتاريخ 27 نوفمبر 2016

 اضغط هنا للاطلاع عليها!

4– شروط الاستخدام

حسب كراسة الشروط، يجب على المتقدم أن يلتزم بالاستعمال السكني للوحدة المخصصة له (لا يقبل تغيير استخدامها إلى مكتب أو محل)، كما يجب أن يستمر السكن منتظمًا لمدة سبع سنوات (حددها قانون الإسكان الاجتماعي في المادة 4 بخمس سنوات).

ويحظر التصرف في الوحدة (بيع أو إيجار، إلخ…) قبل مضي سبع سنوات من استلامها (خمس سنوات بالقانون) دون الرجوع إلى صندوق الإسكان الاجتماعي.

يعاقب كل من يخالف هذه الأحكام حسب قانون الإسكان الاجتماعي بالحبس مدة لا تقل عن سنة، وبغرامة لا تقل عن عشرين ألف جنيه ولا تجاوز مئة ألف جنيه، أو بإحدى هاتين العقوبتين، ويحكم برد الوحدة والدعم إلى الصندوق، ورد ما تم سداده للمستثمر (المتقدم)

!اضغط هنا للاطلاع على القانون!

5– شروط أخرى

بالنسبة إلى المتقدمين من ذوي الاحتياجات الخاصة فقد خصصت الدولة لهم مواقيت منفصلة من أجل التقدم للحصول على وحدات سكنية تابعة للمشروع، شريطة أن يتم تقديم ما يفيد وجود إعاقة من المجالس الطبية المتخصصة أو اللجنة الصحية العامة للمحافظة محل سكن المتقدم.

! للمزيد من الشروط والتفاصيل، راجع نسخة أصلية من كراسة الشروط !

الأسعار ونظم السداد

في الجدول المرفق نطرح عدة بدائل للأسعار ونظم السداد (جدول 1)، ولكنها افتراضية لعدة عوامل: العامل الأول هو نسبة زيادة أسعار الوحدات التي حددتها كراسة الشروط، والتي قد تصل إلى 10% من السعر الأصلي المعلن، ولن يتحدد إلا عند التعاقد. بينما سيحدد صندوق الإسكان الاجتماعي كمية الدعم المقدم إلى المتقدم حسب الدخل (ما بين صفر إلى 40 ألف جنيه كلما قل الدخل). كما سيحدد البنك المقدم لقرض التمويل العقاري حسب نتائج الاستعلام على الدخل قيمة القرض نفسه والذي ستتراوح نسبة تمويله ما بين 60 إلى 85% من قيمة الوحدة، ومعه، قيمة ال أقساط والتي ستتراوح مدتها ما بين 10 إلى 20 سنة، حسب مقترح البنك والتفاوض مع المتقدم. هناك عامل آخر يحدد قيمة القسط وهو إذا كان المتقدم عليه أقساط أخرى مثل سيارة أو قرض شخصي، مما يقلل من الحد الأقصى المسموح للإقراض، والذي تم تحديده على أساس 40% من إجمالي الدخل. في هذه الحالة سيخفض من قيمة القسط مع زيادة المقدم أو المدة، أو، سيطلب من المتقدم تسديد القرض تسديد نقدي.

   تعريف صافي الدخل: هو ما يتبقى من إجمالي الدخل (مرتب، بدلات، عوائد أسهم أو ودائع، إلخ…)بعد خصم الضرائب والتأمينات… وعند حساب دخل الأسرة، يحسب

دخل الزوجين

 إضغط هنا للاطلاع على شروط البنك المركزي الموحدة لمبادرة التمويل العقاري

 

جدول 1: بدائل الأسعار ونظم التسديد

التسلسل الزمني	بنود التسديد (جنيه)	وحدة غرفتين (75م2)				وحدة ثلاث غرف (90م2)
		السعر الأصلي		إذا حدثت زيادة (10%)		السعر الأصلي		إذا حدثت زيادة (10%)
	صافي ثمن الوحدة	185،000		203،500		225،000		247،500
1- عند التقدم	كراسة الشروط	120				120
	استعلام	300				300
	دفعة جدية الحجز	10،000				14،000
	إجمالي عند التقديم	10،420				14،420
2 خلال سنتين ونصف (30 شهرًا) حتى التسليم	متبقي المقدم قبل استلام الوحدة يسدد على عشر دفعات (دفعة كل 3 أشهر)	15،000				20،000
	متبقي المقدم إذا حدثت زيادة في الأسعار	0		5،525		0		3،125
	وديعة الصيانة (5 % من ثمن الوحدة)	9،250		10،175		11،250		12،375
3أ- عند الاستلام: بديل أول (دون تقسيط وديعة الصيانة)	إجمالي المدفوع قبل الاستلام	34،670		41،120		45،670		49،920
	متبقى ثمن الوحدة	150،330		162،380		179،330		197،580
	الدعم (حسب الدخل)	0	40،000	0	40،000	0	40،000	0	40،000
	قيمة القرض (بعد الدعم وبدون فوائد)	150،330	110،330	162،380	122،380	179،330	139،330	197،580	157،580
	قيمة القرض (بعد فائدة ثابتة 7%)	160،853	118،053	173،747	130،947	191،883	149،083	211،411	168،611
	الحد الأدنى لقيمة القسط الشهري على 20 سنة	670	492	724	546	800	621	881	703
	الحد الأدنى للدخل	1،676	1،230	1،810	1،364	1،999	1،553	2،202	1،756
3ب- عند الاستلام: بديل ثانٍ (مع تقسيط وديعة الصيانة)	إجمالي المدفوع قبل الاستلام	25،420		30،945		34،420		37،545
	متبقي ثمن الوحدة	159،580		172،555		190،580		209،955
	الدعم (حسب الدخل)	0	40،000	0	40،000	0	40،000	0	40،000
	قيمة القرض (بعد الدعم وبدون فوائد)	159،580	119،580	172،555	132،555	190،580	150،580	209،955	169،955
	قيمة القرض (بعد فائدة ثابتة 7%)	170،751	127،951	184،634	141،834	203،921	161،121	224،652	181،852
	الحد الأدنى لقيمة القسط الشهري على 20 سنة	711	533	769	591	850	671	936	758
	الحد الأدنى للدخل	1،779	1،333	1،923	1،477	2،124	1،678	2،340	1،894

ما بعد الحجز

في المرحلة اللاحقة على إنهاء إجراءات الحجز يتم الاستعلام عن المتقدمين من قبل الصندوق. [2]

1- يكون الاستعلام عن طريق مندوبي الصندوق الذين يتولون مراجعة صحة المعلومات المقدمة أثناء التقديم على أرض الواقع من خلال الزيارات الميدانية (لمكان العمل والمنزل).

2- مراجعة الأوراق المطلوبة والتي سبق إرسالها أثناء تقديم استمارة الحجز على موقع الصندوق. لذا يلزم على المتقدم أن يكون لديه في منزله نسخ من جميع تلك الأوراق.

3- يتم الاستعلام عن المتقدم في محل سكنه المُدخل في بياناته. في حالة عدم تمكن المندوب من الاستدلال على وجود المتقدم في العنوان يحاول الاستدلال من خلال الجيران.

4- إذا لم يتمكن من الاستعلام نهائيًّا يتم الرجوع إلى الصندوق ورفض الطلب.

5- في حالة التحقق من البيانات المقدمة في محل السكن، يتم التوجه بعد ذلك إلى محل عمل المتقدم للوقوف على مدى إمكانية المتقدم على السداد من واقع دخله.

 

مزايا المشروع

1– أولويات المتقدمين

وفقًا لقانون الإسكان الاجتماعي رقم 93 لسنة 2018،[3] فإن مراعاة الفئات الأكثر احتياجًا تعد من أولويات المشروع. حيث ينص المشروع على أنه فيما يتعلق بأولوية الحجز في حالة عدم كفاية الوحدات المطروحة لطلبات تخصيص الوحدات، فإن أولوية التخصيص تكون للمتزوج ويعول (بما يشمل حالات المطلق والمطلقة والأرمل والأرملة) بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأسر الأكثر عددًا. يلي ذلك المتزوج بحيث تكون الأولوية للأصغر سنًّا ثم للأعزب بأولوية للأصغر سنًّا.

2– التسهيلات الائتمانية

الغرض الأساسي من المشروع هو إتاحة وحدات سكنية لمحدودي الدخل ممن لا يستطيعون المنافسة على العقارات المطروحة داخل السوق. كما أنه يوفر فرصة للحصول على شقة بمواصفات جيدة نسبيًّا من حيث التشطيبات بالتقسيط على مدة مريحة.

 

عيوب المشروع

1-التركيز على المدن الجديدة

من بين المدن الثمان المطروح بها الإعلان العاشر، سبعة، منها مدن جديدة، ما يجعلها بعيدة عن أماكن عمل غالبية الأسر بكل محافظة نظرًا إلى موقعها على أطراف المدن القائمة بالصحراء. كما أن مواقع الإسكان نفسها داخل المدن غالبًا ما تكون بمواقع نائية بها، لم تكتمل بها الخدمات اللازمة مثل المدارس والحضانات والوحدات الصحية والمواصلات في سنوات المشروع الأولى.

2– اعتماد التمويل العقاري على دخل شهري ثابت

بينما تلائم دفعات التمويل العقاري الشهرية الموظفين (الحكوميين عادة، والعاملين بالقطاع الخاص الرسمي) من ذوي المرتبات الثابتة، قد يجد أصحاب الأعمال الحرة والعاملون لديهم صعوبة في ترتيب أولويات دخولهم التي تتذبذب حسب أحوال السوق، بالإضافة إلى المواسم، ما يرفع من مخاطر عدم السداد في أشهر معينة من السنة، بينما توجد وفرة في أشهر أخرى.

كما أن صعوبات استيفاء أوراق إثبات الدخل المطلوبة من ذوي الأعمال الحرة والعاملين لديهم قد يمثل عائقًا على التقديم إلى المشروع.

3– استبعاد أصحاب الأملاك ذات العوائد البسيطة

لا يعني أن كل من امتلك عقارًا أنه يكون منتفعًا به، فهناك من يملك عقارًا أو أكثر يحكمه قانون الإيجار القديم ولا ينتفع به. وهناك من يملك عقارًا عن طريق الإرث مع أكثر من شخص، ما يقلل من انتفاعه به، أو يحرمه من أي انتفاع واقعي به.

4– ارتفاع أسعار الوحدات بالمقارنة إلى الدخول

تثبيت أسعار الوحدات على مستوى جميع المحافظات يغفل تباينات الدخول بين أقاليم مصر كما يوضحها بحث الدخل والإنفاق الرسمي، ما يجعل أسعار الوحدات مرتفعة للمتقدمين من الأقاليم الأقل دخلًا ويحرمهم منها. كما أن تحديد نسبة الأقساط القصوى  إلى الدخل بـ40% يعد نسبة مرتفعة، حيث تقترب المعدلات المقبولة للإنفاق على السكن من واقع الحياة في مصر إلى 25% من الدخل (تمثل 18% ببحث الدخل والإنفاق).

5- أعباء المقدمات مرتفعة وعدم وضوح كيفية سحبها

بينما تمثل آلية تقسيط الدفعات المقدمة تطورًا على غالبية الإعلانات السابقة، فإن ارتفاعها بالنسبة إلى أصحاب الدخول الأقل (نظرًا إلى ارتفاع أسعار الوحدات) يعد عائقًا. فمقدم جدية حجز الوحدة الأصغر، وهو 10 آلاف جنيه، يمثل نحو ثمانية أضعاف الدخل الشهري لأقل دخل يقبله الصندوق (1300 جنيه). كما أن قيمة الأقساط ربع السنوية (1500 جنيه) تمثل 40% من الدخل، وهو ما يعد نسبة مرتفعة (كما في أقساط التمويل العقاري). هذا ما يرفع من مخاطر لجوء بعض المتقدمين إلى السلف غير الرسمية (إيصالات أمانة وكمبيالات)، ما قد يضاعف من أعباء ديونهم مع استلام الوحدة وبداية تسديد أقساط التمويل العقاري، بالإضافة إلى تسديد أقساط السلف غير الرسمية.

6– حظر التصرف في الوحدات

رغم أن حظر البيع أو الإيجار قبل مرور سبع سنوات تم وضعه لفرض استعمال اجتماعي للوحدات، فإنه قد يمثل عائقًا لأصحاب الوحدات عند حدوث تغير اجتماعي أو اقتصادي لهم، كوفاة أحد الآباء، أو تغير محل العمل، أو فقدان العمل، أو الهجرة، أو الطلاق. ولا توجد آلية واضحة للحالات التي يوافق فيها الصندوق على البيع في هذه المدة، أو إيجار أصحاب الوحدات لها، أو استبدال بها أخرى في مدينة أخرى، إلخ…

خاتمة

مع المجهود الرسمي المبذول نحو توفير مساكن جاهزة بآلية تسديد ميسرة، وتطوير المنظومة عبر السنوات الست الماضية، إلا أن مشروع الإسكان الاجتماعي في إعلانه العاشر لا زال غير مستجيب لعدة عوامل اجتماعية واقتصادية، خاصةً للفقراء ومحدودي الدخل. ومع وجود إيجابيات للمشروع، فإن سلبياته لا بد أن يتم تداركها لتوفير المشروع المسكن الملائم للجميع.

شكر وعرفان

كتابة: يحيى شوكت وعلى المغازي

مراجعة لغوية: أحمد الشبيني

الصورة الرئيسة: الإسكان الاجتماعي، الإعلان العاشر

المصادر والملاحظات